Korkeakorkoinen laina
Mikä on korkeakorkoinen laina?
Korkeakorkoinen laina on laina, jossa lainan arvo on korkea suhteessa vakuudeksi käytettävän omaisuuden arvoon. Asuntolainojen, joilla on korkea lainasuhde, laina-arvo on lähes 100 % kiinteistön arvosta. Korkeakorkoinen laina voidaan hyväksyä lainanottajalle, joka ei pysty maksamaan suurta käsirahaa.
Asuntolainoissa korkeasuhdelaina tarkoittaa yleensä sitä, että lainan arvo ylittää 80 % kiinteistön arvosta. Laskelmaa kutsutaan laina- arvosuhteeksi (LTV), joka on luottoriskin arvio, jota rahoituslaitokset käyttävät ennen asuntolainan hyväksymistä.
Kaava korkea-asteen lainalle käyttämällä elinkaariarvoa
Vaikka ei ole olemassa erityistä kaavaa korkeasuhteisen lainan laskemiseen, sijoittajien tulisi ensin laskea laina-t o-arvosuhde omassa tilanteessaan määrittääkseen, ylittääkö laina 80 %:n LTV-kynnyksen.
Kuinka laskea korkeasuhdelaina elinkaariarvolla
LTV-suhde lasketaan jakamalla lainan määrä kiinteistön arvioidulla arvolla.
Kerro tulos 100:lla ilmaistaksesi sen prosentteina.
Jos lainan arvo käsirahasi jälkeen ylittää 80 % LTV:stä, lainaa pidetään korkeasuhteisena lainana.
Mitä korkean elinkaarisuhteen laina kertoo?
Lainanantajat ja rahoittajat käyttävät LTV-suhdetta asuntolainaan liittyvän riskin tason mittaamiseen. Jos lainanottaja ei pysty suorittamaan suurta etukäteismaksua ja sen seurauksena lainan arvo lähestyy kiinteistön arvioitua arvoa, lainaa pidetään korkean suhdeluvun lainana. Toisin sanoen lainan arvon lähestyessä 100 % kiinteistön arvosta lainanantajat saattavat pitää lainaa liian riskialttiina ja hylätä hakemuksen.
Lainanantaja on vaarassa joutua maksukyvyttömyyteen, varsinkin jos LTV on liian korkea. Pankki ei ehkä pysty myymään kiinteistöä kattaakseen laiminlyöneelle lainanottajalle myönnettyä lainaa. Tällainen skenaario voi helposti toteutua talouden taantumassa, kun asuntojen arvo tyypillisesti laskee. Jos lainanottajalle annettu laina ylittää kiinteistön arvon, lainan sanotaan olevan vedenalainen. Jos lainanottaja laiminlyö asuntolainansa, pankki menettää rahaa, kun hän myy kiinteistön asuntolainaa alhaisempaan arvoon. Pankit valvovat LTV:tä estääkseen tällaisen tappion.
Tämän seurauksena useimmat korkeatasoiset asuntolainat vaativat jonkinlaisen vakuutussuojan lainanantajan suojelemiseksi. Vakuutus on nimeltään yksityinen asuntolainavakuutus (PMI), joka lainanottajan olisi ostettava erikseen suojatakseen lainanantajaa.
Korkeakorkoisten lainojen korot voivat olla korkeammat, varsinkin jos lainanottajien luottoluokitus on alhainen. Luottopisteesi on numeerinen arvo, joka edustaa kykyäsi maksaa takaisin velkaa ja osoittaa lainanantajille, kuinka suuri riski sinulla on laiminlyönnistä. Jos pisteytesi on alhainen, korkotasosi on todennäköisesti korkeampi.
Korkean koron lainahistoria
1920-luvulle asti asuntoja ei ostettu käymällä pankista, vaan säästämällä omia rahojaan, kunnes heille riitti ainakin tontti tai maa, jossa oli talo. Sitten syntyi rakennus- ja lainayhtiöitä,. jotka lainasivat ihmisille rahaa asunnon ostamiseen ja pyysivät heitä maksamaan sen takaisin erissä useiden vuosien aikana. Silloinkin lainat olivat tyypillisesti puolet asunnon arvosta tai vähemmän.
