Lán með háu hlutfalli
Hvað er lán með háu hlutfalli?
Hátt hlutfallslán er lán þar sem lánsverð er hátt miðað við það fasteignaverð sem lagt er til veð. Veðlán sem eru með há lánshlutfall eru með lánsvirði sem nálgast 100% af verðmæti eignarinnar. Lán með hátt hlutfall gæti verið samþykkt fyrir lántaka sem getur ekki lagt niður mikla útborgun.
Fyrir húsnæðislán þýðir hátt hlutfall lán venjulega að lánsverðmæti er yfir 80% af verðmæti eignarinnar. Útreikningurinn er kallaður lánshlutfall (LTV) sem er mat á útlánaáhættu sem fjármálastofnanir nota áður en veð er samþykkt.
Formúlan fyrir lán með háu hlutfalli með LTV
Þó að það sé engin sérstök formúla til að reikna út lán með háu hlutfalli, ættu fjárfestar fyrst að reikna út lánshlutfallið í þeirra aðstæðum til að ákvarða hvort lánið fari yfir 80% LTV þröskuldinn .
Hvernig á að reikna út lán með háu hlutfalli með því að nota LTV
LTV hlutfallið er reiknað með því að deila lánsfjárhæðinni með matsverði eignarinnar.
Margfaldaðu niðurstöðuna með 100 til að gefa hana upp sem prósentu.
Ef verðmæti lánsins eftir útborgun þína fer yfir 80% af LTV, telst lánið lán með háu hlutfalli.
Hvað segir hátt LTV hlutfallslán þér?
Lánveitendur og fjármálafyrirtæki nota LTV hlutfallið til að mæla áhættustigið sem fylgir því að taka veðlán. Ef lántakandi getur ekki greitt umtalsverða niðurgreiðslu og þar af leiðandi nálgast lánsverð verðmæti fasteignamats, þá telst það lán með háu hlutfalli. Með öðrum orðum, eftir því sem lánsverðið nálgast 100% af fasteignaverðmæti, gætu lánveitendur talið lánið of áhættusamt og hafnað umsókninni.
Lánveitandinn er í hættu á vanskilum lántakenda, sérstaklega ef LTV er of hátt. Bankinn gæti hugsanlega ekki selt eignina til að standa straum af lánsfjárhæðinni sem lántaka vanskila. Slík atburðarás getur auðveldlega átt sér stað í efnahagssamdrætti þegar húsnæðiseignir lækka venjulega í verði. Ef lánið sem lántakanum er veitt er meira en verðmæti eignarinnar er sagt að lánið sé neðansjávar. Ef lántakandi fer í vanskil á veðinu mun bankinn tapa peningum þegar þeir fara að selja eignina fyrir lægra verð en eftirstöðvar húsnæðislána. Bankar fylgjast með LTV til að koma í veg fyrir slíkt tap.
Þar af leiðandi þurfa flest íbúðalán með háu hlutfalli einhvers konar tryggingaverndar til að vernda lánveitandann. Tryggingin er kölluð einkaveðtrygging (PMI), sem lántaki þyrfti að kaupa sérstaklega til að vernda lánveitandann.
Lán með háum hlutföllum geta haft hærri vexti, sérstaklega ef lántakendur eru með lágt lánstraust. Lánshæfiseinkunn þín er tölulegt gildi sem táknar getu þína til að greiða til baka skuldir og sýnir lánveitendum hversu mikla áhættu þú ert á að fara í vanskil. Ef skorið þitt er lágt munu vextir þínir líklega vera hærri.
Lánasaga með háum hlutföllum
Allt fram á 1920 keypti fólk ekki heimili með því að fara í banka, heldur með því að spara sitt eigið fé þar til það hafði nóg fyrir að minnsta kosti lóð eða jörð með húsi á. Síðan komu til byggingar- og lánafyrirtæki sem myndu lána fólki peninga til að kaupa hús og láta það síðan borga það til baka á mörgum árum. Jafnvel þá voru lán venjulega fyrir helmingi virði hússins eða minna.
