Ипотека с нулевым купоном

Что такое ипотека с нулевым купоном?

Ипотека с нулевым купоном — это долгосрочная коммерческая ипотека, которая откладывает все выплаты основной суммы долга и процентов до погашения ипотеки. Структура кредита представляет собой примечание по методу начисления, что означает, что проценты , причитающиеся к уплате, включаются в непогашенную сумму займа. По истечении срока заемщик либо погашает вексель, либо размещает другой кредит по текущим процентным ставкам.

Как работает ипотека с нулевым купоном

Бескупонные ипотечные кредиты напоминают бескупонные облигации. Купон , годовая процентная ставка, выплачиваемая по кредиту, равна нулю до даты истечения срока, когда он должен быть выплачен за один раз вместе с полной суммой займа.

Коммерческие проекты используют ипотечные кредиты с нулевым купоном, когда денежные потоки для обслуживания долга вряд ли будут доступны до тех пор, пока проект не будет близок к завершению. Примером этого может быть спортивный стадион. В этом случае доходы не генерируются до тех пор, пока структура не будет завершена и сможет проводить мероприятия.

Поскольку общая сумма процентов плюс погашение основного долга выплачивается кредитором только по истечении срока погашения кредита, кредитный риск значительно выше, чем при обычном кредите. В результате кредиторы, как правило, предлагают эту форму финансирования только устоявшимся коммерческим заемщикам с чистой кредитной историей. Они также склонны взимать более высокую процентную ставку по ипотечным кредитам с нулевым купоном, чтобы компенсировать отсутствие немедленного дохода.

С бескупонной ипотекой заемщик может финансировать коммерческий проект с меньшим денежным потоком, ожидая, что повышение стоимости имущества в течение срока действия кредита будет достаточным для его погашения.

Пример ипотеки с нулевым купоном

Допустим, ABC Corp. берет ипотечный кредит на 400 000 долларов с нулевым купоном, подлежащий погашению через 20 лет. В течение следующих двух десятилетий ABC ничего не возвращает кредитору. В отличие от обычных ипотечных кредитов,. компания не обязана немедленно начинать постепенное погашение основного долга, а также процентов за привилегию получения кредита.

Все меняется, когда его 20 лет истекают. Внезапно ABC придется вернуть все 400 000 долларов, которые она заняла, вместе с начисленными процентами по кредиту, или рефинансировать по преобладающим процентным ставкам. Невыполнение этого требования приведет к потере имущества и вынудит его передать ключи кредитору.

1984

Год, когда Franklin Savings Association из Канзаса продала первый выпуск облигаций с нулевым купоном, обеспеченных ипотечными кредитами .

Особые соображения

Инвестирование в ипотечные облигации с нулевым купоном

У инвесторов есть возможность принять участие в акции и заработать на бескупонных ипотечных кредитах и облигациях. Эти инвестиции популярны среди некоторых инвесторов, отчасти из-за их доступности на определенных рынках недвижимости, а также потому, что облигации с нулевым купоном продаются со скидкой от номинальной стоимости векселя.

Инвесторы не будут получать регулярные процентные платежи. Однако заемщик добавит сумму процентов к основной сумме, которая будет возвращена кредиторам по истечении срока. Проценты будут начисляться раз в полгода, и по мере роста первичной стоимости это приведет к более высоким процентным платежам, которые возвращаются к общей основной сумме.

Поскольку они не выплачивают купоны и доставляют деньги только по истечении срока погашения, цены на ипотечные кредиты с нулевым купоном могут быть очень неустойчивыми. Они также облагаются ежегодными платежами по подоходному налогу,. даже несмотря на то, что доход отнесен на счет инвесторов и не поступает регулярно. Исключение составляют случаи, когда в инвестиционном соглашении не предусматривается выплата инвесторам определенного дохода, и в этом случае не будет текущего налогооблагаемого годового дохода.

Другой аналогичный тип инвестиций используется в основном для индивидуальных пенсионных счетов (IRA) и других организаций, где налогообложение текущего года не рассматривается.

Особенности

• Коммерческие проекты могут использовать ипотечные кредиты с нулевым купоном, когда денежные потоки, необходимые для погашения долга, недоступны до тех пор, пока проект не будет близок к завершению.

• Кредиторы обычно предлагают ипотечные кредиты с нулевым купоном только признанным коммерческим заемщикам, которые имеют чистую кредитную историю.

• Бескупонные ипотечные кредиты представляют собой долгосрочные коммерческие ипотечные кредиты, по которым все выплаты основной суммы долга и процентов откладываются до наступления срока погашения.

• Проценты к уплате включаются в непогашенную сумму займа, которая должна быть погашена в дату истечения срока действия или рефинансирована по преобладающим процентным ставкам.