1920-luvun loppuun mennessä pankit myönsivät korkeita lainoja jopa 80 %:iin asunnon arvosta. Yksityiset asuntolainavakuutukset syntyivät suojelemaan pankkeja, mutta kaikki tämä meni syrjään 1930-luvulla, kun työttömät lakkasivat maksamasta ja pankit ja PMI-yhtiöt myös menivät alas.
Kongressi sääti Home Owners' Loan Corp.:n, joka alkoi taata asuntolainat ja suhdeluvut laskivat 15 prosenttiin. Myöhemmin Federal Housing Administrationin (FHA) ja muiden virastojen kautta käsirahat putosivat alhaisiin yksinumeroisiin ja jopa 0 %:iin asunnonomistuksen kannustamiseksi.
Tämä järjestelmä menestyi noin vuosiin 2007–2008, jolloin vuoden 2008 asuntolainakriisi iski. Vuodesta 2007 alkaen maksukyvyttömäksi joutuneiden korkeariskisten asuntolainojen jyrkkä kasvu vaikutti vakavimpaan taantumaan vuosikymmeniin. 2000-luvun puolivälin asuntobuumi yhdistettynä tuolloin alhaisiin korkoihin sai monet lainanantajat tarjoamaan asuntolainoja henkilöille, joilla on huono luotto. Kiinteistökuplan puhkeamisen jälkeen monet lainanottajat eivät pystyneet maksamaan subprime-asuntolainojaan.
Korkealuokkaiset lainanantajat
Federal Housing Administration tarjoaa ohjelmia, joiden kautta lainanottajat voivat saada FHA-lainoja, joiden LTV-suhde on jopa 96,5%. Toisin sanoen ohjelma vaatii 3,5 % käsirahaa. Ohjelma vaatii kuitenkin vähimmäisluottopisteen saadakseen hyväksynnän korkean lainasuhteen saamiseksi. On myös muita tarjouksia, joissa alempi luottopistemäärä on sallittu 10 % käsirahalla.
Myös FHA-lainat vaativat asuntolainavakuutusmaksun (MIP). Voit kuitenkin rahoittaa uudelleen, kun LTV putoaa alle 80 % ja lainaa ei enää pidetä korkeasuhteisena lainana, mikä eliminoisi vakuutuksen.
Esimerkki korkeakorkoisesta lainasta
Oletetaan, että lainanottaja aikoo ostaa kodin, jonka arvioitu arvo on 100 000 dollaria. Lainaajalla on varaa maksaa vain 10 000 dollarin käsiraha,. ja loput 90 000 dollaria on lainattava. Otettuaan yhteyttä useisiin lainanantajiin, yksi lopulta suostuu myöntämään asuntolainan, mutta keskimääräistä korkeammalla korolla.
Tuloksena on 90 % tai (90 000 / 100 000) laina-arvosuhde, jota pidettäisiin korkeasuhteisena lainana.
Korkeakorkoiset lainat vs. asuntolainat
Asuntolaina on lyhennyslaina tai toinen asuntolaina,. jonka avulla asunnonomistaja voi lainata asuntonsa arvoa vastaan. Laina perustuu asunnon oman pääoman ja asunnon nykyisen markkina-arvon erotukseen.
Asuntolaina on niille lainaajille, joilla on jo asuntolaina ja jotka ovat maksaneet osan asuntolainasta ja joiden kiinteistön arvo ylittää lainasaldon. Toisin sanoen asuntolaina antaa asunnonomistajille mahdollisuuden lainata talon oman pääoman perusteella. Korkeakorkoisen lainan laina-arvo sen sijaan voi olla lähes 100 % kiinteistön arvosta.
Kohokohdat
Korkean suhdeluvun laina tarkoittaa yleensä, että laina-arvo (LTV) ylittää 80 % kiinteistön arvosta ja voi lähestyä 100 % tai enemmän.
Korkeatasoinen laina on sellainen, jossa lainan arvo on suuri suhteessa vakuudeksi käytettävän omaisuuden arvoon.
Asuntolainat, joilla on korkea lainasuhde, voivat olla melko riskialttiita ja niiden korkotaso on keskimääräistä korkeampi.
