Prestito ad alto tasso
Che cos'è un prestito ad alto rapporto?
Un prestito ad alto rapporto è un prestito in cui il valore del prestito è elevato rispetto al valore della proprietà utilizzata come garanzia. I prestiti ipotecari che hanno rapporti di prestito elevati hanno un valore del prestito che si avvicina al 100% del valore della proprietà. Un prestito ad alto rapporto potrebbe essere approvato per un mutuatario che non è in grado di versare un acconto di grandi dimensioni.
Per i mutui, un prestito ad alto rapporto di solito significa che il valore del prestito supera l'80% del valore della proprietà. Il calcolo è chiamato rapporto prestito/valore (LTV), che è una valutazione del rischio di prestito che gli istituti finanziari utilizzano prima di approvare un mutuo.
La formula per un prestito ad alto rapporto utilizzando LTV
Sebbene non esista una formula specifica per calcolare un prestito ad alto rapporto, gli investitori dovrebbero prima calcolare il rapporto prestito -valore nella loro situazione per determinare se il prestito supera la soglia dell'80% LTV.
Come calcolare un prestito ad alto rapporto utilizzando LTV
Il rapporto LTV si calcola dividendo l'importo preso in prestito per il valore di stima dell'immobile.
Moltiplica il risultato per 100 per esprimerlo in percentuale.
Se il valore del prestito dopo l'acconto supera l'80% del LTV, il prestito è considerato un prestito ad alto rapporto.
Cosa ti dice un prestito ad alto rapporto LTV?
Istituti di credito e fornitori di servizi finanziari utilizzano il rapporto LTV per misurare il livello di rischio associato alla concessione di un mutuo ipotecario. Se un mutuatario non può effettuare un acconto considerevole e, di conseguenza, il valore del prestito si avvicina al valore del valore stimato della proprietà, sarà considerato un prestito ad alto rapporto. In altre parole, poiché il valore del prestito si avvicina al 100% del valore della proprietà, i prestatori potrebbero considerare il prestito troppo rischioso e negare la domanda.
Il prestatore è a rischio di insolvenza del mutuatario, in particolare se l'LTV è troppo alto. La banca potrebbe non essere in grado di vendere la proprietà per coprire l'importo del prestito concesso al mutuatario inadempiente. Un tale scenario può facilmente verificarsi in una recessione economica quando le proprietà immobiliari in genere diminuiscono di valore. Se il prestito concesso al mutuatario supera il valore della proprietà, si dice che il prestito è sott'acqua. Se il mutuatario è inadempiente sul mutuo, la banca perderà denaro quando andrà a vendere la proprietà per un valore inferiore al saldo del mutuo in essere. Le banche monitorano LTV per prevenire una tale perdita.
Di conseguenza, la maggior parte dei mutui per la casa ad alto rapporto richiedono una qualche forma di copertura assicurativa al fine di proteggere il prestatore. L'assicurazione è chiamata assicurazione sui mutui privati (PMI), che il mutuatario dovrebbe acquistare separatamente per proteggere il prestatore.
I prestiti ad alto tasso possono avere tassi di interesse più elevati, soprattutto se i mutuatari hanno un punteggio di credito basso. Il tuo punteggio di credito è un valore numerico che rappresenta la tua capacità di ripagare il debito e mostra ai prestatori quanto rischi di inadempiere. Se il tuo punteggio è basso, il tuo tasso di interesse sarà probabilmente più alto.
Cronologia dei prestiti ad alto rapporto
Fino agli anni '20, le persone acquistavano case non andando in banca, ma risparmiando i propri soldi fino a quando non ne avevano abbastanza per almeno un pezzo di terra o un terreno con una casa sopra. Poi, sono emerse società di costruzione e prestito,. che avrebbero prestato alle persone i soldi per acquistare una casa e poi li avrebbero rimborsati a rate in molti anni. Anche allora, i prestiti in genere erano per la metà del valore della casa o meno.
Entro la fine degli anni '20, le banche concedevano prestiti ad alto tasso fino all'80% del valore della casa. L'assicurazione sui mutui privati è nata per proteggere le banche, ma tutto ciò è andato nel dimenticatoio negli anni '30 quando i disoccupati hanno smesso di effettuare pagamenti e anche le banche e le società PMI sono fallite.
Il Congresso ha promulgato la Home Owners' Loan Corp., che ha iniziato a garantire mutui e rapporti scesi al 15%. Successivamente, attraverso la Federal Housing Administration (FHA) e altre agenzie, gli acconti sono scesi a una cifra bassa e persino allo 0% per incoraggiare la proprietà della casa.
Questo sistema ha prosperato fino al 2007-2008 circa, quando ha preso piede la crisi dei mutui del 2008 . Il forte aumento dei mutui ad alto rischio andati in default a partire dal 2007 ha contribuito alla recessione più grave degli ultimi decenni. Il boom immobiliare della metà degli anni 2000, combinato con i tassi di interesse bassi dell'epoca, ha spinto molti istituti di credito a offrire prestiti per la casa a individui con scarso credito. Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, molti mutuatari non sono stati in grado di effettuare pagamenti sui loro mutui subprime.
Prestatori ad alto rapporto
La Federal Housing Administration offre programmi attraverso i quali i mutuatari possono ottenere prestiti FHA con un rapporto LTV fino al 96,5%. In altre parole, il programma richiede un acconto del 3,5%. Tuttavia, il programma richiede un punteggio di credito minimo per ottenere l'approvazione per un prestito ad alto rapporto. Ci sono altre offerte in cui è consentito un punteggio di credito inferiore con un acconto del 10%.
Inoltre, i prestiti FHA richiedono un premio assicurativo ipotecario (MIP). Tuttavia, è possibile rifinanziare una volta che il LTV scende al di sotto dell'80% e il prestito non è più considerato un prestito ad alto rapporto, il che eliminerebbe l'assicurazione.
Esempio di prestito ad alto rapporto
Supponiamo che un mutuatario abbia intenzione di acquistare una casa con un valore stimato di $ 100.000. Il mutuatario può permettersi solo di effettuare un acconto di $ 10.000 e i restanti $ 90.000 dovranno essere presi in prestito. Dopo aver contattato diversi istituti di credito, uno finalmente accetta di sottoscrivere un mutuo, ma con un tasso di interesse superiore alla media.
Il risultato è un rapporto prestito/valore del 90% o (90.000/100.000), che sarebbe considerato un prestito ad alto rapporto.
Prestiti ad alto rapporto vs. mutui per la casa
Un prestito di equità domestica è un prestito rateale o una seconda ipoteca che consente ai proprietari di casa di prendere in prestito contro il valore del capitale proprio nella loro residenza. Il prestito si basa sulla differenza tra il patrimonio netto del proprietario della casa e il valore di mercato attuale della casa.
Un prestito di equità domestica è per quei mutuatari che hanno già un mutuo e hanno pagato parte del saldo del mutuo e per cui il valore della proprietà supera il saldo del prestito. In altre parole, un prestito di equità domestica consente ai proprietari di abitazione di prendere in prestito in base all'equità della casa. Un prestito ad alto tasso, invece, può avere un valore del prestito che si avvicina al 100% del valore dell'immobile.
Mette in risalto
Un prestito ad alto rapporto di solito significa che il prestito a valore (LTV) supera l'80% del valore della proprietà e può avvicinarsi al 100% o superiore.
Un prestito ad alto rapporto è quello in cui il valore del prestito è elevato rispetto al valore della proprietà utilizzata come garanzia.
I prestiti ipotecari con rapporti di prestito elevati possono essere piuttosto rischiosi e comportare tassi di interesse superiori alla media.
