قرض ذو نسبة عالية

ما هو القرض عالي النسبة؟

القرض ذو النسبة العالية هو قرض تكون بموجبه قيمة القرض مرتفعة بالنسبة لقيمة العقار المستخدمة كضمان. قروض الرهن العقاري ذات نسب القروض المرتفعة لها قيمة قرض تقترب من 100٪ من قيمة العقار. قد تتم الموافقة على قرض بنسبة عالية للمقترض الذي لا يستطيع دفع دفعة أولى كبيرة.

بالنسبة للرهون العقارية ، فإن القرض ذو النسبة العالية يعني عادة أن قيمة القرض تتجاوز 80٪ من قيمة العقار. يُطلق على الحساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، وهي عبارة عن تقييم لمخاطر الإقراض التي تستخدمها المؤسسات المالية قبل الموافقة على الرهن العقاري.

معادلة القرض عالي النسبة باستخدام القيمة الدائمة

على الرغم من عدم وجود صيغة محددة لحساب قرض بنسبة عالية ، يجب على المستثمرين أولاً حساب نسبة القرض إلى القيمة في وضعهم لتحديد ما إذا كان القرض يتجاوز عتبة القيمة الدائمة البالغة 80٪.

</ span >

كيفية حساب قرض بنسبة عالية باستخدام LTV

1. يتم احتساب نسبة LTV بقسمة المبلغ المقترض على القيمة المقدرة للممتلكات.

2. اضرب الناتج في 100 للتعبير عنه في صورة نسبة مئوية.

3. إذا تجاوزت قيمة القرض بعد الدفعة الأولى 80٪ من القيمة الدائمة للقرض ، فإن القرض يعتبر قرضًا بنسبة عالية.

ما الذي يخبرك به القرض ذو النسبة العالية من القيمة الدائمة؟

يستخدم المقرضون ومقدمو الخدمات المالية نسبة LTV لقياس مستوى المخاطر المرتبطة بتقديم قرض عقاري. إذا لم يتمكن المقترض من سداد دفعة مقدمة كبيرة ونتيجة لذلك ، تقترب قيمة القرض من قيمة القيمة المقدرة للممتلكات ، فسيتم اعتباره قرضًا بنسبة عالية. بعبارة أخرى ، نظرًا لأن قيمة القرض تقترب من 100٪ من قيمة العقار ، فقد يعتبر المقرضون القرض محفوفًا بالمخاطر ويرفضون الطلب.

المقرض معرض لخطر تخلف المقترض عن السداد خاصة إذا كانت قيمة القرض العقاري مرتفعة للغاية. قد لا يتمكن البنك من بيع العقار لتغطية مبلغ القرض الممنوح للمقترض المتعثر. يمكن أن يحدث مثل هذا السيناريو بسهولة في حالة الانكماش الاقتصادي عندما تنخفض قيمة العقارات السكنية عادةً. إذا تجاوز القرض الممنوح للمقترض قيمة العقار ، يقال إن القرض تحت الماء. إذا تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري ، فسوف يخسر البنك المال عندما يذهب لبيع العقار بقيمة أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق. تراقب البنوك LTV لمنع مثل هذه الخسارة.

نتيجة لذلك ، تتطلب معظم قروض المنازل ذات النسبة العالية شكلاً من أشكال التغطية التأمينية من أجل حماية المُقرض. يُطلق على التأمين اسم تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي سيحتاج المقترض إلى شرائه بشكل منفصل للمساعدة في حماية المُقرض.

يمكن أن يكون للقروض ذات النسبة العالية معدلات فائدة أعلى ، خاصة إذا كان لدى المقترضين درجة ائتمان منخفضة. درجة الائتمان الخاصة بك هي قيمة رقمية تمثل قدرتك على سداد الديون وتوضح للمقرضين مقدار مخاطر التخلف عن السداد. إذا كانت درجاتك منخفضة ، فمن المحتمل أن يكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى.

تاريخ القرض عالي النسبة

حتى عشرينيات القرن الماضي ، كان الناس يشترون منازل ليس عن طريق الذهاب إلى أحد البنوك ، ولكن عن طريق ادخار أموالهم الخاصة حتى يتوفر لديهم ما يكفي من قطعة أرض أو أرض بها منزل. ثم ظهرت شركات البناء والقروض ، التي كانت ستقرض الناس المال لشراء منزل ثم تسدده على أقساط على مدى سنوات عديدة. وحتى في ذلك الوقت ، كانت القروض عادةً بنصف قيمة المنزل أو أقل.

