Empréstimo de alto índice
O que é um empréstimo de alto índice?
Um empréstimo de alto índice é um empréstimo em que o valor do empréstimo é alto em relação ao valor da propriedade que está sendo usada como garantia. Os empréstimos hipotecários com rácios de crédito elevados têm um valor de empréstimo que se aproxima de 100% do valor do imóvel. Um empréstimo de alta proporção pode ser aprovado para um mutuário que não consegue fazer um grande adiantamento.
Para hipotecas, um empréstimo de alto índice geralmente significa que o valor do empréstimo excede 80% do valor da propriedade. O cálculo é chamado de índice Loan-to-Value (LTV), que é uma avaliação do risco de empréstimo que as instituições financeiras usam antes de aprovar uma hipoteca.
A fórmula para um empréstimo de alto índice usando o LTV
Embora não haja uma fórmula específica para calcular um empréstimo de alto índice, os investidores devem primeiro calcular o índice de valor do empréstimo em sua situação para determinar se o empréstimo excede o limite de 80% do LTV.
Como calcular um empréstimo de alto índice usando o LTV
O rácio LTV é calculado dividindo o montante emprestado pelo valor de avaliação do imóvel.
Multiplique o resultado por 100 para expressá-lo em porcentagem.
Se o valor do empréstimo após o pagamento inicial exceder 80% do LTV, o empréstimo é considerado um empréstimo de alto índice.
O que um empréstimo com alto índice de LTV diz a você?
Credores e provedores financeiros usam o índice LTV para medir o nível de risco associado à concessão de um empréstimo hipotecário. Se um mutuário não puder fazer um adiantamento considerável e, como resultado, o valor do empréstimo se aproximar do valor de avaliação da propriedade, será considerado um empréstimo de alta proporção. Em outras palavras, à medida que o valor do empréstimo se aproxima de 100% do valor do imóvel, os credores podem considerar o empréstimo muito arriscado e negar o pedido.
O credor corre o risco de inadimplência do mutuário, especialmente se o LTV for muito alto. O banco pode não conseguir vender o imóvel para cobrir o valor do empréstimo concedido ao mutuário inadimplente. Tal cenário pode ocorrer facilmente em uma crise econômica quando as propriedades habitacionais normalmente diminuem de valor. Se o empréstimo concedido ao mutuário exceder o valor da propriedade, diz-se que o empréstimo está submerso. Se o mutuário deixar de pagar a hipoteca, o banco perderá dinheiro quando for vender o imóvel por um valor inferior ao saldo da hipoteca pendente. Os bancos monitoram o LTV para evitar tal perda.
Como resultado, a maioria dos empréstimos à habitação de alto índice exige alguma forma de cobertura de seguro para proteger o credor. O seguro é chamado de seguro de hipoteca privada (PMI), que o mutuário precisaria adquirir separadamente para ajudar a proteger o credor.
Empréstimos de alto índice podem ter taxas de juros mais altas, especialmente se os mutuários tiverem uma pontuação de crédito baixa. Sua pontuação de crédito é um valor numérico que representa sua capacidade de pagar a dívida e mostra aos credores o risco de inadimplência. Se sua pontuação for baixa, sua taxa de juros provavelmente será maior.
Histórico de empréstimos de alto índice
Até a década de 1920, as pessoas compravam casas não indo a um banco, mas economizando seu próprio dinheiro até que tivessem o suficiente para pelo menos um pedaço de terra ou um terreno com uma casa. Surgiram então as empresas de construção e empréstimo,. que emprestavam às pessoas o dinheiro para comprar uma casa e depois as pagavam em parcelas ao longo de muitos anos. Mesmo assim, os empréstimos normalmente eram pela metade do valor da casa ou menos.
No final da década de 1920, os bancos estavam fazendo empréstimos de alto índice de até 80% do valor da casa. O seguro hipotecário privado surgiu para proteger os bancos, mas tudo isso foi esquecido na década de 1930, quando os desempregados pararam de fazer pagamentos, e os bancos e as empresas do PMI também faliram.
O Congresso promulgou a Home Owners' Loan Corp., que começou a garantir hipotecas e índices reduzidos a 15%. Mais tarde, por meio da Federal Housing Administration (FHA) e outras agências, os pagamentos iniciais caíram para um dígito baixo e até 0% para incentivar a aquisição de casa própria.
Este sistema prosperou até cerca de 2007-2008, quando a crise das hipotecas de 2008 se instalou. O aumento acentuado das hipotecas de alto risco que entraram em default a partir de 2007 contribuiu para a recessão mais severa em décadas. O boom imobiliário de meados dos anos 2000 - combinado com as baixas taxas de juros na época - levou muitos credores a oferecer empréstimos para habitação a indivíduos com crédito ruim. Depois que a bolha imobiliária estourou, muitos mutuários não conseguiram pagar suas hipotecas subprime.
Credores de alto índice
A Federal Housing Administration oferece programas através dos quais os mutuários podem obter empréstimos FHA com um índice LTV de até 96,5%. Em outras palavras, o programa exige um adiantamento de 3,5%. No entanto, o programa exige uma pontuação de crédito mínima para ser aprovado para um empréstimo de alta proporção. Existem outras ofertas em que uma pontuação de crédito mais baixa é permitida com um adiantamento de 10%.
Além disso, os empréstimos FHA exigem um prêmio de seguro de hipoteca (MIP). No entanto, você pode refinanciar quando o LTV cair abaixo de 80% e o empréstimo não for mais considerado um empréstimo de alto índice, o que eliminaria o seguro.
Exemplo de um empréstimo de alto índice
Digamos que um mutuário planeja comprar uma casa que tenha um valor avaliado de $ 100.000. O mutuário só pode dar um adiantamento de $ 10.000,. e os $ 90.000 restantes terão que ser emprestados. Depois de abordar vários credores, um finalmente concorda em subscrever uma hipoteca, mas com uma taxa de juros acima da média.
O resultado é uma relação empréstimo/valor de 90% ou (90.000 / 100.000), o que seria considerado um empréstimo de alta relação.
Empréstimos de alto índice vs. Empréstimos de capital próprio
Um empréstimo imobiliário é um empréstimo parcelado ou uma segunda hipoteca que permite que os proprietários tomem emprestado contra o valor patrimonial em sua residência. O empréstimo é baseado na diferença entre o patrimônio do proprietário e o valor de mercado atual da casa.
Um empréstimo home equity é para os mutuários que já têm uma hipoteca e pagaram parte do saldo da hipoteca e em que o valor da propriedade excede o saldo do empréstimo. Em outras palavras, um empréstimo de capital próprio permite que os proprietários tomem emprestado com base no patrimônio da casa. Um empréstimo de alta taxa, por outro lado, pode ter um valor de empréstimo que se aproxima de 100% do valor do imóvel.
Destaques
Um empréstimo de alto índice geralmente significa que o valor do empréstimo (LTV) excede 80% do valor da propriedade e pode se aproximar de 100% ou mais.
Um empréstimo de alto índice é aquele em que o valor do empréstimo é grande em relação ao valor da propriedade que está sendo usada como garantia.
Empréstimos hipotecários com altos índices de empréstimos podem ser bastante arriscados e possuem taxas de juros acima da média.
