Hipoteca Cupón Cero

¿Qué es una hipoteca cupón cero?

Una hipoteca de cupón cero es una hipoteca comercial a largo plazo que difiere todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento de la hipoteca. La estructuración del préstamo es como una nota de devengo, lo que significa que los intereses adeudados se acumulan en el monto pendiente del préstamo. Al vencimiento, el prestatario paga el pagaré o lanza otro préstamo a las tasas de interés actuales.

Cómo funciona una hipoteca cupón cero

Las hipotecas de cupón cero se parecen a los bonos de cupón cero. El cupón,. la tasa de interés anual pagada por el préstamo, es cero hasta la fecha de vencimiento, cuando debe devolverse todo de una sola vez, junto con el monto total prestado.

Los proyectos comerciales utilizan hipotecas cupón cero cuando es improbable que los flujos de efectivo para pagar la deuda estén disponibles hasta que el proyecto se acerque a su finalización. Un ejemplo de esto sería un estadio deportivo. En este caso, no se generan ingresos hasta que la estructura esté completa y pueda albergar eventos.

Debido a que el prestamista solo recibe el interés total más el reembolso del principal cuando el préstamo vence, el riesgo crediticio es significativamente mayor que con un préstamo convencional . Como resultado, los prestamistas generalmente solo ofrecen esta forma de financiamiento a prestatarios comerciales establecidos con registros crediticios limpios. También tienden a cobrar una tasa de interés más alta en las hipotecas de cupón cero para compensar la falta de rendimiento inmediato.

Con una hipoteca de cupón cero, un prestatario puede financiar un proyecto comercial con un flujo de efectivo menor, con la expectativa de que la apreciación del valor de la propiedad durante la vida del préstamo sea suficiente para pagarlo.

Ejemplo de una hipoteca cupón cero

Digamos que ABC Corp. saca una hipoteca de cupón cero de $400,000 que debe pagarse dentro de 20 años. En el transcurso de las próximas dos décadas, ABC no devuelve nada al prestamista. A diferencia de las hipotecas convencionales,. no se requiere que la empresa comience a pagar de inmediato el principal, así como los intereses, por el privilegio de obtener un préstamo.

Todo eso cambia cuando se cumplen 20 años. De repente, ABC debe devolver los $400,000 que pidió prestados de una sola vez, junto con el interés compuesto del préstamo, o refinanciar a las tasas de interés vigentes. De lo contrario, perderá la propiedad y se verá obligado a entregar las llaves al prestamista.

1984

El año en que Franklin Savings Association, con sede en Kansas, vendió la primera emisión de bonos cupón cero respaldados por hipotecas .

Consideraciones Especiales

Invertir en pagarés hipotecarios de cupón cero

Los inversores tienen la oportunidad de entrar en acción y ganar dinero con hipotecas y bonos de cupón cero. Estas inversiones son populares entre ciertos inversionistas, en parte debido a su disponibilidad en mercados inmobiliarios específicos y también porque los bonos de cupón cero se venden con un descuento del valor nominal de la nota.

Los inversores no recibirán pagos regulares de intereses. Sin embargo, el prestatario agregará el monto de los intereses al monto del capital, que se devuelve a los acreedores al vencimiento. El interés se capitalizará semestralmente y, a medida que aumente el valor primario, generará pagos de intereses más altos, que se revertirán en la suma principal total.

Debido a que no pagan cupones y solo entregan dinero al vencimiento, los precios de las hipotecas de cupón cero pueden ser muy volátiles. También están sujetos al pago anual del impuesto sobre la renta,. aunque la renta sea imputable y no percibida periódicamente por los inversores. Una excepción sería si el acuerdo de inversión no promete pagar a los inversores un rendimiento específico, en cuyo caso no habría ingresos anuales imponibles actuales.

Otro tipo similar de inversión se opera principalmente para Cuentas de Retiro Individual (IRA) y otras entidades donde los impuestos del año en curso no son una consideración.

Reflejos

• Los proyectos comerciales pueden usar hipotecas de cupón cero cuando los flujos de efectivo necesarios para pagar la deuda no están disponibles hasta que el proyecto se acerque a su finalización.

• Los prestamistas generalmente solo ofrecen hipotecas de cupón cero a prestatarios comerciales establecidos que tienen registros de crédito limpios.

• Las hipotecas cupón cero son hipotecas comerciales a largo plazo que difieren todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento.

• Los intereses vencidos se acumulan en el monto pendiente del préstamo, que debe pagarse en la fecha de vencimiento o refinanciarse a las tasas de interés vigentes.