الرهن العقاري الصفري
ما هو الرهن العقاري بدون قسيمة؟
الرهن العقاري بدون قسيمة هو رهن عقاري تجاري طويل الأجل يؤجل جميع مدفوعات أصل الدين والفائدة حتى تاريخ استحقاق الرهن العقاري. يتم هيكلة القرض على شكل ملاحظة على أساس الاستحقاق ، بمعنى أن الفوائد المستحقة يتم تحويلها إلى المبلغ المستحق المقترض. عند الاستحقاق ، يقوم المقترض إما بسداد السند أو تعويم قرض آخر بأسعار الفائدة الحالية.
كيف يعمل الرهن العقاري بدون قسيمة
تشبه الرهون العقارية ذات القسيمة الصفرية سندات الكوبون الصفري. الكوبون ، معدل الفائدة السنوي المدفوع على القرض ، هو صفر حتى تاريخ انتهاء الصلاحية حيث يجب سداده بالكامل دفعة واحدة ، مع المبلغ الكامل المقترض.
تستخدم المشاريع التجارية الرهون العقارية بدون قسيمة عندما يكون من غير المحتمل أن تكون التدفقات النقدية لخدمة الدين متاحة حتى يقترب المشروع من الاكتمال. مثال على ذلك ملعب رياضي. في هذه الحالة ، لا يتم إنشاء أي إيرادات حتى يكتمل الهيكل ويكون قادرًا على استضافة الأحداث.
نظرًا لأن إجمالي الفائدة بالإضافة إلى سداد أصل القرض لا يتم استلامه إلا من قِبل المُقرض عند استحقاق القرض ، فإن مخاطر الائتمان أعلى بكثير من مخاطر القرض التقليدي. ونتيجة لذلك ، لا يقدم المقرضون عمومًا هذا الشكل من التمويل إلا للمقترضين التجاريين المعروفين الذين لديهم سجلات ائتمان نظيفة. كما أنهم يميلون إلى فرض سعر فائدة أعلى على الرهون العقارية بدون قسيمة للتعويض عن عدم وجود عائد فوري.
مع الرهن العقاري بدون قسيمة ، يمكن للمقترض تمويل مشروع تجاري بتدفق نقدي أصغر ، على أمل أن تقدير قيمة العقار على مدى عمر القرض كافٍ لسداده.
مثال على قرض عقاري بدون قسيمة
لنفترض أن شركة ABC Corp حصلت على رهن عقاري بقيمة 400000 دولار بدون قسيمة مستحقة السداد بعد 20 عامًا من الآن. على مدار العقدين المقبلين ، لم تعيد ABC أي شيء للمقرض. على عكس الرهون العقارية التقليدية ، لا يُطلب من الشركة أن تبدأ على الفور في سداد أصل القرض بشكل تدريجي ، بالإضافة إلى الفائدة على امتياز الحصول على قرض.
كل هذا يتغير عندما تنتهي سنواته العشرين. فجأة ، يجب على ABC إعادة مبلغ 400000 دولار الذي اقترضته دفعة واحدة ، بالإضافة إلى الفائدة المركبة على القرض ، أو إعادة التمويل بأسعار الفائدة السائدة. سيؤدي عدم القيام بذلك إلى خسارة الممتلكات وإجبارها على تسليم المفاتيح للمقرض.
1984
العام الذي قامت فيه جمعية فرانكلين للتوفير ومقرها كانساس ببيع الإصدار الأول من سندات الكوبون الصفري المدعومة برهون عقارية .
إعتبارات خاصة
الاستثمار في ملاحظات الرهن العقاري بدون قسيمة
يتمتع المستثمرون بفرصة الدخول في الحدث وكسب المال من الرهون العقارية والسندات بدون قسيمة. تحظى هذه الاستثمارات بشعبية بين بعض المستثمرين ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى توفرها في أسواق عقارية محددة وأيضًا لأن السندات بدون قسيمة تبيع بخصم من القيمة الاسمية للمذكرة.
لن يتلقى المستثمرون مدفوعات الفائدة المنتظمة. ومع ذلك ، سيضيف المقترض مبلغ الفائدة إلى المبلغ الأساسي ، والذي يتم إعادته إلى الدائنين عند الاستحقاق. سوف تتراكم الفائدة على أساس نصف سنوي ، ومع ارتفاع القيمة الأولية ، فإنها ستنشئ مدفوعات فائدة أعلى ، والتي تتراجع إلى إجمالي المبلغ الأساسي.
نظرًا لأنهم لا يدفعون أي كوبونات ويقدمون الأموال فقط عند الاستحقاق ، فإن أسعار الرهن العقاري بدون قسيمة يمكن أن تكون متقلبة للغاية. كما أنها تخضع لمدفوعات ضريبة الدخل السنوية ، على الرغم من أن الدخل ينسب ولا يتسلمه المستثمرون بانتظام. قد يكون الاستثناء إذا لم تقدم اتفاقية الاستثمار أي وعد بدفع عائد محدد للمستثمرين ، وفي هذه الحالة لن يكون هناك دخل سنوي خاضع للضريبة.
يتم تشغيل نوع آخر مشابه من الاستثمار بشكل أساسي لحسابات التقاعد الفردي (IRAs) والكيانات الأخرى التي لا تعتبر فيها ضرائب السنة الحالية اعتبارًا.
يسلط الضوء
قد تستخدم المشاريع التجارية قسائم عقارية صفرية عندما لا تتوفر التدفقات النقدية اللازمة لسداد الدين حتى يقترب المشروع من الاكتمال.
عادة ما يقدم المقرضون قسائم عقارية صفرية فقط للمقترضين التجاريين الراسخين الذين لديهم سجلات ائتمان نظيفة.
الرهون العقارية ذات القسيمة الصفرية هي قروض عقارية تجارية طويلة الأجل تؤجل جميع مدفوعات أصل الدين والفائدة حتى تاريخ الاستحقاق.
تتجدد الفائدة المستحقة إلى المبلغ المستحق المقترض ، والذي يجب سداده في تاريخ انتهاء الصلاحية أو إعادة تمويله بأسعار الفائدة السائدة.
