Lån med høy andel

Hva er et lån med høy andel?

Et lån med høy andel er et lån hvor låneverdien er høy i forhold til eiendomsverdien som brukes som sikkerhet. Boliglån som har høye belåningsgrader har en belåningsverdi som nærmer seg 100 % av eiendommens verdi. Et lån med høy andel kan bli godkjent for en låntaker som ikke er i stand til å sette ned en stor forskuddsbetaling.

For boliglån betyr et lån med høy andel vanligvis at låneverdien overstiger 80 % av eiendommens verdi. Beregningen kalles belåningsgrad (LTV), som er en vurdering av utlånsrisiko som finansinstitusjoner bruker før de godkjenner et boliglån.

Formelen for et lån med høy andel ved bruk av LTV

Selv om det ikke er noen spesifikk formel for å beregne et lån med høy andel, bør investorer først beregne forholdet mellom lån og verdi i deres situasjon for å avgjøre om lånet overstiger 80 % LTV-terskel.

$\text{Lån til verdiforhold}=\frac{\text{Pantbeløp}}{\text{Taksert eiendomsverdi}}$

Hvordan beregne et lån med høy andel ved å bruke LTV

1. LTV-forholdet beregnes ved å dele lånebeløpet med takst på eiendommen.

2. Multipliser resultatet med 100 for å uttrykke det i prosent.

3. Hvis verdien av lånet etter nedbetalingen din overstiger 80 % av LTV, anses lånet som et lån med høy andel.

Hva forteller et lån med høy LTV-ratio deg?

Långivere og finansielle tilbydere bruker LTV-forholdet til å måle risikonivået forbundet med å ta et boliglån. Hvis en låntaker ikke kan foreta en betydelig nedbetaling og som et resultat av dette nærmer låneverdien verdien av den takserte verdien av eiendommen, vil det bli ansett som et lån med høy andel. Med andre ord, ettersom låneverdien nærmer seg 100 % av eiendomsverdien, kan långivere vurdere lånet for risikabelt og avslå søknaden.

Långiver er i fare for at låntaker misligholder, spesielt hvis LTV er for høy. Banken kan kanskje ikke selge eiendommen for å dekke lånebeløpet som er gitt til den misligholdte låntakeren. Et slikt scenario kan lett oppstå i en økonomisk nedgang når boligeiendommer typisk synker i verdi. Hvis lånet gitt til låntakeren overstiger verdien av eiendommen, sies lånet å være under vann. Dersom låntaker misligholder boliglånet, vil banken tape penger når de skal selge eiendommen til en lavere verdi enn utestående boliglånssaldo. Bankene overvåker LTV for å forhindre et slikt tap.

Som et resultat krever de fleste boliglån med høy andel en form for forsikringsdekning for å beskytte utlåneren. Forsikringen kalles privat boliglånsforsikring (PMI), som låntakeren må kjøpe separat for å beskytte utlåneren.

Lån med høy andel kan ha høyere rente, spesielt hvis låntakere har lav kredittscore. Kredittpoengsummen din er en numerisk verdi som representerer din evne til å betale tilbake gjeld og viser långivere hvor stor risiko du har for mislighold. Hvis poengsummen din er lav, vil renten sannsynligvis være høyere.

Lånehistorikk med høye forhold

Frem til 1920-tallet kjøpte folk boliger ikke ved å gå til en bank, men ved å spare sine egne penger til de hadde nok til minst et stykke jord eller jord med hus på. Så dukket det opp bygge- og låneselskaper,. som ville låne folk penger til å kjøpe et hus og deretter få dem til å betale det tilbake i avdrag over mange år. Selv da var lån vanligvis for halve verdien av huset eller mindre.

På slutten av 1920-tallet ga bankene lån med høy andel for opptil 80 % av husets verdi. Private boliglånsforsikringer ble til for å beskytte bankene, men alt dette gikk av veien på 1930-tallet da arbeidsløse sluttet å betale, og bankene og PMI-selskapene gikk også under.

Kongressen vedtok Home Owners' Loan Corp., som begynte å garantere boliglån og forholdstall senket til 15%. Senere, gjennom Federal Housing Administration (FHA) og andre byråer, falt forskuddsbetalingene til de lave enkeltsifrene og til og med 0% for å oppmuntre til boligeierskap.

Dette systemet blomstret til rundt 2007-2008 da boliglånskrisen i 2008 tok tak. Den kraftige økningen i høyrisikolån som gikk i mislighold fra og med 2007, bidro til den alvorligste resesjonen på flere tiår. Boligboomen på midten av 2000-tallet – kombinert med lave renter på den tiden – fikk mange långivere til å tilby boliglån til personer med dårlig kreditt. Etter at eiendomsboblen sprakk, var mange låntakere ikke i stand til å betale på subprime-lånene sine.

Långivere med høy andel

Federal Housing Administration tilbyr programmer der låntakere kan få FHA-lån med et LTV-forhold på opptil 96,5%. Programmet krever med andre ord en forskuddsbetaling på 3,5 %. Imidlertid krever programmet en minimum kredittpoengsum for å bli godkjent for et lån med høy andel. Det er andre tilbud der en lavere kredittscore er tillatt med en 10% forskuddsbetaling.

FHA-lånene krever også en boliglånsforsikringspremie (MIP). Du kan imidlertid refinansiere når LTV faller under 80 % og lånet ikke lenger anses som et lån med høy andel, noe som vil eliminere forsikringen.

Eksempel på et lån med høy andel

Si at en låntaker planlegger å kjøpe et hjem som har en verdi på 100 000 dollar. Låntakeren har bare råd til å betale en forskuddsbetaling på $10 000,. og de resterende $90 000 må lånes. Etter å ha henvendt seg til flere långivere, går man til slutt med på å tegne et boliglån, men med en høyere rente enn gjennomsnittet.

Resultatet er en belåningsgrad på 90 % eller (90 000 / 100 000), som vil bli ansett som et lån med høy andel.

Lån med høye forhold vs. boliglån

Et boliglån er et avdragslån eller et andre boliglån som lar huseiere låne mot egenkapitalverdien i boligen deres. Lånet er basert på differansen mellom boligeiers egenkapital og boligens nåværende markedsverdi.

Et boliglån er for de låntakere som allerede har et boliglån, og har betalt ned noe av boliglånets saldo, og hvor eiendomsverdien overstiger lånesaldoen. Med andre ord lar et boliglån huseiere låne basert på egenkapitalen i huset. Et lån med høy andel kan derimot ha en låneverdi som nærmer seg 100 % av eiendommens verdi.

Høydepunkter

– Et lån med høy andel betyr vanligvis at belåningsgraden (LTV) overstiger 80 % av eiendommens verdi og kan nærme seg 100 % eller høyere.

• Et lån med høy andel er et lån hvor verdien av lånet er stor i forhold til eiendomsverdien som brukes som sikkerhet.

– Boliglån som har høye låneforhold kan være ganske risikable, og bære renter over gjennomsnittet.