Neufassung der Hypothek

Was ist eine Hypothekenneufassung?

Eine Hypothekenneufassung, auch Darlehensneufassung genannt, ist ein Merkmal einiger Arten von Hypotheken, bei denen die verbleibenden monatlichen Zahlungen auf der Grundlage eines neuen Tilgungsplans neu berechnet werden. Während einer Hypothekenneufassung zahlt der Kreditnehmer eine große Summe auf seinen Kapitalbetrag ein,. und seine Hypothek wird dann auf der Grundlage des neuen, niedrigeren ausstehenden Betrags neu berechnet.

Einige Hypotheken haben ein geplantes Neufassungsdatum,. an dem der Kreditgeber einen neuen Tilgungsplan basierend auf dem verbleibenden Kapitalbetrag und der Laufzeit der Hypothek berechnet.

Wie eine Hypothekenneufassung funktioniert

Für den Kreditnehmer besteht der Hauptvorteil der Neufassung einer Hypothek darin, die monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Häufig verkürzt ein Hypothekengeber einfach die Laufzeit eines Darlehens, wenn zusätzliche Tilgungszahlungen geleistet werden, behält aber den gleichen festen monatlichen Betrag bei, indem er einfach den Kapitalbetrag erhöht und den Zinsanteil der Zahlung verringert.

Die Neufassung kann den Zinsbetrag senken, den der Kreditnehmer über die Laufzeit des Darlehens zahlen wird, wenn eine ausreichend hohe Kapitalzahlung geleistet wird, wodurch sowohl die Zinsen als auch die Kapitalsumme reduziert werden, die auf die neuen monatlichen Zahlungen des Darlehens verbleiben.

Hypothekenneufassung vs. Refinanzierung

Eine Neufassung der Hypothek kann eine bequemere Option sein als eine Umfinanzierung. Bei einer Umschuldung ersetzen Sie Ihre bestehende Hypothek durch ein neues Hypothekendarlehen, was kostspielig sein kann und von Ihrer Bonität abhängt. Eine Neufassung der Hypothek beinhaltet keine Bonitätsprüfung und wird mit der ursprünglichen Hypothek fortgesetzt.

Auf der anderen Seite bedeutet die Refinanzierung einer Hypothek, dass das bestehende Darlehen abbezahlt und durch ein neues ersetzt wird. Zu den Gründen, warum Eigenheimbesitzer refinanzieren, gehören:

1. Die Möglichkeit, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.

2. Um die Laufzeit ihrer Hypothek zu verkürzen.

3. Der Wunsch, von einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) in eine Hypothek mit festem Zinssatz oder umgekehrt zu wechseln.

4. Eine Gelegenheit, das Eigenkapital eines Eigenheims anzuzapfen,. um einen großen Kauf zu finanzieren.

5. Schulden zu konsolidieren.

Im Gegensatz zur Refinanzierung einer Hypothek senkt die Neufassung einer Hypothek den Zinssatz Ihrer Hypothek nicht.

Arten von Hypotheken, die neu gefasst werden können

Negative Tilgungsdarlehen

Die Hypothekenumschuldung kann in die Darlehensbedingungen geschrieben werden und ist mit einem negativen Tilgungsdarlehen verbunden. Ein Darlehen mit negativer Amortisation hat eine Zahlungsstruktur, die eine geplante Zahlung ermöglicht, die geringer ist als die Zinsbelastung des Darlehens.

Wenn eine Zahlung geringer ist als die Zinsbelastung zu diesem Zeitpunkt, entstehen aufgeschobene Zinsen. Der Betrag der entstandenen aufgeschobenen Zinsen wird zum Kapitalbetrag des Darlehens hinzuaddiert, was zu einer Situation führt, in der der geschuldete Kapitalbetrag im Laufe der Zeit zunimmt, anstatt abzunehmen. Aufgrund dieses steigenden Kapitals erfordern negative Amortisationshypotheken, dass das Darlehen irgendwann neu gefasst wird, damit es am Ende seiner geplanten Laufzeit zurückgezahlt wird.

