Defeasance prosess
Hva er defeasance-prosessen?
Defeasance - prosessen er et middel der låntakere kan erstatte verdipapirer, typisk obligasjoner med støtte fra det amerikanske finansdepartementet,. med eksisterende sikkerhet på boliglånet deres, for eksempel et hjem eller lignende eiendom. Den kan også brukes i andre typer finansielle transaksjoner. Verdipapirene må ha tilstrekkelig verdi til å generere nok kontantstrøm til å dekke gjenværende hovedstol og renter på lånet.
Denne artikkelen forklarer hvordan defeasance-prosessen fungerer med boliglån.
Hvordan defeasance-prosessen fungerer
Med defeasance forsvinner ikke gjeldsforpliktelsen, men defeasance-prosessen frigir den pantsatte eiendommens eiendomsrett til låntakeren. Det gjør at låntakeren kan refinansiere eller selge eiendommen før lånet er fullt nedbetalt.
Defeasance-klausuler er vanlige i visse typer boliglånskontrakter, spesielt de i stater som følger det som er kjent som tittelteori. I tittelteoristater har utlåner eiendomsretten til eiendommen inntil boliglånet slutter, og da tilhører eiendommen låntakeren. I andre stater får låntakere eiendomsretten til eiendommen med en gang, men utlåneren har en panterett i tilfelle låntakeren misligholder lånet.
Trinn i defeasance-prosessen
Hvis boliglånet ditt inneholder en defeasance-klausul, bør det spesifisere hvordan du skal gå frem. Du må selvfølgelig kjøpe den alternative sikkerheten for å bruke som erstatning med mindre du allerede har den.
I mer kompliserte tilfeller (som næringseiendom), vil låntakeren generelt trenge å skaffe de juridiske og finansielle tjenestene til spesialister som er godt bevandret i sviktprosessen. Det er fordi defeasance vil kreve opprettelse av nye enheter, for eksempel en etterfølger låntaker. Antall involverte parter og kostnadene ved overtredelse vil variere, ettersom lover som styrer prosessen varierer fra stat til stat. Prosessen vil normalt ta i overkant av 30 dager.
Defeasance og verdipapiriserte lån
Defeasance har sin opprinnelse i obligasjonsmarkedet som en måte å bidra til å sikre at investorer vil motta sin forventede avkastning i tilfelle obligasjonsutstederen bestemte seg for å forhåndsbetale sine forpliktelser overfor obligasjonseierne. Defeasance ble imidlertid populært i verden av eiendomsfinansiering da verdipapiriseringen av boliglån tok av.
Verdipapiriserte lån holdes vanligvis av enheter kjent som eiendomslånsinvesteringskanaler (REMICs). Disse enhetene opererer under en kontrollert liste med regler fastsatt av Internal Revenue Code,. som spesifiserer vilkårene som en låntaker må oppfylle for å kvalifisere seg for defeasance.
Den første regelen forbyr overtredelse dersom boliglånet er mindre enn to år gammelt. Reglene definerer dagen da lånet ble verdipapirisert som begynnelsen av de to årene, i stedet for dagen da lånet ble stengt. Enkelte lån vil spesifisere at lånet må være enda eldre enn to år for å kunne betale tilbake.
Reglene sier også at lånedokumentene uttrykkelig skal tillate låntaker å søke forfall. Dokumenter kan ikke endres senere for å tillate defeasance. Verdipapirene som brukes som ny sikkerhet må typisk være statspapirer, som anses å representere den laveste risikoen for investorer. Til slutt kan pantet i eiendommen bare frigis for å lette disposisjonen av eiendommen, for eksempel ved salg eller refinansiering.
Høydepunkter
- Når det gjelder boliglån, refererer defeasance til punktet der låntakeren vil motta eiendomsretten til eiendommen etter å ha utført alle nødvendige betalinger.
– Defeasance-prosessen kan også gjelde i mer kompliserte økonomiske transaksjoner, som for eksempel lån som involverer store næringseiendommer.
En defeasance-klausul finnes vanligvis bare i boliglån utstedt i visse stater, kjent som "tittelteori"-stater.
Hvis det er spesifisert i pantekontrakten, kan defeasance-prosessen også brukes til å erstatte annen sikkerhet (som statsobligasjoner) med den opprinnelige sikkerheten (boligen eller annen eiendom).
