Refonte hypothécaire

Qu'est-ce qu'une refonte hypothécaire ?

Une refonte de prêt hypothécaire, également appelée refonte de prêt, est une caractéristique de certains types de prêts hypothécaires où les mensualités restantes sont recalculées en fonction d'un nouveau calendrier d'amortissement. Au cours d'une refonte hypothécaire, l'emprunteur paie une somme importante pour son principal,. et son prêt hypothécaire est ensuite recalculé en fonction du nouveau solde impayé inférieur.

Certaines hypothèques ont une date de refonte prévue,. qui est la date à laquelle le prêteur calculera un nouveau calendrier d'amortissement en fonction du solde du capital restant et de la durée de l'hypothèque.

Comment fonctionne une refonte hypothécaire

Pour l'emprunteur, le principal avantage de la refonte d'un prêt hypothécaire est de réduire les mensualités. Souvent, un prêteur hypothécaire réduira simplement la durée d'un prêt si des remboursements de principal supplémentaires sont effectués, mais maintiendra le même montant mensuel fixe dû, simplement en augmentant le montant en principal et en réduisant la partie des intérêts du paiement.

La refonte peut réduire le montant des intérêts que l'emprunteur paiera sur la durée du prêt si un paiement de principal suffisamment important est effectué, réduisant à la fois les intérêts et le principal restant sur les nouveaux versements mensuels du prêt.

Refonte hypothécaire vs refinancement

Une refonte hypothécaire peut être une option plus confortable que le refinancement. Avec un refinancement, vous remplacez votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt hypothécaire, ce qui peut être coûteux et dépend de votre cote de crédit. Une refonte hypothécaire n'implique pas de vérification de crédit et se poursuit avec l'hypothèque initiale.

D'autre part, refinancer une hypothèque signifie rembourser le prêt existant et le remplacer par un nouveau. Les raisons pour lesquelles les propriétaires refinancent comprennent :

1. La possibilité d'obtenir un taux d'intérêt plus bas.

2. Pour raccourcir la durée de leur hypothèque.

3. Le désir de convertir une hypothèque à taux variable (ARM) en une hypothèque à taux fixe ou vice versa.

4. Une occasion de puiser dans la valeur nette d'une maison pour financer un achat important.

5. Pour consolider la dette.

Contrairement au refinancement d'un prêt hypothécaire, la refonte d'un prêt hypothécaire ne fera pas baisser le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire.

Types d'hypothèques susceptibles d'être refondues

Prêts à amortissement négatif

La refonte hypothécaire peut être inscrite dans les conditions du prêt et est associée à un prêt à amortissement négatif. Un prêt à amortissement négatif a une structure de paiement qui permet un paiement programmé inférieur aux frais d'intérêt du prêt.

Lorsqu'un paiement est inférieur aux frais d'intérêts du moment, il crée des intérêts différés. Le montant des intérêts différés créés est ajouté au solde du principal du prêt, ce qui conduit à une situation où le principal dû augmente avec le temps au lieu de diminuer. En raison de ce principal croissant, les prêts hypothécaires à amortissement négatif exigent que le prêt soit refondu à un moment donné afin qu'il soit remboursé à la fin de sa durée prévue.

Les hypothèques à amortissement négatif ont aussi parfois des déclencheurs qui pourraient provoquer une refonte imprévue. Cela peut se produire, par exemple, si le solde du principal du prêt atteint une limite définie par un amortissement négatif.

Option Prêts hypothécaires à taux ajustables (Option ARM)

Les prêts hypothécaires à amortissement négatif sont également connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable avec option de paiement (Option ARM). Ces prêts hypothécaires offrent aux emprunteurs des options qui incluent le paiement de la totalité du capital et des intérêts ou le paiement d'une partie seulement des intérêts.

Alors que les choix disponibles avec une option ARM permettent une plus grande flexibilité sur les paiements, l'emprunteur pourrait facilement se retrouver avec une dette à plus long terme qu'auparavant. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM), il est possible que les taux d'intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.

Exemple d'une refonte hypothécaire

Même si une hypothèque n'a pas d'option de refonte incluse, vous pouvez contacter votre prêteur pour voir si une refonte de l'hypothèque vous sera bénéfique et réduira vos paiements mensuels. En versant une somme forfaitaire et en refondant votre hypothèque, vous pouvez réduire vos frais de logement. En revanche, si vous soumettez un montant forfaitaire sans refonte, vous réduisez votre solde mais vos mensualités resteront les mêmes.

Disons que vous avez une hypothèque à taux fixe de 500 000 $ sur 30 ans avec un taux d'intérêt de 4 %. Votre paiement combiné d'intérêts et de principal serait d'environ 2 400 $ par mois en termes de principal et d'intérêts.

Après dix ans, vous recevez une somme forfaitaire exceptionnelle de 375 000 $. Si vous décidiez d'utiliser cette somme forfaitaire pour rembourser l'hypothèque sans la refondre, vous continueriez à payer environ 2 400 $ par mois, mais la durée du prêt deviendrait plus courte car vous remboursez effectivement le capital supplémentaire.

Si, en revanche, vous redistribuez le prêt sur les 25 années restantes de l'hypothèque, le paiement mensuel descendrait à environ 900 $ par mois en termes de capital et d'intérêts.

Correction—13 avril 2022 : Une version antérieure de cet article calculait de manière incorrecte le montant du versement hypothécaire mensuel refondu dans l'exemple.

Points forts

• Une refonte se produit lorsqu'un emprunteur paie une somme importante pour le principal de son prêt hypothécaire et que le prêteur recalcule le prêt en fonction du nouveau solde.

• Les prêts à amortissement négatif ou les prêts hypothécaires à option à taux révisable (option ARM) comportent fréquemment une clause de refonte hypothécaire dans le cadre du contrat de prêt.

• Lorsque le prêteur recalcule le prêt, il crée un nouveau tableau d'amortissement, qui est un tableau des remboursements de prêt indiquant le principal et les intérêts qui comprennent chaque paiement jusqu'au remboursement intégral du prêt.

• Le principal avantage pour l'emprunteur de la refonte d'un crédit immobilier est la possibilité de réduire les mensualités.