Højt lån

Hvad er et lån med høje forhold?

En høj belåningsgrad er et lån, hvor låneværdien er høj i forhold til den ejendomsværdi, der stilles til sikkerhed. Realkreditlån, der har høje belåningsgrader, har en belåningsværdi, der nærmer sig 100 % af ejendommens værdi. Et lån med høj andel kan være godkendt til en låntager, der ikke er i stand til at betale en stor udbetaling.

For realkreditlån betyder en høj belåningsgrad normalt, at låneværdien overstiger 80 % af ejendommens værdi. Beregningen kaldes belåningsgrad (LTV), som er en vurdering af udlånsrisiko , som pengeinstitutter anvender, inden de godkender et realkreditlån.

Formlen for et lån med høje forhold ved brug af LTV

Selvom der ikke er nogen specifik formel til at beregne et højt låneforhold, bør investorer først beregne lånet- to-værdiforholdet i deres situation for at afgøre, om lånet overstiger 80 % LTV-tærsklen.

$\text{Lån til Værdiforhold}=\frac{\text{Belåningsbeløb}}{\text{Vurderet ejendomsværdi}}$

Sådan beregnes et lån med høje forhold ved hjælp af LTV

1. LTV-forholdet beregnes ved at dividere det lånte beløb med ejendommens vurderingsværdi .

2. Gang resultatet med 100 for at udtrykke det som en procentdel.

3. Hvis værdien af lånet efter din udbetaling overstiger 80 % af LTV, betragtes lånet som et lån med høj andel.

Hvad fortæller et lån med høj LTV-forhold dig?

Långivere og finansielle udbydere bruger LTV-forholdet til at måle risikoniveauet forbundet med at lave et realkreditlån. Hvis en låntager ikke kan foretage en betydelig udbetaling, og som et resultat heraf nærmer låneværdien værdien af ejendommens anslåede værdi, vil det blive betragtet som et lån med højt forhold. Med andre ord, når låneværdien kommer tættere på 100 % af ejendomsværdien, kan långivere overveje lånet for risikabelt og afslå ansøgningen.

Långiver er i risiko for, at låntager misligholder, især hvis LTV er for høj. Banken er muligvis ikke i stand til at sælge ejendommen for at dække lånebeløbet til den misligholdte låntager. Et sådant scenarie kan let opstå i en økonomisk afmatning, hvor boligejendomme typisk falder i værdi. Hvis lånet givet til låntager overstiger ejendommens værdi, siges lånet at være under vandet. Hvis låntageren misligholder realkreditlånet, vil banken tabe penge, når de skal sælge ejendommen til en lavere værdi end den udestående belåningssaldo. Banker overvåger LTV for at forhindre et sådant tab.

Som følge heraf kræver de fleste boliglån med høj andel en form for forsikringsdækning for at beskytte långiveren. Forsikringen kaldes privat realkreditforsikring (PMI), som låntageren skal købe separat for at hjælpe med at beskytte långiveren.

Lån med høje forhold kan have højere renter, især hvis låntagere har en lav kreditscore. Din kreditscore er en numerisk værdi, der repræsenterer din evne til at tilbagebetale gæld og viser långivere, hvor stor en risiko du har for misligholdelse. Hvis din score er lav, vil din rente sandsynligvis være højere.

Lånehistorie med højt forhold

Frem til 1920'erne købte folk boliger ikke ved at gå i en bank, men ved at spare deres egne penge, indtil de havde nok til mindst et stykke jord eller jord med et hus på. Så opstod der bygge- og låneselskaber,. som ville låne folk pengene til at købe et hus og derefter få dem til at betale det tilbage i rater over mange år. Allerede dengang var lånene typisk til halvdelen af husets værdi eller mindre.

I slutningen af 1920'erne ydede banker lån med høje forhold til op til 80 % af husets værdi. Private realkreditforsikringer kom til for at beskytte bankerne, men alt det gik af vejen i 1930'erne, da arbejdsløse holdt op med at betale, og bankerne og PMI-selskaberne gik også under.

Kongressen vedtog Home Owners' Loan Corp., som begyndte at garantere realkreditlån og nøgletal sunket til 15%. Senere, gennem Federal Housing Administration (FHA) og andre agenturer, faldt udbetalingerne til de lave enkeltcifrede og endda 0% for at fremme boligejerskab.

Dette system trivedes indtil omkring 2007-2008, hvor realkreditkrisen i 2008 tog fat. Den kraftige stigning i højrisikolån, der gik i misligholdelse fra 2007, bidrog til den mest alvorlige recession i årtier. Boligboomet i midten af 2000'erne - kombineret med lave renter på det tidspunkt - fik mange långivere til at tilbyde boliglån til personer med dårlig kredit. Efter ejendomsboblen brast, var mange låntagere ude af stand til at betale på deres subprime-lån.

Landere med højt forhold

Federal Housing Administration tilbyder programmer, hvorigennem låntagere kan få FHA-lån med et LTV-forhold på op til 96,5%. Programmet kræver med andre ord en udbetaling på 3,5 %. Programmet kræver dog en minimumskreditscore for at blive godkendt til et lån med højt forhold. Der er andre tilbud, hvor en lavere kreditscore er tilladt med en 10% udbetaling.

FHA-lånene kræver også en realkreditforsikringspræmie (MIP). Du kan dog refinansiere, når LTV falder til under 80%, og lånet ikke længere betragtes som et lån med høj andel, hvilket ville eliminere forsikringen.

Eksempel på et lån med høje forhold

Lad os sige, at en låntager planlægger at købe et hjem, der har en anslået værdi på 100.000 USD. Låntageren har kun råd til at foretage en udbetaling på $10.000,. og de resterende $90.000 skal lånes. Efter at have henvendt sig til flere långivere, accepterer man endelig at tegne et realkreditlån, men med en rente, der er højere end gennemsnittet.

Resultatet er en belåningsgrad på 90 % eller (90.000 / 100.000), hvilket ville blive betragtet som en høj belåningsgrad.

Lån med højt forhold vs. Boliglån

Et boliglån er et afdragslån eller et andet realkreditlån,. der giver boligejere mulighed for at låne mod egenkapitalværdien i deres bolig. Lånet er baseret på forskellen mellem boligejerens egenkapital og boligens aktuelle markedsværdi.

Et friværdilån er for de låntagere, der allerede har et realkreditlån, og som har nedbetalt noget af belåningsbeholdningen, og hvorved ejendomsværdien overstiger lånesaldoen. Med andre ord giver et friværdilån boligejere mulighed for at låne ud fra egenkapitalen i huset. Et lån med højt renteniveau kan derimod have en låneværdi, der nærmer sig 100 % af ejendommens værdi.

##Højdepunkter

• Et lån med høje forhold betyder normalt, at belåningsgraden (LTV) overstiger 80 % af ejendommens værdi og kan nærme sig 100 % eller højere.

• Et lån med høj rente er et lån, hvor lånets værdi er stor i forhold til den ejendomsværdi, der stilles til sikkerhed.

• Realkreditlån, der har høje belåningsgrader, kan være ret risikable og have en rente over gennemsnittet.