Processo de Derrogação
O que é o Processo de Derrogação?
O processo de defeasance é um meio pelo qual os mutuários podem substituir títulos, geralmente títulos garantidos pelo Tesouro dos EUA,. pelas garantias existentes em suas hipotecas, como uma casa ou propriedade similar. Também pode ser usado em outros tipos de transações financeiras. Os títulos devem ter valor suficiente para gerar fluxo de caixa suficiente para cobrir o principal e os juros restantes devidos sobre o empréstimo.
Este artigo explica como funciona o processo de anulação com hipotecas.
Como funciona o processo de derrogação
Com a rescisão, a obrigação da dívida não desaparece, mas o processo de rescisão libera o título do imóvel hipotecado para o devedor. Isso permite que o mutuário refinancie ou venda a propriedade antes que o empréstimo seja totalmente pago.
Cláusulas de revogação são comuns em certos tipos de contratos de hipoteca, particularmente aqueles em estados que seguem o que é conhecido como teoria do título. Na teoria do título, o credor detém o título da propriedade até que a hipoteca termine, momento em que a propriedade pertence ao mutuário. Em outros estados, os mutuários adquirem o título da propriedade imediatamente, mas o credor mantém uma garantia contra ela caso o mutuário não cumpra o empréstimo.
Etapas no processo de anulação
Se sua hipoteca contém uma cláusula de anulação, deve especificar como proceder. Obviamente, você precisará comprar a garantia alternativa para usar como substituto, a menos que já a tenha.
Em casos mais complicados (como imóveis comerciais), o mutuário geralmente precisará obter os serviços jurídicos e financeiros de especialistas bem versados no processo de anulação. Isso porque a derrogação exigirá a criação de novas entidades, como um devedor sucessor. O número de partes envolvidas e o custo da anulação variam, pois as leis que regem o processo diferem de estado para estado. O processo normalmente leva pouco mais de 30 dias.
Anulação e Empréstimos Securitizados
A derrogação originou-se no mercado de títulos como uma forma de ajudar a garantir que os investidores receberiam seus rendimentos esperados no caso de o emissor de títulos decidir pagar antecipadamente suas obrigações com seus detentores de títulos. No entanto, a derrogação tornou-se popular no mundo do financiamento imobiliário quando a securitização de hipotecas decolou.
Os empréstimos securitizados são geralmente detidos por entidades conhecidas como condutas de investimento em hipotecas imobiliárias (REMICs). Essas entidades operam sob uma lista controlada de regras estabelecidas pelo Internal Revenue Code,. que especifica as condições que um mutuário deve atender para se qualificar para a anulação.
A primeira regra proíbe a anulação se a hipoteca tiver menos de dois anos. As regras definem o dia em que o empréstimo foi securitizado como o início dos dois anos, e não o dia em que o empréstimo foi fechado. Alguns empréstimos especificarão que o empréstimo deve ter mais de dois anos para anulação.
As regras também estabelecem que os documentos do empréstimo devem permitir explicitamente que o mutuário busque a anulação. Os documentos não podem ser alterados posteriormente para permitir a anulação. Os títulos usados como novas garantias normalmente devem ser títulos do governo, que são considerados os de menor risco para os investidores. Finalmente, a hipoteca sobre o imóvel só pode ser liberada para facilitar a alienação do imóvel, como por meio de venda ou refinanciamento.
Destaques
No caso de hipotecas, a anulação refere-se ao ponto em que o mutuário receberá o título de propriedade depois de fazer todos os pagamentos necessários.
O processo de desapropriação também pode ser aplicado em transações financeiras mais complicadas, como empréstimos envolvendo grandes propriedades comerciais.
Uma cláusula de revogação é normalmente encontrada apenas em hipotecas emitidas em certos estados, conhecidos como estados de “teoria do título”.
Se especificado no contrato de hipoteca, o processo de anulação também pode ser usado para substituir outras garantias (como títulos do governo) pela garantia original (a casa ou outra propriedade).
