Mangeldom
En mangelsdom er en domstolsafgørelse over en skyldner, der er i misligholdelse med et lån med sikkerhed, når salget af den ejendom, der har sikret lånet, ikke dækker gælden fuldt ud. Det giver långiveren mulighed for at indsamle yderligere penge fra debitor for at udligne forskellen.
Hvordan en mangeldom fungerer
Det juridiske princip om en mangelsdom kan gælde for ethvert sikret lån, såsom et billån, hvor ejendom, der er beslaglagt fra en misligholdt debitor, sælges for mindre, end långiveren stadig skylder på det. I de fleste tilfælde er udtrykket dog forbundet med pant tvangsauktioner.
Boliglån er designet til at undgå en mangel ved at basere lånebeløb på ejendommens anslåede værdi og kræve, at låntagere foretager en udbetaling. På den måde sætter långiveren færre penge i fare, end ejendommen er værd.
I teorien sikrer disse sikkerhedsforanstaltninger, at långiveren kan sælge ejendommen for nok penge til at inddrive sit lån, hvis låntageren misligholder. Men i en nedtur i fast ejendom, som den, der fandt sted i 2008, kan en boligs værdi falde til under størrelsen af det udestående lån på det. Dette er nogle gange omtalt som et undervandslån. Når en låntager under sådanne omstændigheder misligholder sit realkreditlån, kan långiver søge en mangelsdom.
Eksempel på en mangelvurdering
Overvej et hjem købt for $300.000 med en $30.000 udbetaling og et $270.000, 30-årigt realkreditlån til en rente på 4%. Låntageren misligholder lånet på $270.000 efter to år, hvilket efterlader en hovedsaldo på omkring $260.000. Banken sælger boligen for 245.000 USD og vinder derefter en mangeldom mod låntageren for de resterende 15.000 USD. Det er det beløb, som låntageren skal betale.
Statslige love mod krav om mangelsdom gælder normalt ikke for sekundære realkreditlån, såsom boliglån.
Hvordan indsamler långivere mangelsdomme?
Mange stater forbyder mangel domme efter et hjem afskærmning. Hvor de er tilladt, skal en långiver generelt demonstrere gennem sammenlignelige lister og en professionel vurdering,. at den pris, den modtog ved at sælge boligen, var rimelig. Denne sikring forhindrer en bank i at acceptere et lavt tilbud og kræve saldoen fra låntageren.
Selv hvor de er tilladt, er mangelvurderinger ikke automatiske. Långiver skal fremsætte et forslag om at anmode om en. Hvis långiveren ikke fremsætter begæringen, vil retten finde de penge, der er opnået ved salget af den udtagne ejendom, at være tilstrækkelige.
Hvis det lykkes långiveren at opnå en mangelsdom, kan den forsøge at inddrive pengene på en række forskellige måder, herunder at lægge pant i anden ejendom, som debitor ejer, udsætte debitors løn eller opkræve (tage penge fra) debitors bank konto.
Hvad skal man gøre, når man står over for en mangeldom
En skyldner, der modtager en mangelsdom, kan søge fritagelse hos långiver eller andre kreditorer, indgive begæring om ophævelse af dommen eller om nødvendigt erklære sig konkurs.
Under alle omstændigheder, hvis en debitor slippes af krogen fra den fulde tilbagebetaling af et lån, betragtes den eftergivne gæld som indkomst af Internal Revenue Service (IRS) og er underlagt skatter, med visse undtagelser afhængigt af situationen.
Mangeldomme og shortsalg
De fleste, men ikke alle, stater tillader mangelvurderinger efter shortsalg,. hvilket er, når en bank accepterer at lade en låntager sælge et hjem til en pris, der er lavere end lånebeløbet. Et short salg kan ske, når ejendomspriserne falder, og en bank søger at mindske sit tab gennem et hurtigt salg i stedet for at gå gennem tvangsauktion. Denne handling kan være god for låntagere, afhængigt af deres individuelle forhold.
Ligeledes er mangelsdomme normalt tilladt i en transaktion kendt som et skøde i stedet for tvangsauktion,. når banken accepterer at tage ejendomsretten til en ejendom i stedet for at tvangsauktionere den.
Højdepunkter
Mange stater forbyder mangelsdomme efter en boligafskærmning.
Långivere, der opnår en mangelsdom, kan muligvis udslette skyldnerens løn, beslaglægge anden ejendom eller tage penge fra deres bankkonto.
Love forhindrer banker i at sælge en udelukket ejendom for mindre, end den er værd, og derefter kræve saldoen fra den misligholdte låntager.
En mangelsdom er en domstolsafgørelse, der giver en långiver mulighed for at opkræve yderligere midler fra en debitor, når salget af deres sikrede ejendom ikke kan betale den fulde gæld.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan kan jeg beskytte mig selv mod en mangelvurdering?
Du kan muligvis forhandle en anden tilbagebetalingsordning med långiveren eller anfægte mangelsdommen i retten. Personlig konkurs er en anden mulighed, selvom det kan have langsigtede konsekvenser og ikke bør indgås uden en seriøs afvejning af fordele og ulemper.
Hvis min långiver får en mangeldom mod mig, hvad kan de gøre for at indsamle den?
Långiveren kan muligvis pynte din løn, lægge pant i anden ejendom, du ejer, eller tage penge ud af din bankkonto. I en inkassohandling af denne art kan långiverens rettigheder, såvel som dine rettigheder, variere fra stat til stat.
Hvad er en mangelvurdering?
En mangelsdom er en retskendelse, der giver en långiver mulighed for at indsamle yderligere penge fra en debitor, der har misligholdt et lån, hvis salg af den ejendom, der sikrede lånet, ikke er tilstrækkelig til at betale hele gælden. Manglende domme er mest almindelige efter pant tvangsauktioner, selvom de ikke er tilladt i alle stater.
