Association de construction et de prêt (B&L)

Qu'est-ce qu'une association de construction et de prêt (B&L) ?

Les associations de construction et de prêt (B&L) étaient des institutions financières mutuelles (IF) qui ont considérablement accru l'accessibilité des prêts immobiliers des années 1830 aux années 1930. Guidés par un esprit d'« entraide », les participants ont mis leur argent en commun – généralement au sein de petits B&L régionaux – et sont à leur tour devenus éligibles pour recevoir des dividendes et contracter une hypothèque.

À partir du milieu des années 1930, les B&L ont commencé à se transformer en institutions fédérales d' épargne et de prêt (S&L),. qui avaient une charte du gouvernement américain et s'appuyaient sur l'assurance-dépôts fédérale.

Comprendre une association de construction et de prêt (B&L)

Un B&L, également connu sous le nom d' épargne,. commence lorsqu'un groupe d'individus s'engage à payer une cotisation et à souscrire à un certain nombre d' actions ayant une valeur à l' échéance prédéterminée. Les membres sont alors obligés de payer un certain montant chaque mois jusqu'à ce que la valeur à l'échéance de leurs actions soit atteinte.

Si un particulier souscrivait cinq actions, chacune ayant une valeur à l'échéance de 600 $, il pourrait contracter un prêt pouvant atteindre 3 000 $. En raison des limites du montant du capital détenu par ces associations, les membres devaient généralement se relayer – ou, plus précisément, surenchérir sur les autres membres – afin de contracter un prêt immobilier. S'ils devaient encore de l'argent sur les actions, ils continueraient à les rembourser jusqu'à ce que le billet soit annulé.

Les B&L reposaient largement sur un modèle d'accumulation d'actions, dans lequel les membres s'engageaient à acheter des actions de l'association et avaient ensuite le droit d'emprunter sur la valeur de ces actions afin d'acheter une maison.

Les premiers B&L étaient structurés comme des plans de « résiliation » ou des plans fermés qui expiraient lorsque tous les prêts consentis étaient remboursés. Cependant, au milieu des années 1800, des soi-disant «plans en série» ont vu le jour, qui émettaient périodiquement de nouvelles actions qui avaient leur propre date de résiliation. Finalement, ceux-ci ont cédé la place à des «plans permanents», où les membres pouvaient se joindre quand ils le souhaitaient.

Histoire des associations de construction et de prêt (B&L)

Les B&L ont été influencés par les sociétés de construction britanniques qui se sont répandues au Royaume-Uni pendant la révolution industrielle. Les acomptes importants et les courtes périodes de remboursement - souvent cinq ans ou moins - exigés par les banques dépositaires se sont avérés un obstacle important à l'accession à la propriété de la classe moyenne. Les sociétés de construction ont contourné le système bancaire traditionnel en permettant aux membres d'acheter des actions et d'emprunter sur leur valeur lorsqu'ils ont acheté une maison.

Deux ouvriers d'usine nés en Angleterre ont formé le premier B&L américain à Philadelphie en 1831. Bientôt, ces coopératives locales verront le jour dans tout le nord-est et le centre de l'Atlantique. Dans les années 1870, les B&L avaient fait leur apparition dans la majorité des États.

La croissance des B&L a été alimentée par la hausse des revenus des ouvriers qualifiés à cette époque. Bien qu'ils ne puissent généralement pas payer le gros acompte nécessaire pour un prêt bancaire, leurs revenus accrus leur ont permis d'acheter un bien immobilier grâce à cette autre source de fonds.

L'utilisation des B&L a atteint son apogée en 1927 lorsque 12 804 d'entre eux étaient dispersés à travers le pays, desservant plus de 11 millions de membres. Dans une décennie, cependant, cette influence serait considérablement diminuée.

Construction et prêts (B&L) vs épargne et prêts (S&L)

En réponse à la Grande Dépression et à la détérioration des bilans de B&L qui en a résulté,. le gouvernement a commencé à proposer des chartes à un nouveau type de prêteur : les institutions fédérales de S&L. Alors que l'industrie était réticente à accepter la réglementation fédérale au début, les avantages sont finalement devenus apparents.

D'une part, les S&L à court d'argent pouvaient emprunter auprès du Federal Home Loan Bank Board, créé en 1932 par la Federal Home Loan Bank Act,. afin de consolider leur capital. En outre, la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) visait à stabiliser l'épargne en garantissant les dépôts effectués par ses membres.

Points forts

• Les associations de construction et de prêt (B&L) étaient des institutions financières mutuelles (IF) qui ont considérablement accru l'accessibilité des prêts immobiliers des années 1830 aux années 1930.

• Les B&L sont devenus réglementés par le gouvernement fédéral après la Grande Dépression, se transformant en associations fédérales d'épargne et de prêt (S&L) que nous connaissons aujourd'hui.

• La Grande Dépression a durement touché de nombreux B&L parce qu'ils ont fait passer les intérêts de leurs membres avant de faire des profits.

• Les participants ont mis leur argent en commun et sont à leur tour devenus éligibles pour recevoir des dividendes et contracter une hypothèque.