Hypothèque à coupon zéro

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à coupon zéro ?

Une hypothèque à coupon zéro est une hypothèque commerciale à long terme qui reporte tous les paiements de principal et d'intérêt jusqu'à l'échéance de l'hypothèque. La structuration du prêt se présente sous la forme d'une note de régularisation, ce qui signifie que les intérêts dus sont intégrés à l'encours emprunté. À l'échéance, l'emprunteur rembourse le billet ou émet un autre prêt aux taux d'intérêt en vigueur.

Comment fonctionne une hypothèque à coupon zéro

Les hypothèques à coupon zéro ressemblent aux obligations à coupon zéro. Le coupon,. le taux d'intérêt annuel payé sur le prêt, est nul jusqu'à la date d'expiration où tout doit être remboursé d'un seul coup, ainsi que le montant total emprunté.

Les projets commerciaux utilisent des prêts hypothécaires à coupon zéro lorsque les flux de trésorerie nécessaires au service de la dette ne seront probablement pas disponibles avant que le projet ne soit presque terminé. Un exemple de ceci serait un stade de sport. Dans ce cas, aucun revenu n'est généré tant que la structure n'est pas complète et capable d'accueillir des événements.

Étant donné que le total des intérêts plus le remboursement du principal n'est perçu par le prêteur qu'à l'échéance du prêt, le risque de crédit est nettement plus élevé qu'avec un prêt conventionnel. Par conséquent, les prêteurs n'offrent généralement cette forme de financement qu'aux emprunteurs commerciaux établis ayant un dossier de crédit vierge. Ils ont également tendance à facturer un taux d'intérêt plus élevé sur les prêts hypothécaires à coupon zéro pour compenser le manque de rendement immédiat.

Avec une hypothèque à coupon zéro, un emprunteur peut financer un projet commercial avec un flux de trésorerie plus faible, en supposant que l'appréciation de la valeur de la propriété sur la durée du prêt est suffisante pour le rembourser.

Exemple d'hypothèque à coupon zéro

Disons qu'ABC Corp. contracte une hypothèque à coupon zéro de 400 000 $ à rembourser dans 20 ans. Au cours des deux décennies suivantes, ABC ne rembourse rien au prêteur. Contrairement aux hypothèques conventionnelles,. l'entreprise n'est pas obligée de commencer immédiatement à rembourser progressivement le principal, ainsi que les intérêts pour avoir le privilège de contracter un prêt.

Tout change lorsque ses 20 ans sont écoulés. ABC doit soudainement restituer les 400 000 $ qu'elle a empruntés en une seule fois, ainsi que les intérêts composés sur le prêt, ou refinancer aux taux d'intérêt en vigueur. Ne pas le faire l'amènera à perdre la propriété et l'obligera à remettre les clés au prêteur.

1984

L'année où la Franklin Savings Association, basée au Kansas, a vendu la première émission d'obligations à coupon zéro adossées à des hypothèques .

Considérations particulières

Investir dans des billets hypothécaires à coupon zéro

Les investisseurs ont la possibilité de participer à l'action et de gagner de l'argent grâce aux hypothèques et aux obligations à coupon zéro. Ces investissements sont populaires auprès de certains investisseurs, en partie en raison de leur disponibilité sur des marchés immobiliers spécifiques et aussi parce que les obligations à coupon zéro se vendent à un prix inférieur à la valeur nominale du billet.

Les investisseurs ne recevront pas de paiements d'intérêts réguliers. Cependant, l'emprunteur ajoutera le montant des intérêts au montant principal, qui sera restitué aux créanciers à l'échéance. Les intérêts s'accumuleront semestriellement et, à mesure que la valeur primaire augmentera, cela créera des paiements d'intérêts plus élevés, qui reviendront à la somme totale du principal.

Parce qu'ils ne paient pas de coupons et ne livrent de l'argent qu'à l'échéance, les prix des prêts hypothécaires à coupon zéro peuvent être très volatils. Ils sont également assujettis au paiement annuel de l'impôt sur le revenu,. même si les revenus sont attribués et ne sont pas régulièrement perçus par les investisseurs. Une exception serait si l'accord d'investissement ne promet pas de verser aux investisseurs un rendement spécifique, auquel cas il n'y aurait pas de revenu annuel imposable actuel.

Un autre type d'investissement similaire est exploité principalement pour les comptes de retraite individuels (IRA) et d'autres entités où l'imposition de l'année en cours n'est pas prise en compte.

Points forts

Les projets commerciaux peuvent utiliser des hypothèques à coupon zéro lorsque les flux de trésorerie nécessaires pour rembourser la dette ne sont pas disponibles avant que le projet ne soit presque terminé.
Les prêteurs n'offrent généralement des prêts hypothécaires à coupon zéro qu'aux emprunteurs commerciaux établis qui ont un dossier de crédit vierge.
Les prêts hypothécaires à coupon zéro sont des prêts hypothécaires commerciaux à long terme qui reportent tous les paiements de capital et d'intérêts jusqu'à l'échéance.
Les intérêts dus s'ajoutent à l'encours emprunté, qui doit être remboursé à l'échéance ou refinancé aux taux d'intérêt en vigueur.