Processo di diserzione

Qual è il processo di dimissione?

Il processo di defeasance è un mezzo attraverso il quale i mutuatari possono sostituire i titoli, tipicamente obbligazioni garantite dal Tesoro degli Stati Uniti,. per la garanzia esistente sul loro mutuo, come una casa o una proprietà simile. Può essere utilizzato anche in altri tipi di transazioni finanziarie. I titoli devono essere di valore sufficiente per generare un flusso di cassa sufficiente a coprire il capitale residuo e gli interessi dovuti sul prestito.

Questo articolo spiega come funziona il processo di dismissione con i mutui.

Come funziona il processo di defeasance

Con la revoca, l'obbligazione di debito non scompare, ma il processo di revoca rilascia il titolo della proprietà ipotecata al mutuatario. Ciò consente al mutuatario di rifinanziare o vendere la proprietà prima che il prestito sia stato completamente estinto.

Le clausole di revoca sono comuni in alcuni tipi di contratti ipotecari, in particolare quelli negli stati che seguono quella che è nota come teoria del titolo. Nella teoria del titolo afferma, il prestatore detiene il titolo sulla proprietà fino alla fine dell'ipoteca, a quel punto la proprietà appartiene al mutuatario. In altri stati, i mutuatari acquisiscono immediatamente il titolo sulla proprietà, ma il prestatore detiene un pegno contro di essa nel caso in cui il mutuatario non adempia al prestito.

Passi nel processo di dismissione

Se il tuo mutuo contiene una clausola di defeasing, dovrebbe specificare come procedere. Ovviamente, dovrai acquistare la garanzia alternativa da utilizzare in sostituzione a meno che tu non la disponga già.

In casi più complicati (come gli immobili commerciali), il mutuatario dovrà generalmente ottenere i servizi legali e finanziari di specialisti che sono esperti nel processo di dismissione. Questo perché la dismissione richiederà la creazione di nuove entità, come un mutuatario successore. Il numero di parti coinvolte e il costo della defeasazione varieranno, poiché le leggi che regolano il processo differiscono da stato a stato. Il processo normalmente richiederà poco più di 30 giorni.

Defeasance e prestiti cartolarizzati

Il defeasance è nato nel mercato obbligazionario come un modo per garantire che gli investitori ricevessero i rendimenti attesi nel caso in cui l'emittente obbligazionario decidesse di ripagare anticipatamente i propri obblighi nei confronti dei suoi obbligazionisti. Tuttavia, la defeasance è diventata popolare nel mondo del finanziamento immobiliare quando è decollata la cartolarizzazione dei mutui.

I prestiti cartolarizzati sono generalmente detenuti da entità note come condotte di investimento ipotecario immobiliare (REMIC). Queste entità operano in base a un elenco controllato di regole stabilite dall'Internal Revenue Code,. che specificano le condizioni che un mutuatario deve soddisfare per qualificarsi per la dismissione.

La prima regola vieta la dismissione se il mutuo ha meno di due anni. Le regole definiscono come inizio dei due anni il giorno in cui il prestito è stato cartolarizzato, piuttosto che il giorno in cui il prestito è stato chiuso. Alcuni prestiti specificheranno che il prestito deve essere anche più vecchio di due anni per esonero.

Le regole stabiliscono inoltre che i documenti di prestito devono consentire esplicitamente al mutuatario di chiedere la contumacia. I documenti non possono essere modificati in seguito per consentire la defeasing. I titoli utilizzati come nuova garanzia in genere devono essere titoli di Stato, che si ritiene rappresentino il rischio più basso per gli investitori. Infine, l'ipoteca contro l'immobile può essere rilasciata solo per facilitare la disposizione dell'immobile, ad esempio attraverso la vendita o il rifinanziamento.

Mette in risalto

• Nel caso di ipoteche, la decadenza si riferisce al momento in cui il mutuatario riceverà la proprietà dell'immobile dopo aver effettuato tutti i pagamenti richiesti.

• Il processo di esonero può essere applicato anche in operazioni finanziarie più complicate, come i prestiti che coinvolgono grandi immobili commerciali.

• Una clausola rescissoria si trova in genere solo nei mutui emessi in alcuni stati, noti come stati "teorici del titolo".

• Se specificato nel contratto di mutuo, il processo di defeasing può essere utilizzato anche per sostituire altre garanzie (come i titoli di stato) alla garanzia originale (la casa o altra proprietà).