Pożyczka o wysokim wskaźniku
Co to jest pożyczka o wysokim współczynniku?
Pożyczka o wysokim współczynniku to pożyczka, w której wartość pożyczki jest wysoka w stosunku do wartości nieruchomości wykorzystywanej jako zabezpieczenie. Kredyty hipoteczne, które mają wysokie wskaźniki kredytowe, mają wartość kredytu zbliżoną do 100% wartości nieruchomości. Pożyczka o wysokim wskaźniku może zostać zatwierdzona dla kredytobiorcy, który nie jest w stanie wpłacić dużej zaliczki.
W przypadku kredytów hipotecznych kredyt o wysokim wskaźniku zwykle oznacza, że wartość kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości. Kalkulacja ta nazywana jest współczynnikiem LTV (kredyty do wartości), który jest oceną ryzyka kredytowego, z którego korzystają instytucje finansowe przed zatwierdzeniem kredytu hipotecznego.
Formuła pożyczki o wysokim oprocentowaniu przy użyciu LTV
Chociaż nie ma konkretnego wzoru na obliczenie pożyczki o wysokim wskaźniku, inwestorzy powinni najpierw obliczyć wskaźnik wartości pożyczki w ich sytuacji, aby ustalić, czy pożyczka przekracza próg 80% LTV.
Jak obliczyć pożyczkę o wysokim współczynniku za pomocą LTV
Wskaźnik LTV oblicza się dzieląc pożyczoną kwotę przez szacunkową wartość nieruchomości.
Pomnóż wynik przez 100, aby wyrazić go w procentach.
Jeżeli wartość pożyczki po wpłacie przedpłaty przekracza 80% LTV, pożyczka jest uznawana za pożyczkę o wysokim wskaźniku.
Co mówi Ci pożyczka o wysokim współczynniku LTV?
Kredytodawcy i dostawcy usług finansowych stosują wskaźnik LTV do pomiaru poziomu ryzyka związanego z udzieleniem kredytu hipotecznego. Jeśli pożyczkobiorca nie może dokonać znacznej przedpłaty iw rezultacie wartość pożyczki zbliża się do wartości szacowanej wartości nieruchomości, zostanie ona uznana za pożyczkę o wysokim współczynniku. Innymi słowy, gdy wartość pożyczki zbliża się do 100% wartości nieruchomości, pożyczkodawcy mogą uznać pożyczkę za zbyt ryzykowną i odrzucić wniosek.
Pożyczkodawca jest narażony na ryzyko niewypłacalności pożyczkobiorcy, szczególnie jeśli LTV jest zbyt wysokie. Bank może nie być w stanie sprzedać nieruchomości na pokrycie kwoty kredytu udzielonego kredytobiorcy, który nie wywiązuje się ze zobowiązań. Taki scenariusz może łatwo wystąpić w czasie spowolnienia gospodarczego, gdy nieruchomości mieszkaniowe zwykle tracą na wartości. Jeśli pożyczka udzielona pożyczkobiorcy przekracza wartość nieruchomości, mówi się, że pożyczka jest pod wodą. Jeśli kredytobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego, bank straci pieniądze, gdy pójdzie sprzedać nieruchomość za niższą wartość niż saldo kredytu hipotecznego. Banki monitorują LTV, aby zapobiec takiej utracie.
W rezultacie większość kredytów mieszkaniowych o wysokim wskaźniku wymaga jakiejś formy ochrony ubezpieczeniowej w celu ochrony pożyczkodawcy. Ubezpieczenie nazywa się prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego (PMI), które pożyczkobiorca musiałby kupić osobno, aby chronić pożyczkodawcę.
Pożyczki o wysokim oprocentowaniu mogą mieć wyższe oprocentowanie, zwłaszcza jeśli kredytobiorcy mają niską zdolność kredytową. Twoja ocena kredytowa to wartość liczbowa, która reprezentuje Twoją zdolność do spłaty zadłużenia i pokazuje kredytodawcom, jakie ryzyko niewykonania zobowiązania ponosisz. Jeśli Twój wynik jest niski, Twoje oprocentowanie prawdopodobnie będzie wyższe.
Historia pożyczek o wysokim wskaźniku
Aż do lat dwudziestych ludzie kupowali domy nie idąc do banku, ale oszczędzając własne pieniądze, dopóki nie starczyło im na przynajmniej kawałek ziemi lub ziemi, na której znajduje się dom. Potem pojawiły się firmy budowlane i pożyczkowe,. które pożyczały ludziom pieniądze na zakup domu, a następnie spłacały je w ratach przez wiele lat. Nawet wtedy pożyczki były zazwyczaj na połowę wartości domu lub mniej.