Í lok 2. áratugarins voru bankar að lána með háum hlutföllum fyrir allt að 80% af verðmæti hússins. Einkaveðtryggingar urðu til til að vernda bankana, en allt það fór út um þúfur á þriðja áratug síðustu aldar þegar atvinnulaust fólk hætti að borga og bankarnir og PMI fyrirtækin fóru líka undir bagga.
Þingið samþykkti Home Owners' Loan Corp., sem byrjaði að tryggja húsnæðislán og hlutföll lækkuðu í 15%. Seinna, í gegnum Federal Housing Administration (FHA) og aðrar stofnanir, féllu niðurgreiðslur niður í lágu eins tölustafi og jafnvel 0% til að hvetja til húseignar.
Þetta kerfi dafnaði þar til um 2007-2008 þegar húsnæðislánakreppan 2008 tók við. Mikil aukning áhættulána sem fóru í vanskil frá árinu 2007 stuðlaði að alvarlegustu samdrætti í áratugi. Húsnæðisuppsveifla um miðjan 2000 - ásamt lágum vöxtum á þeim tíma - varð til þess að margir lánveitendur buðu einstaklingum með lélegt lánsfé lán til íbúða. Eftir að fasteignabólan sprakk gátu margir lántakendur ekki greitt af undirmálslánum sínum.
Lánveitendur með háu hlutfalli
Alríkishúsnæðisstofnunin býður upp á forrit þar sem lántakendur geta fengið FHA lán með LTV hlutfalli allt að 96,5%. Með öðrum orðum, forritið krefst 3,5% útborgunar. Hins vegar krefst forritið lágmarks lánshæfiseinkunn til að fá samþykkt fyrir lán með háu hlutfalli. Það eru önnur tilboð þar sem lægri lánshæfiseinkunn er leyfð með 10% niðurgreiðslu.
Einnig krefjast FHA lánin veðtryggingaiðgjald (MIP). Hins vegar er hægt að endurfjármagna þegar LTV fer niður fyrir 80% og lánið er ekki lengur talið lán með háu hlutfalli, sem myndi útrýma tryggingunni.
Dæmi um lán með háu hlutfalli
Segjum að lántakandi ætli að kaupa hús sem hefur $ 100.000 matsverð. Lántakandinn hefur aðeins efni á að greiða $10.000 útborgun og eftirstöðvar $90.000 verður að fá að láni. Eftir að hafa leitað til nokkurra lánveitenda samþykkir maður loksins að undirrita húsnæðislán, en með hærri vöxtum en meðaltali.
Niðurstaðan er 90% lánshlutfall eða (90.000 / 100.000), sem myndi teljast hátt lán.
Lán með háum hlutföllum vs. íbúðalán
Eiginfjárlán er afborgunarlán eða annað veð sem gerir húseigendum kleift að taka lán á móti eiginfjárvirði í búsetu sinni. Lánið miðast við mismun á eigin fé húseiganda og núverandi markaðsvirði heimilisins.
Íbúðalán er fyrir þá lántakendur sem eru þegar með húsnæðislán og hafa greitt niður hluta af eftirstöðvum húsnæðislána og þar með er eignarvirði umfram lánsfjárstöðu. Með öðrum orðum, íbúðalán gerir húseigendum kleift að taka lán miðað við eigið fé í húsinu. Lán með háum hlutföllum getur hins vegar haft lánsvirði sem nálgast 100% af verðmæti eignarinnar.
Hápunktar
Lán með háu hlutfalli þýðir venjulega að lán til verðmæti (LTV) fer yfir 80% af verðmæti eignarinnar og getur nálgast 100% eða hærra.
Lán með háum hlutföllum er lán þar sem verðmæti lánsins er mikið miðað við eignarverð sem er notað sem veð.
Veðlán sem eru með há lánshlutföll geta verið nokkuð áhættusöm og bera vexti yfir meðallagi.
