Endursteypt veð

Hvað er endurgerð húsnæðislána?

Endurútgáfa húsnæðislána, einnig kölluð endurgerð lána, er eiginleiki sumra tegunda húsnæðislána þar sem eftirstöðvar mánaðarlegar greiðslur eru endurreiknaðar á grundvelli nýrrar afskriftaáætlunar. Við endurgerð húsnæðislána greiðir lántaki háa upphæð upp í höfuðstól sinn og veð hans er síðan endurreiknað miðað við nýja, lægri eftirstöðvar.

Sum húsnæðislán eru með áætlaða enduruppgerða dagsetningu,. sem er dagsetningin þegar lánveitandi mun reikna út nýja afskriftaáætlun byggða á eftirstöðvum höfuðstóls og tíma veðsins.

Hvernig endurgerð húsnæðislána virkar

Fyrir lántakandann er helsti ávinningurinn af endurgerð húsnæðisláns að lækka mánaðarlegar greiðslur. Oft mun húsnæðislánveitandi einfaldlega stytta lánstímann ef auka höfuðstólsgreiðslur eru greiddar, en viðhalda sömu fastu mánaðarlegu upphæðinni sem gjaldfallinn er - einfaldlega með því að hækka höfuðstólinn og lækka vaxtahluta greiðslunnar.

Endurútgáfa getur lækkað vextina sem lántaki greiðir yfir líftíma lánsins ef nægilega stór höfuðstóll greiðist og lækkar bæði vextir og höfuðstóll sem eftir er af nýjum mánaðarlegum greiðslum lánsins.

Endurgerð húsnæðislána vs endurfjármögnun

Endurskipulagning húsnæðislána getur verið þægilegri kostur en endurfjármögnun . Með endurfjármögnun skiptir þú út núverandi húsnæðisláni fyrir nýtt húsnæðislán, sem getur verið kostnaðarsamt og fer eftir lánastöðu þinni. Endurgerð húsnæðislána felur ekki í sér lánshæfismat og heldur áfram með upphaflegu veðinu.

Á hinn bóginn þýðir endurfjármögnun húsnæðisláns að greiða af núverandi láni og skipta því út fyrir nýtt. Ástæður fyrir því að húseigendur endurfjármagna eru:

1. Tækifæri til að fá lægri vexti.

2. Að stytta lánstíma veð þeirra.

3. Löngunin til að breyta úr húsnæðisláni með breytilegum vöxtum (ARM) yfir í fastvaxta húsnæðislán eða öfugt.

4. Tækifæri til að nýta eigið fé heimilis til að fjármagna stór kaup.

5. Að sameina skuldir.

Ólíkt því að endurfjármagna húsnæðislán mun endursteypa húsnæðislán ekki lækka vexti á húsnæðisláninu þínu.

Tegundir húsnæðislána sem gætu verið endurgerðar

Neikvæð afskriftarlán

Hægt er að færa endurgerð húsnæðislána inn í lánsskilmálana og tengist því neikvæðu afskriftarláni. Neikvætt afskriftarlán hefur greiðslufyrirkomulag sem gerir ráð fyrir áætlaðri greiðslu sem er lægri en vaxtagjald lánsins.

Þegar greiðsla er lægri en vaxtagjaldið á þeim tíma skapar það dráttarvexti. Fjárhæð dráttarvaxta sem myndast bætist við höfuðstólsstöðu lánsins, sem leiðir til þess að höfuðstóll sem skuldað er hækkar með tímanum í stað þess að lækka. Vegna þessa hækkandi höfuðstóls krefjast neikvæð afskriftaveðlán að lánið sé endurgreitt á einhverjum tímapunkti þannig að það verði greitt upp í lok áætlaðs tíma.

Neikvæð afskriftarveðlán hafa stundum kveikjur sem gætu valdið því að ótímasett endurgerð eigi sér stað. Þetta getur td komið inn ef höfuðstólsstaða lánsins nær ákveðnum mörkum með neikvæðum afskriftum.

Valkostur húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (valkostur ARM)

Neikvæð afskriftarveðlán eru einnig þekkt sem greiðslumöguleikar með stillanlegum vöxtum (Option ARM). Þessi húsnæðislán gefa lántakendum valkosti sem fela í sér að greiða allan höfuðstól og vexti eða greiða aðeins hluta vaxtanna.

Þó að valmöguleikarnir sem eru í boði með valkostinum ARM gefi meiri sveigjanleika í greiðslum, gæti lántaki auðveldlega endað með meiri langtímaskuldir en áður. Eins og með önnur húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (ARM), þá er möguleiki á að vextir breytist verulega og hratt miðað við markaðinn.

Dæmi um endurgerð húsnæðislána

Jafnvel þó að veð sé ekki með enduruppgerð valmöguleika innifalinn geturðu leitað til lánveitanda til að sjá hvort enduruppfærsla húsnæðislána muni gagnast þér og lækka mánaðarlegar greiðslur þínar. Með því að borga eingreiðslu og endurstúlka húsnæðislánið geturðu lækkað húsnæðiskostnað. Aftur á móti, ef þú leggur fram eingreiðslu án þess að endurútbúa, lækkarðu stöðu þína en mánaðarlegar greiðslur þínar verða óbreyttar.

Segjum að þú sért með $500.000, 30 ára fasta vexti með 4% vöxtum. Samanlögð vextir og höfuðstólsgreiðsla þín væri um $2.400 á mánuði miðað við höfuðstól og vexti.

Eftir tíu ár færðu óvænta eingreiðslu upp á $375.000. Ef þú ákveður að nota þá eingreiðslu til að greiða niður húsnæðislánið án þess að endurgera það, myndir þú halda áfram að borga um $2.400 á mánuði, en lengd lánsins myndi styttast þar sem þú ert í raun að borga niður viðbótar höfuðstól.

Ef þú aftur á móti endurgreiðir lánið á þeim 25 árum sem eftir eru af veðinu, myndi mánaðarleg greiðsla fara niður í um $900 á mánuði miðað við höfuðstól og vexti.

Leiðrétting—13. apríl 2022: Fyrri útgáfa þessarar greinar reiknaði ranglega út endurgerða mánaðarlega greiðsluupphæð húsnæðislána í dæminu.

Hápunktar

• Endurútreikningur á sér stað þegar lántaki greiðir háa upphæð upp í höfuðstól húsnæðisláns síns og lánveitandi endurreikur lánið út frá nýju stöðunni.

• Neikvæð afskriftarlán eða vaxtabreytanleg húsnæðislán (valkostur ARM) eru oft með endurgerð veðákvæði sem hluti af lánasamningnum.

• Þegar lánveitandi endurreiknar lánið munu þeir búa til nýja afskriftaáætlun, sem er tafla yfir greiðslur lána sem sýnir höfuðstól og vexti sem samanstanda af hverri greiðslu þar til lánið er greitt að fullu.

• Helsti ávinningur lántaka af endurgerð húsnæðisláns er möguleikinn á að lækka mánaðarlegar greiðslur.