Rifusione del mutuo
Che cos'è una rifusione di un mutuo?
Una rifusione dei mutui, chiamata anche rifusione dei prestiti, è una caratteristica di alcuni tipi di mutui in cui le rate mensili rimanenti vengono ricalcolate in base a un nuovo piano di ammortamento. Durante una rifusione di un mutuo, il mutuatario paga una grossa somma verso il proprio capitale e il suo mutuo viene quindi ricalcolato in base al nuovo saldo inferiore in essere.
Alcuni mutui hanno una data di rifusione programmata,. che è la data in cui il prestatore calcolerà un nuovo piano di ammortamento in base al saldo principale residuo e alla durata del mutuo.
Come funziona una rifusione di un mutuo
Per il mutuatario, il vantaggio principale della rifusione di un mutuo è la riduzione delle rate mensili. Spesso, un prestatore di ipoteche riduce semplicemente la durata di un prestito se vengono effettuati pagamenti di capitale extra, ma mantiene lo stesso importo mensile fisso dovuto, semplicemente aumentando l'importo principale e riducendo la parte degli interessi del pagamento.
La rifusione può ridurre l'importo degli interessi che il mutuatario pagherà per tutta la durata del prestito se viene effettuato un pagamento principale sufficientemente ampio, riducendo sia gli interessi che il capitale rimanenti sui nuovi pagamenti mensili del prestito.
Rifusione ipotecaria vs. rifinanziamento
essere un'opzione più comoda rispetto al rifinanziamento. Con un rifinanziamento, sostituisci il tuo attuale mutuo con un nuovo mutuo ipotecario, che può essere costoso e dipende dalla tua solvibilità . Una rifusione di un mutuo non comporta un controllo del credito e continua con l'ipoteca originale.
Rifinanziare un mutuo significa invece estinguere il prestito esistente e sostituirlo con uno nuovo. I motivi per cui i proprietari di abitazione rifinanziano includono:
L'opportunità di ottenere un tasso di interesse più basso.
Per abbreviare la durata del loro mutuo.
La volontà di passare da un mutuo a tasso variabile (ARM) a un mutuo a tasso fisso o viceversa.
Un'opportunità per attingere al patrimonio di una casa per finanziare un grande acquisto.
Consolidare il debito.
A differenza del rifinanziamento di un mutuo, la rifusione di un mutuo non abbasserà il tasso di interesse del mutuo.
Tipi di mutui che possono essere rifusi
Prestiti ad ammortamento negativo
La rifusione dell'ipoteca può essere inserita nei termini del prestito ed è associata a un prestito ad ammortamento negativo. Un prestito ad ammortamento negativo ha una struttura di pagamento che consente un pagamento programmato inferiore agli interessi passivi del prestito.
Quando un pagamento è inferiore all'interesse addebitato in quel momento, crea interessi differiti. L'importo degli interessi differiti creato viene aggiunto al saldo principale del prestito, portando a una situazione in cui il capitale dovuto aumenta nel tempo invece di diminuire. A causa di questo capitale in aumento, i mutui ad ammortamento negativo richiedono che il prestito venga rifuso ad un certo punto in modo che venga estinto entro la fine della sua durata programmata.
I mutui ad ammortamento negativo a volte hanno anche fattori scatenanti che potrebbero causare il verificarsi di una rifusione non programmata. Ciò può intervenire, ad esempio, se il saldo principale del prestito raggiunge un limite prefissato attraverso l'ammortamento negativo.
Opzione Mutui a tasso variabile (opzione ARM)
I mutui ad ammortamento negativo sono noti anche come mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (opzione ARM). Questi mutui offrono ai mutuatari opzioni che includono il pagamento di tutto il capitale e gli interessi o il pagamento solo di una parte degli interessi.
Sebbene le scelte disponibili con un'opzione ARM consentano una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente ritrovarsi con un debito a lungo termine maggiore rispetto a prima. Come per altri mutui a tasso variabile (ARM), esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Esempio di rifusione di un mutuo
Anche se un mutuo non include un'opzione di rifusione, puoi rivolgerti al tuo prestatore per vedere se una rifusione di un mutuo ti avvantaggerà e ridurrà i tuoi pagamenti mensili. Pagando una somma forfettaria e riformulando il tuo mutuo, puoi ridurre i tuoi costi abitativi. Al contrario, se invii una somma forfettaria senza rifusione, abbassi il saldo ma le tue rate mensili rimarranno le stesse.
Diciamo che hai un mutuo a tasso fisso di $ 500.000, 30 anni con un tasso di interesse del 4%. Il pagamento combinato di interessi e capitale sarebbe di circa $ 2.400 al mese in termini di capitale e interessi.
Dopo dieci anni, ricevi una somma forfettaria di $ 375.000. Se decidessi di utilizzare quella somma forfettaria per pagare il mutuo senza riformularlo, continueresti a pagare circa $ 2.400 al mese, ma la durata del prestito diventerebbe più breve poiché stai effettivamente pagando un capitale aggiuntivo.
Se, invece, rifondessi il prestito nei restanti 25 anni di mutuo, la rata mensile scenderebbe a circa $ 900 al mese in termini di capitale e interessi.
Correzione—13 aprile 2022: Una versione precedente di questo articolo calcolava in modo errato l'importo della rata mensile del mutuo rifuso nell'esempio.
Mette in risalto
Una rifusione si verifica quando un mutuatario paga una grossa somma per il capitale del proprio mutuo e il prestatore ricalcola il prestito in base al nuovo saldo.
I prestiti ad ammortamento negativo oi mutui a tasso variabile con opzione (opzione ARM) hanno spesso una clausola di rifusione del mutuo come parte del contratto di prestito.
Quando il prestatore ricalcola il prestito, creerà un nuovo piano di ammortamento, che è una tabella dei pagamenti del prestito che mostra il capitale e gli interessi che comprendono ogni pagamento fino al completo pagamento del prestito.
Il principale vantaggio per il mutuatario della rifusione di un mutuo è l'opportunità di ridurre le rate mensili.
