Préstamo de alta relación

¿Qué es un préstamo de índice alto?

Un préstamo de alta relación es un préstamo en el que el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía. Los préstamos hipotecarios que tienen altos índices de préstamo tienen un valor de préstamo que se acerca al 100% del valor de la propiedad. Se puede aprobar un préstamo de alta proporción para un prestatario que no puede hacer un pago inicial grande.

En el caso de las hipotecas, un préstamo con una relación alta generalmente significa que el valor del préstamo supera el 80 % del valor de la propiedad. El cálculo se denomina relación préstamo-valor (LTV), que es una evaluación del riesgo crediticio que utilizan las instituciones financieras antes de aprobar una hipoteca.

La fórmula para un préstamo de alto índice utilizando LTV

Aunque no existe una fórmula específica para calcular un préstamo de alta relación, los inversores primero deben calcular la relación préstamo -valor en su situación para determinar si el préstamo supera el umbral LTV del 80 %.

Cómo calcular un préstamo de alto índice usando LTV

1. La relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación de la propiedad.

2. Multiplica el resultado por 100 para expresarlo en porcentaje.

3. Si el valor del préstamo después de su pago inicial supera el 80 % del LTV, el préstamo se considera un préstamo de índice alto.

¿Qué le dice un préstamo con una relación LTV alta?

Los prestamistas y los proveedores financieros utilizan la relación LTV para medir el nivel de riesgo asociado con la concesión de un préstamo hipotecario. Si un prestatario no puede hacer un pago inicial considerable y, como resultado, el valor del préstamo se acerca al valor de tasación de la propiedad, se considerará un préstamo con una proporción alta. En otras palabras, a medida que el valor del préstamo se acerca al 100 % del valor de la propiedad, los prestamistas pueden considerar que el préstamo es demasiado arriesgado y denegar la solicitud.

El prestamista corre el riesgo de incumplimiento del prestatario, especialmente si el LTV es demasiado alto. Es posible que el banco no pueda vender la propiedad para cubrir el monto del préstamo otorgado al prestatario en mora. Tal escenario puede ocurrir fácilmente en una recesión económica cuando las propiedades de vivienda generalmente disminuyen en valor. Si el préstamo otorgado al prestatario excede el valor de la propiedad, se dice que el préstamo está bajo el agua. Si el prestatario no paga la hipoteca, el banco perderá dinero cuando vaya a vender la propiedad por un valor inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Los bancos monitorean el LTV para evitar tal pérdida.

Como resultado, la mayoría de los préstamos hipotecarios de alta proporción requieren algún tipo de cobertura de seguro para proteger al prestamista. El seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que el prestatario necesitaría comprar por separado para ayudar a proteger al prestamista.

Los préstamos con índices altos pueden tener tasas de interés más altas, especialmente si los prestatarios tienen un puntaje crediticio bajo. Su puntaje de crédito es un valor numérico que representa su capacidad para pagar la deuda y muestra a los prestamistas cuánto riesgo tiene de no pagar. Si su puntaje es bajo, es probable que su tasa de interés sea más alta.

Historial de préstamos de alta relación

Hasta la década de 1920, la gente compraba casas no yendo a un banco, sino ahorrando su propio dinero hasta que tuvieran suficiente para al menos un terreno o un terreno con una casa. Luego, surgieron compañías de construcción y préstamos,. que prestaban a las personas el dinero para comprar una casa y luego les pedían que lo pagaran en cuotas durante muchos años. Incluso entonces, los préstamos generalmente eran por la mitad del valor de la casa o menos.

A fines de la década de 1920, los bancos otorgaban préstamos de alto índice de hasta el 80% del valor de la casa. El seguro hipotecario privado surgió para proteger a los bancos, pero todo eso se quedó en el camino en la década de 1930 cuando los desempleados dejaron de hacer pagos y los bancos y las empresas PMI también se hundieron.

El Congreso promulgó la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas, que comenzó a garantizar hipotecas y las proporciones se hundieron al 15%. Más tarde, a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y otras agencias, los pagos iniciales cayeron a un solo dígito bajo e incluso al 0% para fomentar la propiedad de vivienda.

Este sistema prosperó hasta alrededor de 2007-2008 cuando se desató la crisis hipotecaria de 2008. El fuerte aumento de las hipotecas de alto riesgo que entraron en mora a partir de 2007 contribuyó a la recesión más severa en décadas. El auge de la vivienda de mediados de la década de 2000, combinado con las bajas tasas de interés en ese momento, llevó a muchos prestamistas a ofrecer préstamos hipotecarios a personas con mal crédito. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchos prestatarios no pudieron hacer los pagos de sus hipotecas de alto riesgo.

Prestamistas de índice alto

La Administración Federal de Vivienda ofrece programas a través de los cuales los prestatarios pueden obtener préstamos de la FHA con una relación LTV de hasta el 96,5 %. En otras palabras, el programa requiere un pago inicial del 3,5%. Sin embargo, el programa requiere un puntaje de crédito mínimo para obtener la aprobación de un préstamo de alta relación. Hay otras ofertas en las que se permite un puntaje de crédito más bajo con un pago inicial del 10%.

Además, los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP). Sin embargo, puede refinanciar una vez que el LTV caiga por debajo del 80 % y el préstamo ya no se considere un préstamo de alto índice, lo que eliminaría el seguro.

Ejemplo de un préstamo de alta relación

Digamos que un prestatario planea comprar una casa que tiene un valor de tasación de $100,000. El prestatario solo puede permitirse hacer un pago inicial de $ 10,000,. y los $ 90,000 restantes deberán pedirse prestados. Después de acercarse a varios prestamistas, uno finalmente accede a suscribir una hipoteca, pero con una tasa de interés superior a la media.

El resultado es una relación préstamo-valor del 90 % o (90 000/100 000), lo que se consideraría un préstamo de alta relación.

Préstamos de índice alto frente a préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo a plazos o una segunda hipoteca que permite a los propietarios pedir prestado contra el valor de la equidad en su residencia. El préstamo se basa en la diferencia entre el capital del propietario de la vivienda y el valor de mercado actual de la vivienda.

Un préstamo con garantía hipotecaria es para aquellos prestatarios que ya tienen una hipoteca y han pagado parte del saldo de la hipoteca, y por lo que el valor de la propiedad excede el saldo del préstamo. En otras palabras, un préstamo con garantía hipotecaria permite a los propietarios pedir prestado en función de la equidad de la casa. Un préstamo de alta relación, por otro lado, puede tener un valor de préstamo que se acerque al 100% del valor de la propiedad.

Reflejos

• Un préstamo con una relación alta generalmente significa que la relación préstamo-valor (LTV) supera el 80 % del valor de la propiedad y puede acercarse al 100 % o más.

• Un préstamo de índice alto es aquel en el que el valor del préstamo es grande en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía.

• Los préstamos hipotecarios que tienen altos índices de préstamo pueden ser bastante riesgosos y tienen tasas de interés superiores al promedio.