Defeasance process

Vad är defeasanceprocessen?

Defeasance - processen är ett sätt genom vilket låntagare kan ersätta värdepapper, vanligtvis obligationer som backas upp av US Treasury,. med befintliga säkerheter på deras bolån, såsom ett hem eller liknande egendom. Det kan också användas i andra typer av finansiella transaktioner. Värdepapperen måste ha tillräckligt värde för att generera tillräckligt med kassaflöde för att täcka återstående kapital och ränta på lånet.

Den här artikeln förklarar hur defeasance-processen fungerar med bolån.

Hur defeasance-processen fungerar

Med defeasance försvinner inte skuldskyldigheten, men defeasanceprocessen frigör den intecknade egendomens äganderätt till låntagaren. Det gör att låntagaren kan refinansiera eller sälja fastigheten innan lånet har betalats helt.

Defeasance-klausuler är vanliga i vissa typer av bolånekontrakt, särskilt de i stater som följer vad som kallas titelteori. I titelteori tillstånd, har långivaren äganderätten till fastigheten tills inteckningen upphör, vid vilken tidpunkt fastigheten tillhör låntagaren. I andra stater förvärvar låntagare äganderätten till fastigheten omedelbart, men långivaren har en panträtt mot den om låntagaren inte betalar lånet.

Steg i defeasanceprocessen

Om ditt bolån innehåller en defeasance-klausul bör det ange hur du ska gå tillväga. Du kommer naturligtvis att behöva köpa den alternativa säkerheten att använda som ersättning om du inte redan råkar ha den.

I mer komplicerade fall (som kommersiella fastigheter) kommer låntagaren i allmänhet att behöva skaffa juridiska och finansiella tjänster från specialister som är väl insatta i defeasance-processen. Det beror på att defeasancen kommer att kräva skapandet av nya enheter, till exempel en efterträdande låntagare. Antalet inblandade parter och kostnaderna för defeasance kommer att variera, eftersom lagar som styr processen skiljer sig från stat till stat. Processen tar normalt drygt 30 dagar.

Defeasance och värdepapperiserade lån

Defeasance har sitt ursprung i obligationsmarknaden som ett sätt att hjälpa till att säkerställa att investerare skulle få sin förväntade avkastning i händelse av att obligationsutgivaren beslutade att betala sina åtaganden till sina obligationsinnehavare. Men defeasance blev populärt i fastighetsfinansieringsvärlden när värdepapperiseringen av bolån tog fart.

Värdepapperiserade lån innehas i allmänhet av enheter som kallas fastighetshypotekinvesteringsledningar (REMICs). Dessa enheter verkar under en kontrollerad lista med regler som anges av Internal Revenue Code,. som specificerar de villkor som en låntagare måste uppfylla för att kvalificera sig för defeasance.

Den första regeln förbjuder defeasance om inteckningen är mindre än två år gammal. Reglerna definierar dagen då lånet värdepapperiserades som början av de två åren, snarare än dagen då lånet stängdes. Vissa lån kommer att specificera att lånet måste vara ännu äldre än två år för att kunna lösas.

Reglerna anger också att lånehandlingarna uttryckligen ska tillåta låntagaren att söka besvär. Dokument får inte ändras senare för att tillåta defeasance. De värdepapper som används som ny säkerhet måste vanligtvis vara statspapper, som anses representera den lägsta risken för investerare. Slutligen får panten i fastigheten släppas endast för att underlätta dispositionen av fastigheten, såsom genom försäljning eller refinansiering.

Höjdpunkter

• När det gäller inteckningar hänvisar defeasance till den tidpunkt då låntagaren kommer att få äganderätten till fastigheten efter att ha gjort alla nödvändiga betalningar.

– Defeasance-processen kan även gälla i mer komplicerade finansiella transaktioner, till exempel lån som involverar stora kommersiella fastigheter.

• En defeasance-klausul finns vanligtvis endast i inteckningar som utfärdas i vissa stater, så kallade "titelteori"-stater.

• Om det anges i bolånekontraktet kan defeasance-processen också användas för att ersätta den ursprungliga säkerheten (hemmet eller annan egendom) med andra säkerheter (som statsobligationer).