Kredyt hipoteczny z zerowym kuponem

Co to jest hipoteka zerokuponowa?

Hipoteka zerokuponowa to długoterminowa hipoteka komercyjna, która odracza wszystkie spłaty kapitału i odsetek do czasu zapadalności kredytu hipotecznego. Struktura pożyczki ma formę noty memoriałowej, co oznacza, że należne odsetki przeliczają się na pozostałą do spłaty pożyczoną kwotę. W terminie zapadalności pożyczkobiorca albo spłaca weksle, albo uruchamia kolejną pożyczkę po bieżących stopach procentowych.

Jak działa hipoteka zerokuponowa

Hipoteki zerokuponowe przypominają obligacje zerokuponowe. Kupon , czyli roczna stopa oprocentowania pożyczki, wynosi zero do daty wygaśnięcia, kiedy to musi zostać spłacona za jednym zamachem, wraz z pełną pożyczoną kwotą.

Projekty komercyjne korzystają z zerokuponowych kredytów hipotecznych, gdy przepływy pieniężne na obsługę zadłużenia prawdopodobnie nie będą dostępne do czasu zakończenia projektu. Przykładem może być stadion sportowy. W takim przypadku przychody nie są generowane, dopóki struktura nie jest kompletna i nie jest w stanie pomieścić wydarzeń.

Ponieważ całkowita spłata odsetek i kapitału jest otrzymywana przez pożyczkodawcę dopiero w momencie zapadalności pożyczki, ryzyko kredytowe jest znacznie wyższe niż w przypadku konwencjonalnej pożyczki. W rezultacie kredytodawcy zazwyczaj oferują tę formę finansowania tylko kredytobiorcom komercyjnym o ustalonej pozycji, posiadającym czystą historię kredytową. Mają również tendencję do naliczania wyższego oprocentowania od zerokuponowych kredytów hipotecznych, aby zrekompensować brak natychmiastowego zwrotu.

Dzięki zerokuponowemu kredytowi hipotecznemu kredytobiorca może sfinansować projekt komercyjny z mniejszymi przepływami pieniężnymi, oczekując, że wzrost wartości nieruchomości w okresie kredytowania wystarczy do jego spłaty.

Przykład kredytu hipotecznego bez kuponów

Powiedzmy, że ABC Corp. zaciąga 400.000 dolarów zerokuponowych kredytów hipotecznych należnych do spłaty za 20 lat. W ciągu następnych dwóch dekad ABC nie zwraca pożyczkodawcy niczego. W przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych,. firma nie jest zobowiązana do natychmiastowego rozpoczęcia stopniowego spłacania kapitału oraz odsetek za przywilej zaciągnięcia pożyczki.

To wszystko się zmienia, gdy minie 20 lat. Nagle ABC musi zwrócić wszystkie pożyczone 400.000 dolarów za jednym razem, wraz z nałożonymi odsetkami od pożyczki, lub refinansować według obowiązujących stóp procentowych. Niezastosowanie się do tego spowoduje utratę nieruchomości i zmusi ją do przekazania kluczy pożyczkodawcy.

1984

W tym samym roku Franklin Savings Association z siedzibą w Kansas sprzedało pierwszą emisję zerokuponowych obligacji zabezpieczonych hipotekami .

Uwagi specjalne

Inwestowanie w zerokuponowe banknoty hipoteczne

Inwestorzy mają możliwość przyłączyć się do akcji i zarabiać na zerokuponowych hipotekach i obligacjach. Inwestycje te są popularne wśród niektórych inwestorów, częściowo ze względu na ich dostępność na określonych rynkach nieruchomości, a także dlatego, że obligacje zerokuponowe są sprzedawane z dyskontem od wartości nominalnej banknotu.

Inwestorzy nie będą otrzymywać regularnych płatności odsetek. Jednak pożyczkobiorca doda kwotę odsetek do kwoty głównej, która zostanie zwrócona wierzycielom w terminie zapadalności. Odsetki będą narastać co pół roku, a wraz ze wzrostem pierwotnej wartości będą tworzyć wyższe płatności odsetkowe, które z powrotem wrócą do całkowitej kwoty głównej.

Ponieważ nie płacą kuponów i dostarczają pieniądze tylko w terminie zapadalności, ceny zerokuponowych kredytów hipotecznych mogą być bardzo zmienne. Podlegają również corocznym płatnościom podatku dochodowego,. mimo że dochód jest przypisany i nie jest regularnie otrzymywany przez inwestorów. Wyjątkiem byłoby, gdyby umowa inwestycyjna nie zawierała obietnicy wypłaty inwestorom określonego zwrotu, w którym to przypadku nie byłoby bieżącego rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Inny podobny rodzaj inwestycji dotyczy przede wszystkim Indywidualnych Kont Emerytalnych (IRA) i innych podmiotów, w których opodatkowanie roku bieżącego nie jest wynagrodzeniem.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Projekty komercyjne mogą korzystać z zerokuponowych kredytów hipotecznych, gdy przepływy pieniężne potrzebne do spłaty zadłużenia nie są dostępne do czasu zakończenia projektu.

• Kredytodawcy zazwyczaj oferują kredyty hipoteczne bez kuponów tylko kredytobiorcom komercyjnym o ustalonej pozycji, którzy mają czystą historię kredytową.

• Kredyty hipoteczne zerokuponowe to długoterminowe komercyjne kredyty hipoteczne, które odraczają wszystkie spłaty kapitału i odsetek do terminu wymagalności.

• Należne odsetki są rolowane na pozostałą do spłaty pożyczoną kwotę, którą należy spłacić w dniu wygaśnięcia lub zrefinansować według obowiązujących stóp procentowych.