Hypotheken mit negativer Amortisation haben manchmal auch Auslöser,. die zu einer außerplanmäßigen Neufassung führen können. Dies kann beispielsweise eintreten, wenn der Kapitalsaldo des Darlehens durch negative Amortisation eine festgelegte Grenze erreicht.

Option Zinsvariable Hypotheken (Option ARM)

Hypotheken mit negativer Amortisation werden auch als variabel verzinsliche Hypotheken mit Zahlungsoption (Option ARM) bezeichnet. Diese Hypotheken bieten Kreditnehmern Optionen, die die Zahlung des gesamten Kapitalbetrags und der Zinsen oder die Zahlung nur eines Teils der Zinsen umfassen.

Während die mit einer ARM-Option verfügbaren Optionen mehr Flexibilität bei Zahlungen ermöglichen, könnte der Kreditnehmer am Ende leicht mehr langfristige Schulden haben als zuvor. Wie bei anderen variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) besteht die Möglichkeit, dass sich die Zinssätze je nach Markt drastisch und schnell ändern.

Beispiel einer Hypothekenneufassung

Selbst wenn eine Hypothek keine Neufassungsoption enthält, können Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, um zu sehen, ob eine Neufassung der Hypothek Ihnen zugute kommt und Ihre monatlichen Zahlungen senkt. Durch die Zahlung einer Pauschale und die Neufassung Ihrer Hypothek können Sie Ihre Wohnkosten senken. Wenn Sie dagegen einen Pauschalbetrag ohne Umrechnung einreichen, verringern Sie Ihr Guthaben, aber Ihre monatlichen Zahlungen bleiben gleich.

Angenommen, Sie haben eine 30-jährige Festzinshypothek in Höhe von 500.000 USD mit einem Zinssatz von 4 %. Ihre kombinierte Zins- und Kapitalzahlung würde rund 2.400 $ pro Monat in Bezug auf Kapital und Zinsen betragen.

Nach zehn Jahren erhalten Sie eine Windfall-Pauschalsumme von 375.000 US-Dollar. Wenn Sie sich entscheiden, diesen Pauschalbetrag zur Rückzahlung der Hypothek zu verwenden, ohne sie neu zu fassen, würden Sie weiterhin etwa 2.400 US-Dollar pro Monat zahlen, aber die Laufzeit des Darlehens würde kürzer, da Sie effektiv zusätzliches Kapital zurückzahlen.

Wenn Sie andererseits das Darlehen über die verbleibenden 25 Jahre der Hypothek neu fassen, würde die monatliche Zahlung in Bezug auf Kapital und Zinsen auf etwa 900 USD pro Monat sinken.

Korrektur – 13. April 2022: In einer früheren Version dieses Artikels wurde der neu gefasste monatliche Hypothekenzahlungsbetrag im Beispiel falsch berechnet.

Höhepunkte

• Eine Neufassung tritt auf, wenn ein Kreditnehmer eine große Summe auf den Hauptbetrag seiner Hypothek zahlt und der Kreditgeber den Kredit auf der Grundlage des neuen Saldos neu berechnet.

• Darlehen mit negativer Amortisation oder Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz (Option ARM) haben häufig eine Hypotheken-Neufassungsklausel als Teil des Darlehensvertrags.

• Wenn der Kreditgeber das Darlehen neu berechnet, erstellt er einen neuen Tilgungsplan, bei dem es sich um eine Tabelle der Darlehenszahlungen handelt, die den Kapitalbetrag und die Zinsen enthält, die jede Zahlung umfassen, bis das Darlehen vollständig bezahlt ist.

• Der Hauptvorteil der Neufassung einer Hypothek für den Kreditnehmer ist die Möglichkeit, die monatlichen Zahlungen zu reduzieren.