Prêt à ratio élevé

Finances personnelles Principes de base des prêts

Qu'est-ce qu'un prêt à ratio élevé ?

Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui approche 100 % de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé peut être approuvé pour un emprunteur qui n'est pas en mesure de verser un acompte important.

Pour les prêts hypothécaires, un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80 % de la valeur de la propriété. Le calcul s'appelle le ratio prêt-valeur (LTV), qui est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières utilisent avant d'approuver un prêt hypothécaire.

La formule pour un prêt à ratio élevé utilisant LTV

Bien qu'il n'y ait pas de formule spécifique pour calculer un prêt à ratio élevé, les investisseurs doivent d'abord calculer le ratio prêt - valeur dans leur situation pour déterminer si le prêt dépasse le seuil de 80 % LTV.

$\text = \frac{\text{Montant de l'hypothèque}}{\text{Valeur de la propriété estimée}}$

Comment calculer un prêt à ratio élevé en utilisant LTV

Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative du bien.
Multipliez le résultat par 100 pour l'exprimer en pourcentage.
Si la valeur du prêt après votre mise de fonds dépasse 80 % du LTV, le prêt est considéré comme un prêt à ratio élevé.

Que vous dit un prêt à ratio LTV élevé ?

Les prêteurs et les prestataires financiers utilisent le ratio LTV pour mesurer le niveau de risque associé à l'octroi d'un prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne peut pas verser une mise de fonds importante et que, par conséquent, la valeur du prêt se rapproche de la valeur estimative de la propriété, il sera considéré comme un prêt à ratio élevé. En d'autres termes, à mesure que la valeur du prêt se rapproche de 100 % de la valeur de la propriété, les prêteurs pourraient considérer le prêt comme trop risqué et refuser la demande.

Le prêteur est exposé au risque de défaillance de l'emprunteur, en particulier si le LTV est trop élevé. La banque pourrait ne pas être en mesure de vendre la propriété pour couvrir le montant du prêt accordé à l'emprunteur défaillant. Un tel scénario peut facilement se produire en période de ralentissement économique lorsque la valeur des propriétés résidentielles diminue généralement. Si le prêt accordé à l'emprunteur dépasse la valeur de la propriété, le prêt est dit sous-marin. Si l'emprunteur ne respecte pas l'hypothèque, la banque perdra de l'argent lorsqu'elle vendra la propriété à un prix inférieur au solde restant dû de l'hypothèque. Les banques surveillent le LTV pour éviter une telle perte.

Par conséquent, la plupart des prêts immobiliers à ratio élevé nécessitent une certaine forme de couverture d'assurance afin de protéger le prêteur. L'assurance est appelée assurance hypothécaire privée (PMI), que l'emprunteur devrait acheter séparément pour aider à protéger le prêteur.

Les prêts à ratio élevé peuvent avoir des taux d'intérêt plus élevés, surtout si les emprunteurs ont un faible pointage de crédit. Votre pointage de crédit est une valeur numérique qui représente votre capacité à rembourser vos dettes et indique aux prêteurs à quel point vous risquez de faire défaut. Si votre score est faible, votre taux d'intérêt sera probablement plus élevé.

Historique des prêts à ratio élevé

Jusqu'aux années 1920, les gens achetaient des maisons non pas en allant à une banque, mais en économisant leur propre argent jusqu'à ce qu'ils aient assez pour au moins un terrain ou un terrain avec une maison dessus. Ensuite, sont apparues des sociétés de construction et de prêt,. qui prêtaient aux gens l'argent nécessaire pour acheter une maison, puis les faisaient rembourser par versements échelonnés sur de nombreuses années. Même alors, les prêts correspondaient généralement à la moitié de la valeur de la maison ou moins.

À la fin des années 1920, les banques accordaient des prêts à ratio élevé jusqu'à 80 % de la valeur de la maison. L'assurance hypothécaire privée a vu le jour pour protéger les banques, mais tout cela a été abandonné dans les années 1930 lorsque les chômeurs ont cessé de faire des paiements, et que les banques et les sociétés PMI ont également fait faillite.

Le Congrès a promulgué la Home Owners' Loan Corp., qui a commencé à garantir les prêts hypothécaires et les ratios ont chuté à 15 %. Plus tard, par l'intermédiaire de la Federal Housing Administration (FHA) et d'autres agences, les acomptes sont tombés à un chiffre bas et même à 0% pour encourager l'accession à la propriété.

Ce système a prospéré jusque vers 2007-2008, lorsque la crise hypothécaire de 2008 s'est installée. La forte augmentation des prêts hypothécaires à risque élevé qui ont fait défaut à partir de 2007 a contribué à la récession la plus grave depuis des décennies. Le boom immobilier du milieu des années 2000, combiné à des taux d'intérêt bas à l'époque, a incité de nombreux prêteurs à proposer des prêts immobiliers aux personnes peu solvables. Après l'éclatement de la bulle immobilière, de nombreux emprunteurs n'ont pas été en mesure de rembourser leurs prêts hypothécaires à risque.

Prêteurs à ratio élevé

La Federal Housing Administration propose des programmes grâce auxquels les emprunteurs peuvent obtenir des prêts FHA avec un ratio LTV pouvant atteindre 96,5%. En d'autres termes, le programme exige un acompte de 3,5 %. Cependant, le programme exige une cote de crédit minimale pour être approuvé pour un prêt à ratio élevé. Il existe d'autres offres dans lesquelles une cote de crédit inférieure est autorisée avec un acompte de 10 %.

En outre, les prêts FHA nécessitent une prime d'assurance hypothécaire (MIP). Cependant, vous pouvez refinancer une fois que le LTV tombe en dessous de 80% et que le prêt n'est plus considéré comme un prêt à ratio élevé, ce qui éliminerait l'assurance.

Exemple de prêt à ratio élevé

Supposons qu'un emprunteur envisage d'acheter une maison dont la valeur estimative est de 100 000 $. L'emprunteur ne peut se permettre de verser qu'un acompte de 10 000 $ et les 90 000 $ restants devront être empruntés. Après avoir approché plusieurs prêteurs, on accepte finalement de souscrire une hypothèque, mais avec un taux d'intérêt supérieur à la moyenne.

Le résultat est un ratio prêt-valeur de 90 % ou (90 000/100 000), ce qui serait considéré comme un prêt à ratio élevé.

Prêts à ratio élevé par rapport aux prêts sur valeur domiciliaire

Un prêt sur valeur nette d'une maison est un prêt à tempérament ou une deuxième hypothèque qui permet aux propriétaires d'emprunter sur la valeur nette de leur résidence. Le prêt est basé sur la différence entre la valeur nette du propriétaire et la valeur marchande actuelle de la maison.

Un prêt sur valeur domiciliaire est destiné aux emprunteurs qui ont déjà une hypothèque et qui ont remboursé une partie du solde de l'hypothèque, et dont la valeur de la propriété dépasse le solde du prêt. En d'autres termes, un prêt sur valeur domiciliaire permet aux propriétaires d'emprunter en fonction de la valeur nette de la maison. Un prêt à ratio élevé, en revanche, peut avoir une valeur de prêt qui approche 100% de la valeur de la propriété.

Points forts

Un prêt à ratio élevé signifie généralement que le ratio prêt-valeur (LTV) dépasse 80 % de la valeur de la propriété et peut approcher 100 % ou plus.
Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie.
Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés peuvent être assez risqués et s'accompagner de taux d'intérêt supérieurs à la moyenne.