بحلول نهاية العشرينيات من القرن الماضي ، كانت البنوك تقدم قروضًا عالية النسبة تصل إلى 80 ٪ من قيمة المنزل. جاء تأمين الرهن العقاري الخاص إلى حيز الوجود لحماية البنوك ، لكن كل ذلك سار على جانب الطريق في الثلاثينيات عندما توقف العاطلون عن العمل عن سداد المدفوعات ، وانهارت البنوك وشركات PMI أيضًا.

أقر الكونجرس شركة قروض أصحاب المنازل ، والتي بدأت في ضمان الرهون العقارية ونسبها إلى 15٪. في وقت لاحق ، من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) والوكالات الأخرى ، انخفضت المدفوعات المقدمة إلى أقل من 10٪ وحتى 0٪ لتشجيع تملك المنازل.

ازدهر هذا النظام حتى حوالي 2007-2008 عندما سادت أزمة الرهن العقاري في عام 2008. ساهمت الزيادة الحادة في الرهون العقارية عالية المخاطر التي تخلفت عن السداد في بداية عام 2007 في أخطر ركود منذ عقود. دفعت طفرة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين - جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة المنخفضة في ذلك الوقت - العديد من المقرضين إلى تقديم قروض سكنية للأفراد الذين يعانون من ضعف الائتمان. بعد انفجار فقاعة العقارات ، لم يتمكن العديد من المقترضين من سداد مدفوعات الرهون العقارية عالية المخاطر.

المقرضون ذوو النسبة العالية

تقدم الإدارة الفيدرالية للإسكان برامج يمكن من خلالها للمقترضين الحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع نسبة LTV تصل إلى 96.5٪. بمعنى آخر ، يتطلب البرنامج دفعة مقدمة 3.5٪. ومع ذلك ، يتطلب البرنامج حدًا أدنى من درجة الائتمان للحصول على الموافقة على قرض بنسبة عالية. هناك عروض أخرى يُسمح بموجبها بدرجة ائتمان أقل مع دفعة أولى بنسبة 10٪.

أيضا ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP). ومع ذلك ، يمكنك إعادة التمويل بمجرد انخفاض القيمة الدائمة للقيمة إلى أقل من 80٪ ولم يعد القرض يعتبر قرضًا بنسبة عالية ، مما سيؤدي إلى إلغاء التأمين.

مثال على قرض عالي النسبة

لنفترض أن المقترض يخطط لشراء منزل بقيمة تقديرية تبلغ 100000 دولار. لا يمكن للمقترض سوى دفع 10000 دولار كدفعة أولى ، وسيتعين اقتراض مبلغ 90 ألف دولار المتبقي. بعد الاقتراب من العديد من المقرضين ، وافق المرء أخيرًا على ضمان قرض عقاري ، ولكن بسعر فائدة أعلى من المتوسط.

والنتيجة هي نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 90٪ أو (90.000 / 100.000) ، والتي تعتبر قرضًا بنسبة عالية.

القروض عالية النسبة مقابل قروض الملكية العقارية

قرض ملكية المنزل هو قرض مقسط أو رهن عقاري ثان يسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل قيمة الأسهم في محل إقامتهم. يعتمد القرض على الفرق بين حقوق ملكية مالك المنزل والقيمة السوقية الحالية للمنزل.

قرض ملكية المنزل مخصص لأولئك المقترضين الذين لديهم بالفعل رهن عقاري ، ودفعوا جزءًا من رصيد الرهن العقاري ، وحيث تتجاوز قيمة العقار رصيد القرض. بعبارة أخرى ، يسمح قرض الأسهم العقارية لأصحاب المنازل بالاقتراض على أساس حقوق الملكية في المنزل. من ناحية أخرى ، يمكن أن يكون للقرض ذي النسبة العالية قيمة قرض تقترب من 100 ٪ من قيمة العقار.

يسلط الضوء

• يعني القرض ذو النسبة العالية عادةً أن القرض إلى القيمة (LTV) يتجاوز 80٪ من قيمة العقار وقد يقترب من 100٪ أو أكثر.

• القرض ذو النسبة العالية هو القرض الذي تكون فيه قيمة القرض كبيرة بالنسبة لقيمة العقار المستخدمة كضمان.

• قروض الرهن العقاري ذات نسب القروض المرتفعة يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر ، وتحمل معدلات فائدة أعلى من المتوسط.