Nulkuponlån
Hvad er et nulkuponlån?
Et nulkuponlån er et langsigtet erhvervslån, der udskyder alle betalinger af hovedstol og renter til realkreditlånets udløb. Lånets struktur er som en periodiseringsnota, hvilket betyder , at skyldige renter ruller ind i det udestående lånte beløb. Ved udløb betaler låntageren enten af på sedlen eller flyder et andet lån til de aktuelle rentesatser.
Sådan fungerer et realkreditlån uden kupon
Nulkuponlån ligner nulkuponobligationer. Kuponen , den årlige rente,. der betales på lånet, er nul indtil udløbsdatoen, hvor det hele skal betales tilbage i ét hit, sammen med det fulde lånte beløb.
Kommercielle projekter bruger nulkuponlån, når pengestrømme til at servicere gælden sandsynligvis ikke vil være tilgængelige, før projektet nærmer sig færdiggørelsen. Et eksempel på dette ville være et sportsstadion. I dette tilfælde genereres der ingen indtægter,. før strukturen er færdig og i stand til at være vært for begivenheder.
Fordi den samlede rente plus afdrag på hovedstolen først modtages af långiver, når lånet udløber, er kreditrisikoen væsentligt højere end ved et konventionelt lån. Som følge heraf tilbyder långivere generelt kun denne form for finansiering til etablerede kommercielle låntagere med rene kreditoplysninger. De har også en tendens til at opkræve en højere rente på nulkuponlån for at kompensere for manglen på øjeblikkeligt afkast.
Med et nulkuponlån kan en låntager finansiere et kommercielt projekt med mindre pengestrømme i forventning om, at værdistigningen på ejendommens værdi over lånets løbetid er tilstrækkelig til at betale det tilbage.
Eksempel på et nulkuponlån
Lad os sige, at ABC Corp. optager et nulkuponlån på $400.000, der skal tilbagebetales 20 år fra nu. I løbet af de næste to årtier returnerer ABC intet til långiveren. I modsætning til konventionelle realkreditlån er virksomheden ikke forpligtet til straks at begynde gradvist at betale hovedstolen tilbage samt renter for privilegiet at optage et lån.
Det hele ændrer sig, når de 20 år er gået. Pludselig skal ABC returnere de 400.000 $, det lånte på én gang, sammen med den sammensatte rente på lånet, eller refinansiere til gældende rentesatser. Undladelse af at gøre det vil føre til, at den mister ejendommen og tvinger den til at udlevere nøglerne til långiveren.
1984
Året Kansas-baserede Franklin Savings Association solgte den første udstedelse af nulkuponobligationer med pant i realkreditlån .
Særlige overvejelser
Investering i nulkuponpantebreve
Investorer har mulighed for at komme ind i handlingen og tjene penge på nulkuponlån og obligationer. Disse investeringer er populære blandt visse investorer, dels på grund af deres tilgængelighed på specifikke ejendomsmarkeder, og også fordi nul-kuponobligationer sælges til en rabat fra notens pålydende værdi .
Investorer vil ikke modtage regelmæssige rentebetalinger. Låntageren vil dog tilføje rentebeløbet til hovedstolen, som bliver returneret til kreditorerne ved udløb. Renter vil forstærkes halvårligt, og efterhånden som den primære værdi stiger, vil det skabe højere rentebetalinger, som ruller tilbage til den samlede hovedstol.
Fordi de ikke betaler nogen kuponer og kun leverer penge ved udløb, kan nulkuponpriserne på realkreditlån være meget volatile. De er også underlagt årlige indkomstskattebetalinger,. selvom indkomsten tilskrives og ikke regelmæssigt modtages af investorer. En undtagelse ville være, hvis investeringsaftalen ikke giver noget løfte om at betale investorer et specifikt afkast, i hvilket tilfælde der ikke ville være nogen aktuel skattepligtig årlig indkomst.
En anden lignende type investering drives primært for individuelle pensionskonti (IRA) og andre enheder, hvor indeværende års beskatning ikke er en modydelse.
Højdepunkter
Kommercielle projekter kan bruge nulkuponlån, når de pengestrømme, der er nødvendige for at tilbagebetale gælden, ikke er tilgængelige, før projektet nærmer sig færdiggørelsen.
Långivere tilbyder normalt kun nulkuponlån til etablerede kommercielle låntagere, der har rene kreditoplysninger.
Nulkuponlån er langfristede kommercielle realkreditlån, der udskyder alle betalinger af hovedstol og renter til udløb.
Forfaldne renter ruller ind i det udestående lånte beløb, som skal betales af på udløbsdatoen eller refinansieres til gældende rentesatser.
