Käyttö ja käyttöaste (U&O)
Mikä on käyttö ja käyttöaste (U&O)?
Termi käyttö ja käyttö (U&O) viittaa kahden osapuolen väliseen kiinteistösopimukseen,. joka sallii toisen osapuolen käyttää ja/tai hallita kiinteistöä ennen kuin omistusoikeus siirtyy puolelta toiselle. U&O antaa jonkin verran turvaa, jos ja kun komplikaatioita ilmenee rahoitusongelmien vuoksi tai kun sulkemisprosessi viivästyy. Jotkut hallitukset vaativat U&O:ta aina kiinteistöjä myytäessä turvatakseen kaikkien asianosaisten oikeudet.
Käyttö- ja asumisluvat edellyttävät kiinteistön luovutuksen yhteydessä maksua, jolla maksetaan kodin tarkastus.
Kuinka käyttö ja käyttöaste (U&O) toimii
Kiinteistökaupat sujuvat yleensä mutkattomasti – suurimmaksi osaksi. Mutta joissakin tapauksissa osapuolilla voi olla erilaisia ongelmia. Kaupan ostajalla voi esimerkiksi olla ongelmia asuntolainarahoituksen saamisessa tai viimeistelyssä,. tai toteuttaminen voi viivästyä, jos myyjällä on ongelmia kiinteistön omistusoikeuden selvittämisessä. Joten kun toinen osapuoli vaatii kiinteistön käyttöä ennen omistusoikeuden siirron päättymistä, hän voi tehdä sen tekemällä käyttö- ja asumissopimuksen.
Kuten edellä todettiin, tietyt lainkäyttöalueet edellyttävät muodollista sopimusta, ennen kuin ostaja tai myyjä voi ottaa käyttöön kiinteistön. Nämä ovat oikeudellisesti sitovia sopimuksia, jotka rajoittavat aikaa, jonka osapuoli voi viipyä kiinteistössä ennen kuin mihinkään toimenpiteisiin voidaan ryhtyä. Sopimus voi esimerkiksi sallia myyjän jäädä kotiin kuukauden ajan, kunnes sulkemisprosessi on valmis, ennen kuin omistusoikeus siirtyy ostajalle.
U&O-määräykset edellyttävät yleensä kiinteistön myyjältä noin 100 dollarin maksua ja sallivat valtion virkamiehen tarkastaa kiinteistön. Tarkastuksessa varmistetaan, että kiinteistö on paikallisten asumismääräysten ja -määräysten mukainen ja että kaikki tarvittavat luvat on tehty. Tarkastus, jota kutsutaan myös jälleenmyyntitarkastukseksi, on suoritettava rajoitetun ajan kuluessa. Sitten myönnetään U&O-todistus tai käyttölupa, joka voi olla voimassa vain rajoitetun ajan, kuten 90 päivää.
Alueilla, joilla ei ole U&O-vaatimusta, ostajat ja myyjät voivat itse päättää, missä kunnossa he ovat valmiita ostamaan ja myymään kiinteistöjä, jolloin kauppa etenee nopeasti ja sujuvasti.
Erityisiä huomioita
Ostaja voi ostaa yksityisen kodin katsastustarkastuksen ja pyytää myyjää tekemään korjauksia kaupanteon ehdoksi. Myyjällä on vapaus sopia korjausten tekemisestä, neuvotella ostajan suorittamisesta osan korjauksista tai poistua kaupasta. Kun paikallishallinto on mukana, myyjän on pakko käyttää aikaa ja rahaa korjatakseen kaiken, mitä hallitus katsoo tarpeelliseksi ottamatta huomioon mahdollisen ostajan vaatimuksia.
Myyjien on suoritettava kaikki paikallishallinnon määrittelemät korjaukset lainkäyttöalueilla, jotka edellyttävät U&O-sopimuksia, kun taas myyjät, joilla on kiinteistöjä alueilla, joilla ei ole U&O-vaatimuksia, voivat kieltäytyä maksamasta päivityksiä.
Käyttö- ja käyttöoikeussopimukset edut ja haitat
Kiinteistön ostajien ja myyjien välisillä U&O-sopimuksilla voidaan kattaa odottamattomia muutoksia kiinteistön muuttopäivämäärään ja käyttöön. U&O-sopimuksessa voi olla ehtoja, jotka antavat kiinteistön ostajalle varhaisen oikeuden siirtää huonekaluja ja tavaroita tiloihin. Ostajan olisi silti odotettava virallista asumispäivää, ennen kuin he voisivat ottaa kiinteistön kokonaan hallintaansa. Tämä voi olla tarpeen, jos ostaja on jo sulkenut aikaisemman kiinteistönsä myynnin ja joutuu muuttamaan.
Kiinteistön myyjällä voi myös olla ongelmia kaupan päättämisessä ja siirtymisessä uuteen kiinteistöön. Ne voitaisiin jättää kahden kiinteistön väliin ilman paikkaa, jonka he voisivat miehittää omistajana. Käyttö- ja asumissopimus voisi antaa kiinteistön ostaneelle uudelle omistajalle oikeuden antaa myyjälle luvan oleskella tiloissa vielä jonkin aikaa, kunnes ongelmat ratkeavat.
U&O-sopimuksen ehdot asettavat todennäköisesti tiukat aikarajat sille, kuinka kauan ostaja tai myyjä saa käyttää tai tilapäisesti asua kiinteistössä. Sopimuksessa voitaisiin myös asettaa suuntaviivat, joiden avulla nykyinen omistaja voisi tarvittaessa muuttaa tilapäisen asukkaan.
Kohokohdat
U&O-tarkastukset on suoritettava tietyn ajan kuluessa, ja ne ovat voimassa vain tietyn ajan.
Ostajat ja myyjät määrittelevät sopimuksen ehdot alueilla, joilla ei ole U&O-vaatimuksia.
U&O-luvat varmistavat, että kaikki on paikallisten määräysten ja määräysten mukainen, ja kaikki asiaan liittyvät luvat on arkistoitu.
Käyttö- ja asumisoikeus on kiinteistösopimus, jonka mukaan toinen osapuoli voi käyttää ja/tai hallita kiinteistöä ennen kuin omistusoikeus siirtyy toiselta osapuolelta.
