Кредит с высоким коэффициентом

Что такое кредит с высоким коэффициентом?

Ссуда с высоким коэффициентом - это ссуда, в которой стоимость ссуды высока по сравнению со стоимостью имущества, используемого в качестве залога. Ипотечные кредиты с высоким коэффициентом кредита имеют стоимость кредита, которая приближается к 100% стоимости имущества. Кредит с высоким коэффициентом может быть одобрен для заемщика, который не может подавить большой первоначальный взнос.

Для ипотечных кредитов кредит с высоким коэффициентом обычно означает, что стоимость кредита превышает 80% от стоимости имущества. Этот расчет называется соотношением кредита к стоимости (LTV) и представляет собой оценку кредитного риска,. которую используют финансовые учреждения перед одобрением ипотеки.

Формула кредита с высоким коэффициентом с использованием LTV

Хотя специальной формулы для расчета ссуды с высоким коэффициентом не существует, инвесторы должны сначала рассчитать соотношение ссуды к стоимости в своей ситуации, чтобы определить, превышает ли ссуда порог LTV в 80%.

$\text{Отношение кредита к стоимости} = \frac{\text{Сумма ипотеки}}{\text{Оцененная стоимость недвижимости}}$

Как рассчитать кредит с высоким коэффициентом, используя LTV

Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы займа на оценочную стоимость имущества.
Умножьте результат на 100, чтобы выразить его в процентах.
Если стоимость кредита после вашего первоначального взноса превышает 80% от LTV, кредит считается кредитом с высоким коэффициентом.

О чем говорит кредит с высоким коэффициентом LTV?

Кредиторы и финансовые провайдеры используют коэффициент LTV для измерения уровня риска, связанного с предоставлением ипотечного кредита. Если заемщик не может внести значительный первоначальный взнос и в результате стоимость кредита приближается к стоимости оценочной стоимости имущества, это будет считаться кредитом с высоким коэффициентом. Другими словами, по мере того, как стоимость кредита приближается к 100% стоимости имущества, кредиторы могут счесть кредит слишком рискованным и отклонить заявку.

Кредитор подвергается риску дефолта заемщика, особенно если LTV слишком высок. Банк может оказаться не в состоянии продать недвижимость, чтобы покрыть сумму кредита, предоставленного неплатежеспособному заемщику. Такой сценарий может легко произойти во время экономического спада, когда стоимость жилья обычно снижается. Если кредит, предоставленный заемщику, превышает стоимость имущества, говорят, что кредит находится под водой. Если заемщик не выполнит обязательства по ипотечному кредиту, банк потеряет деньги, когда он пойдет продавать недвижимость по более низкой цене, чем непогашенный остаток по ипотечному кредиту. Банки следят за LTV, чтобы предотвратить такие потери.

В результате большинство ипотечных кредитов с высоким коэффициентом требуют той или иной формы страхового покрытия, чтобы защитить кредитора. Страхование называется частным ипотечным страхованием (PMI), которое заемщику необходимо будет приобрести отдельно, чтобы защитить кредитора.

Кредиты с высоким коэффициентом могут иметь более высокие процентные ставки, особенно если заемщик имеет низкий кредитный рейтинг. Ваш кредитный рейтинг — это числовое значение, которое представляет вашу способность погасить задолженность и показывает кредиторам, насколько вы подвержены риску дефолта. Если ваш балл низкий, ваша процентная ставка, вероятно, будет выше.

Кредитная история с высоким коэффициентом

Вплоть до 1920-х годов люди покупали дома, не обращаясь в банк, а откладывая собственные деньги, пока им не хватило хотя бы на участок земли или участок земли с домом на нем. Затем появились строительные и кредитные компании,. которые ссужали людям деньги на покупку дома, а затем заставляли их возвращать их в рассрочку в течение многих лет. Даже тогда ссуды обычно выдавались на половину стоимости дома или меньше.

К концу 1920-х банки выдавали ссуды с высокой процентной ставкой до 80% стоимости дома. Частное ипотечное страхование возникло для защиты банков, но все это отошло на второй план в 1930-х годах, когда безработные перестали платить, а банки и компании PMI тоже разорились.

Конгресс ввел в действие Корпорацию займов домовладельцев, которая начала гарантировать ипотечные кредиты, а коэффициенты упали до 15%. Позже, через Федеральное жилищное управление (FHA) и другие агентства, авансовые платежи упали до низких однозначных цифр и даже до 0%, чтобы стимулировать домовладение.

Эта система процветала примерно до 2007-2008 годов, когда разразился ипотечный кризис 2008 года. Резкий рост ипотечных кредитов с высоким уровнем риска, по которым произошел дефолт в начале 2007 года, способствовал самой серьезной рецессии за последние десятилетия. Жилищный бум середины 2000-х годов в сочетании с низкими процентными ставками в то время побудил многих кредиторов предлагать жилищные ссуды людям с плохой кредитной историей. После того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, многие заемщики не смогли вносить платежи по своим субстандартным ипотечным кредитам.

Кредиторы с высоким коэффициентом

Федеральное жилищное управление предлагает программы, с помощью которых заемщики могут получить кредиты FHA с коэффициентом LTV до 96,5%. Другими словами, программа требует авансового платежа в размере 3,5%. Тем не менее, программа требует минимального кредитного рейтинга, чтобы получить одобрение на кредит с высоким коэффициентом. Есть и другие предложения, согласно которым допускается более низкий кредитный рейтинг при первоначальном взносе в размере 10%.

Кроме того, ссуды FHA требуют премии по страхованию ипотечного кредита (MIP). Однако вы можете рефинансировать, как только LTV упадет ниже 80%, и кредит больше не будет считаться кредитом с высоким коэффициентом, что устранит страховку.

Пример кредита с высоким коэффициентом

Скажем, заемщик планирует купить дом, оценочная стоимость которого составляет 100 000 долларов. Заемщик может позволить себе внести только первоначальный взнос в размере 10 000 долларов США , а оставшиеся 90 000 долларов США придется взять взаймы. После обращения к нескольким кредиторам один из них, наконец, соглашается оформить ипотечный кредит, но с процентной ставкой выше среднего.

В результате соотношение кредита к стоимости составляет 90% или (90 000 / 100 000), что считается кредитом с высоким коэффициентом.

Кредиты с высоким коэффициентом по сравнению с кредитами под залог собственного капитала

Ссуда собственного капитала — это ссуда в рассрочку или вторая ипотека,. которая позволяет домовладельцам брать взаймы под стоимость собственного капитала в своем доме. Кредит выдается на основе разницы между собственным капиталом домовладельца и текущей рыночной стоимостью дома.

Ссуда под залог недвижимости предназначена для тех заемщиков, у которых уже есть ипотечный кредит, и они выплатили часть остатка по ипотечному кредиту, в результате чего стоимость имущества превышает остаток по кредиту. Другими словами, ссуда собственного капитала позволяет домовладельцам брать взаймы на основе справедливости в доме. С другой стороны, кредит с высоким коэффициентом может иметь стоимость кредита, приближающуюся к 100% стоимости имущества.

Особенности

Кредит с высоким коэффициентом обычно означает, что соотношение кредита к стоимости (LTV) превышает 80% от стоимости имущества и может приближаться к 100% или выше.
Кредит с высоким коэффициентом - это кредит, в котором стоимость кредита велика по сравнению со стоимостью имущества, используемого в качестве залога.
Ипотечные кредиты с высокими кредитными коэффициентами могут быть довольно рискованными и иметь процентные ставки выше среднего.