Pod koniec lat dwudziestych banki udzielały pożyczek o wysokim współczynniku do 80% wartości domu. Prywatne ubezpieczenie hipoteczne powstało, aby chronić banki, ale wszystko to poszło na marne w latach 30., kiedy bezrobotni przestali płacić, a banki i firmy PMI również upadły.
Kongres uchwalił Home Owner' Loan Corp., który rozpoczął gwarantowanie kredytów hipotecznych i wskaźników obniżonych do 15%. Później, za pośrednictwem Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) i innych agencji, zaliczki spadły do niskiego poziomu jednocyfrowego, a nawet 0%, aby zachęcić do posiadania domów.
System ten kwitł do około 2007-2008 roku, kiedy zapanował kryzys hipoteczny z 2008 roku. Gwałtowny wzrost kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, które stały się niespłacalne od 2007 r., przyczynił się do najpoważniejszej recesji od dziesięcioleci. Boom mieszkaniowy w połowie 2000 roku – w połączeniu z niskimi stopami procentowymi w tamtym czasie – skłonił wielu pożyczkodawców do oferowania kredytów mieszkaniowych osobom o słabych kredytach. Po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości wielu kredytobiorców nie było w stanie spłacać swoich kredytów hipotecznych typu subprime.
Kredytodawcy o wysokim wskaźniku
Federalna Administracja Mieszkaniowa oferuje programy, za pośrednictwem których kredytobiorcy mogą uzyskać pożyczki FHA o współczynniku LTV do 96,5%. Innymi słowy, program wymaga wpłaty 3,5% zaliczki. Jednak program wymaga minimalnej oceny kredytowej, aby uzyskać zgodę na pożyczkę o wysokim wskaźniku. Istnieją inne oferty, w których dopuszczalna jest niższa ocena kredytowa z 10% zaliczką.
Ponadto pożyczki FHA wymagają składki na ubezpieczenie hipoteczne (MIP). Możesz jednak refinansować, gdy LTV spadnie poniżej 80%, a pożyczka nie będzie już uważana za pożyczkę o wysokim wskaźniku, co wyeliminowałoby ubezpieczenie.
Przykład pożyczki o wysokim wskaźniku
Załóżmy, że pożyczkobiorca planuje kupić dom o wartości szacunkowej 100 000 USD. Pożyczkobiorca może sobie pozwolić tylko na wpłatę zaliczki w wysokości 10 000 USD,. a pozostałe 90 000 USD będzie musiało zostać pożyczone. Po zbliżeniu się do kilku pożyczkodawców w końcu zgadza się na udzielenie kredytu hipotecznego, ale z wyższym niż przeciętne oprocentowaniem.
Rezultatem jest wskaźnik wartości kredytu do wartości 90% lub (90 000/100 000), co można uznać za pożyczkę o wysokim wskaźniku.
Pożyczki o wysokim wskaźniku a pożyczki pod zastaw domu
Pożyczka pod zastaw domu to pożyczka ratalna lub drugi kredyt hipoteczny,. który pozwala właścicielom domów zaciągnąć pożyczkę według wartości kapitału własnego w ich miejscu zamieszkania. Pożyczka jest oparta na różnicy między kapitałem własnym właściciela domu a aktualną wartością rynkową domu.
Pożyczka pod zastaw domu jest przeznaczona dla tych kredytobiorców, którzy mają już kredyt hipoteczny i spłacili część salda kredytu hipotecznego, przy czym wartość nieruchomości przekracza saldo kredytu. Innymi słowy, pożyczka pod zastaw domu pozwala właścicielom domów zaciągnąć pożyczkę w oparciu o kapitał własny w domu. Z drugiej strony pożyczka o wysokim współczynniku może mieć wartość pożyczki zbliżoną do 100% wartości nieruchomości.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Pożyczka o wysokim współczynniku zwykle oznacza, że LTV przekracza 80% wartości nieruchomości i może zbliżyć się do 100% lub więcej.
Pożyczka o wysokim współczynniku to taka, w której wartość pożyczki jest duża w stosunku do wartości nieruchomości wykorzystywanej jako zabezpieczenie.
Kredyty hipoteczne, które mają wysokie wskaźniki kredytowe, mogą być dość ryzykowne i mają ponadprzeciętne oprocentowanie.
