Nullkupon-Hypothek

Was ist eine Nullkupon-Hypothek?

Eine Nullkupon-Hypothek ist eine langfristige gewerbliche Hypothek, bei der alle Tilgungs- und Zinszahlungen bis zur Fälligkeit der Hypothek aufgeschoben werden. Die Strukturierung des Darlehens erfolgt als Abgrenzungsposten, d. h . die fälligen Zinsen fließen in den ausstehenden Darlehensbetrag ein. Bei Fälligkeit zahlt der Kreditnehmer entweder die Schuldverschreibung zurück oder begibt einen anderen Kredit zu den aktuellen Zinssätzen.

So funktioniert eine Nullkupon-Hypothek

Nullkupon-Hypotheken ähneln Nullkupon-Anleihen. Der Coupon,. der jährliche Zinssatz, der für das Darlehen gezahlt wird, ist bis zum Ablaufdatum null, wenn alles zusammen mit dem vollen geliehenen Betrag auf einen Schlag zurückgezahlt werden muss.

Kommerzielle Projekte verwenden Nullkupon-Hypotheken, wenn es unwahrscheinlich ist, dass Cashflows zur Bedienung der Schulden verfügbar sind, bis das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht. Ein Beispiel hierfür wäre ein Sportstadion. In diesem Fall werden keine Einnahmen generiert, bis die Struktur vollständig ist und Veranstaltungen durchführen kann.

Da die gesamten Zinsen plus Tilgung erst bei Fälligkeit des Darlehens beim Kreditgeber eingehen, ist das Kreditrisiko deutlich höher als bei einem herkömmlichen Darlehen. Daher bieten Kreditgeber diese Finanzierungsform in der Regel nur etablierten gewerblichen Kreditnehmern mit einwandfreier Bonität an. Sie neigen auch dazu, einen höheren Zinssatz für Nullkupon-Hypotheken zu verlangen, um den Mangel an sofortiger Rendite auszugleichen.

Mit einer Nullkupon-Hypothek kann ein Kreditnehmer ein gewerbliches Projekt mit geringerem Cashflow finanzieren, in der Erwartung, dass die Wertsteigerung der Immobilie über die Laufzeit des Darlehens ausreicht, um es zurückzuzahlen.

Beispiel einer Nullkupon-Hypothek

Nehmen wir an, ABC Corp. nimmt eine Nullkuponhypothek in Höhe von 400.000 $ auf, die in 20 Jahren zur Rückzahlung fällig ist. Im Laufe der nächsten zwei Jahrzehnte gibt ABC nichts an den Kreditgeber zurück. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken muss das Unternehmen für das Darlehensprivileg nicht sofort mit der schrittweisen Rückzahlung des Kapitals sowie der Zinsen beginnen.

Das ändert sich, wenn die 20 Jahre um sind. Plötzlich muss ABC die 400.000 Dollar, die es geliehen hat, auf einmal zurückgeben, zusammen mit den Zinseszinsen für das Darlehen, oder zu den vorherrschenden Zinssätzen refinanzieren . Andernfalls verliert er das Eigentum und zwingt ihn, die Schlüssel an den Verleiher zu übergeben.

1984

Das Jahr, in dem die in Kansas ansässige Franklin Savings Association die erste Ausgabe von hypothekenbesicherten Nullkuponanleihen verkaufte .

Besondere Überlegungen

Investieren in Nullkupon-Hypothekenanleihen

Anleger haben die Möglichkeit, an der Aktion teilzunehmen und mit Nullkupon-Hypotheken und -Anleihen Geld zu verdienen. Diese Anlagen sind bei bestimmten Anlegern beliebt, teilweise aufgrund ihrer Verfügbarkeit auf bestimmten Immobilienmärkten und auch, weil Nullkuponanleihen mit einem Abschlag vom Nennwert der Schuldverschreibung verkauft werden.

Anleger erhalten keine regelmäßigen Zinszahlungen. Der Kreditnehmer addiert jedoch den Zinsbetrag zum Kapitalbetrag, der bei Fälligkeit an die Gläubiger zurückgezahlt wird. Die Zinsen werden halbjährlich verzinst, und wenn der Primärwert steigt, entstehen höhere Zinszahlungen, die auf die Gesamtkapitalsumme zurückfallen.

Da sie keine Kupons zahlen und nur bei Fälligkeit Geld liefern, können die Preise für Nullkupon-Hypotheken sehr volatil sein. Sie unterliegen auch jährlichen Einkommensteuerzahlungen,. obwohl die Erträge zugerechnet und nicht regelmäßig von den Anlegern erhalten werden. Eine Ausnahme wäre, wenn der Investmentvertrag keine Zusage macht, den Anlegern eine bestimmte Rendite zu zahlen, in diesem Fall gäbe es kein laufendes steuerpflichtiges Jahreseinkommen.

Eine andere ähnliche Art von Investitionen wird hauptsächlich für Individual Retirement Accounts (IRAs) und andere Unternehmen betrieben, bei denen die Besteuerung im laufenden Jahr keine Rolle spielt.

Höhepunkte

• Kommerzielle Projekte können Nullkupon-Hypotheken verwenden, wenn die zur Rückzahlung der Schulden erforderlichen Cashflows nicht verfügbar sind, bis das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht.

• Kreditgeber bieten in der Regel nur etablierten gewerblichen Kreditnehmern mit einwandfreien Kreditunterlagen Nullkupon-Hypotheken an.

• Nullkupon-Hypotheken sind langfristige gewerbliche Hypotheken, bei denen alle Tilgungs- und Zinszahlungen bis zur Fälligkeit aufgeschoben werden.

• Die fälligen Zinsen fließen in den ausstehenden Kreditbetrag ein, der am Fälligkeitsdatum zurückgezahlt oder zu den geltenden Zinssätzen refinanziert werden muss.