Defeasance proces
Hvad er defeasance-processen?
Defeasance - processen er et middel, hvormed låntagere kan erstatte værdipapirer, typisk obligationer med støtte fra det amerikanske finansministerium,. med den eksisterende sikkerhed på deres realkreditlån, såsom et hjem eller lignende ejendom. Det kan også bruges i andre former for finansielle transaktioner. Værdipapirerne skal have tilstrækkelig værdi til at generere tilstrækkeligt cash flow til at dække den resterende hovedstol og skyldige renter på lånet.
Denne artikel forklarer, hvordan defeasance-processen fungerer med realkreditlån.
Hvordan defeasance-processen fungerer
Med defeasance forsvinder gældsforpligtelsen ikke, men defeasance-processen frigiver den pantsatte ejendoms ejendom til låntager. Det giver låntageren mulighed for at refinansiere eller sælge ejendommen, før lånet er fuldt ud betalt.
Defeasance-klausuler er almindelige i visse typer af realkreditkontrakter, især dem i stater, der følger det, der er kendt som titelteori. I titelteoristater besidder långiver ejendomsretten til ejendommen, indtil realkreditlånet ophører, hvorefter ejendommen tilhører låntageren. I andre stater erhverver låntagere ejendomsretten til ejendommen med det samme, men långiveren har en tilbageholdsret i tilfælde af, at låntageren misligholder lånet.
Trin i defeasance-processen
Hvis dit realkreditlån indeholder en overtrædelsesklausul, bør det angive, hvordan du skal fortsætte. Du bliver selvfølgelig nødt til at købe den alternative sikkerhed for at bruge som erstatning, medmindre du allerede tilfældigvis har den.
I mere komplicerede tilfælde (såsom erhvervsejendomme) vil låntageren generelt være nødt til at få de juridiske og finansielle ydelser fra specialister, der er velbevandret i overfaldsprocessen. Det skyldes, at ophævelsen vil kræve oprettelse af nye enheder, såsom en efterfølger låntager. Antallet af involverede parter og omkostningerne ved opgør vil variere, da lovene, der styrer processen, er forskellige fra stat til stat. Processen vil normalt tage godt 30 dage.
Defeasance og securitiserede lån
Defeasance opstod på obligationsmarkedet som en måde at hjælpe med at sikre, at investorerne ville modtage deres forventede afkast i tilfælde af, at obligationsudstederen besluttede at forudbetale sine forpligtelser over for sine obligationsejere. Defeasance blev dog populært i en verden af ejendomsfinansiering, da realkreditsecuritiseringen tog fart.
Securitiserede lån ejes generelt af enheder kendt som ejendomslånsinvesteringskanaler (REMIC'er). Disse enheder opererer under en kontrolleret liste af regler, der er angivet af Internal Revenue Code,. som specificerer de betingelser, som en låntager skal opfylde for at kvalificere sig til defeasance.
Den første regel forbyder overfald, hvis realkreditlånet er mindre end to år gammelt. Reglerne definerer dagen, hvor lånet blev securitiseret, som begyndelsen af de to år, snarere end dagen, hvor lånet blev lukket. Nogle lån vil specificere, at lånet skal være endnu ældre end to år for at kunne afstå.
Det fremgår endvidere af reglerne, at lånedokumenterne udtrykkeligt skal tillade, at låntageren kan ansøge om forfald. Dokumenter kan ikke ændres senere for at tillade defeasance. De værdipapirer, der anvendes som ny sikkerhed, skal typisk være statspapirer, som anses for at repræsentere den laveste risiko for investorer. Endelig kan pantet i ejendommen kun frigives for at lette dispositionen af ejendommen, fx ved salg eller refinansiering.
Højdepunkter
I tilfælde af realkreditlån henviser defeasance til det tidspunkt, hvor låntageren vil modtage ejendomsretten til ejendommen efter at have foretaget alle de krævede betalinger.
Defeasance-processen kan også gælde i mere komplicerede finansielle transaktioner, såsom lån, der involverer store erhvervsejendomme.
En defeasance-klausul findes typisk kun i realkreditlån udstedt i visse stater, kendt som "title theory"-stater.
Hvis det er specificeret i realkreditkontrakten, kan affaldsprocessen også bruges til at erstatte anden sikkerhed (såsom statsobligationer) med den oprindelige sikkerhed (boligen eller anden ejendom).
