عملية الهفوة
ما هي عملية الهفوة؟
عملية الدفاع هي وسيلة يمكن من خلالها للمقترضين استبدال الأوراق المالية ، عادة السندات المدعومة من وزارة الخزانة الأمريكية ، بالضمانات الحالية على رهنهم العقاري ، مثل منزل أو ممتلكات مماثلة. يمكن استخدامه أيضًا في أنواع أخرى من المعاملات المالية. يجب أن تكون الأوراق المالية ذات قيمة كافية لتوليد تدفق نقدي كافٍ لتغطية المبلغ الأساسي المتبقي والفائدة المستحقة على القرض.
تشرح هذه المقالة كيفية عمل عملية الدفاع مع الرهون العقارية.
كيف تعمل عملية الدفاع
مع الدفع ، لا ينتهي التزام الدين ، لكن عملية الإعفاء تحرر ملكية العقار المرهون للمقترض. يسمح ذلك للمقترض بإعادة تمويل أو بيع العقار قبل سداد القرض بالكامل.
شروط وقف التنفيذ شائعة في أنواع معينة من عقود الرهن العقاري ، لا سيما تلك الموجودة في الولايات التي تتبع ما يعرف بنظرية الملكية. تنص نظرية الملكية على أن المقرض يحتفظ بحق الملكية حتى ينتهي الرهن العقاري ، وعند هذه النقطة يكون العقار ملكًا للمقترض. في ولايات أخرى ، يكتسب المقترضون سند الملكية على الفور ، لكن المقرض يحتفظ بامتياز ضده في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض.
خطوات في عملية الدفاع
إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يحتوي على شرط دفاعي ، فيجب أن يحدد كيفية المتابعة. ستحتاج بالطبع إلى شراء الضمانات البديلة لاستخدامها كبديل ما لم تكن تمتلكها بالفعل.
في الحالات الأكثر تعقيدًا (مثل العقارات التجارية) ، سيحتاج المقترض عمومًا إلى الحصول على الخدمات القانونية والمالية من المتخصصين الذين هم على دراية جيدة بعملية التخلي عن الدعوى. ذلك لأن الدفاع سيتطلب إنشاء كيانات جديدة ، مثل المقترض اللاحق. سيختلف عدد الأطراف المعنية وتكلفة الدفاع ، حيث تختلف القوانين التي تحكم العملية من دولة إلى أخرى. تستغرق العملية عادةً ما يزيد قليلاً عن 30 يومًا.
التخلي عن القروض والقروض المورقة
نشأت الدفعات في سوق السندات كطريقة للمساعدة في ضمان حصول المستثمرين على عائداتهم المتوقعة في حال قررت جهة إصدار السندات الدفع المسبق لالتزاماتها تجاه حاملي السندات. ومع ذلك ، أصبح الدفاع شائعًا في عالم التمويل العقاري عندما انطلق توريق الرهن العقاري.
بشكل عام من قبل كيانات تعرف باسم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري (REMICs). تعمل هذه الكيانات بموجب قائمة خاضعة للرقابة من القواعد المنصوص عليها في قانون الإيرادات الداخلية ، والتي تحدد الشروط التي يجب على المقترض الوفاء بها للتأهل للتخلي عن العقوبة.
القاعدة الأولى تحظر دفع مبلغ الرهن إذا كان عمر الرهن أقل من سنتين. تحدد القواعد اليوم الذي تم فيه توريق القرض باعتباره بداية العامين ، وليس اليوم الذي تم فيه إغلاق القرض. ستحدد بعض القروض أن القرض يجب أن يكون أقدم من عامين للتخليص.
تنص القواعد أيضًا على أن مستندات القرض يجب أن تسمح صراحة للمقترض بالسعي إلى إبطال مفعول الدعوى. قد لا يتم تعديل الوثائق في وقت لاحق للسماح برفع الدعوى. يجب أن تكون الأوراق المالية المستخدمة كضمانات جديدة عادةً عبارة عن أوراق مالية حكومية ، والتي تعتبر تمثل أقل المخاطر بالنسبة للمستثمرين. أخيرًا ، لا يجوز الإفراج عن الرهن العقاري إلا لتسهيل التصرف في العقار ، مثل البيع أو إعادة التمويل.
يسلط الضوء
في حالة الرهون العقارية ، تشير الدفعات إلى النقطة التي سيحصل فيها المقترض على حق ملكية العقار بعد سداد جميع الدفعات المطلوبة.
يمكن أن تنطبق عملية الدفاع أيضًا في المعاملات المالية الأكثر تعقيدًا ، مثل القروض التي تنطوي على عقارات تجارية كبيرة.
يوجد شرط الدفاع عادة فقط في الرهون العقارية الصادرة في ولايات معينة ، والمعروفة باسم حالات "نظرية الملكية".
إذا كان محددًا في عقد الرهن العقاري ، يمكن أيضًا استخدام عملية التخلي عن الدعوى لاستبدال الضمانات الأخرى (مثل السندات الحكومية) بالضمانات الأصلية (المنزل أو الممتلكات الأخرى).
