Mutuo a cedola zero

Che cos'è un mutuo a cedola zero?

Un mutuo zero coupon è un mutuo commerciale a lungo termine che rinvia tutti i pagamenti del capitale e degli interessi fino alla scadenza del mutuo. La struttura del prestito è come una nota di competenza, il che significa che gli interessi dovuti si accumulano nell'importo residuo preso in prestito. Alla scadenza, il mutuatario paga la nota o fa fluttuare un altro prestito ai tassi di interesse correnti.

Come funziona un mutuo a cedola zero

I mutui a cedola zero assomigliano alle obbligazioni a cedola zero. La cedola,. il tasso di interesse annuale pagato sul prestito, è zero fino alla data di scadenza quando dovrà essere restituita tutta in un colpo, insieme all'intero importo preso in prestito.

I progetti commerciali utilizzano mutui a cedola zero quando è improbabile che i flussi di cassa per il servizio del debito siano disponibili fino al completamento del progetto. Un esempio di questo potrebbe essere uno stadio sportivo. In questo caso non si generano ricavi fino a quando la struttura non sarà completa e in grado di ospitare eventi.

Poiché l'interesse totale più il rimborso del capitale viene ricevuto dal prestatore solo alla scadenza del prestito, il rischio di credito è significativamente più elevato rispetto a un prestito convenzionale. Di conseguenza, i prestatori generalmente offrono questa forma di finanziamento solo a mutuatari commerciali affermati con record di credito puliti. Tendono inoltre ad addebitare un tasso di interesse più elevato sui mutui a cedola zero per compensare la mancanza di un ritorno immediato.

Con un mutuo zero coupon, un mutuatario può finanziare un progetto commerciale con un flusso di cassa inferiore, nell'aspettativa che l'apprezzamento del valore dell'immobile durante la vita del prestito sia sufficiente per estinguerlo.

Esempio di mutuo a cedola zero

Diciamo che ABC Corp. stipula un mutuo zero coupon di $ 400.000 con scadenza per il rimborso tra 20 anni. Nel corso dei due decenni successivi, la ABC non restituisce nulla al prestatore. A differenza dei mutui convenzionali,. l'azienda non è tenuta ad iniziare immediatamente a rimborsare gradualmente il capitale, così come gli interessi per il privilegio di accendere un prestito.

Che tutto cambia quando i suoi 20 anni sono scaduti. Improvvisamente ABC deve restituire i $ 400.000 che ha preso in prestito tutto in una volta, insieme all'interesse composto sul prestito, o rifinanziare ai tassi di interesse prevalenti. In caso contrario, perderà la proprietà e lo costringerà a consegnare le chiavi al prestatore.

1984

L'anno in cui la Franklin Savings Association, con sede in Kansas, ha venduto la prima emissione di obbligazioni zero coupon garantite da mutui .

Considerazioni speciali

Investire in titoli ipotecari a cedola zero

Gli investitori hanno l'opportunità di entrare in azione e fare soldi con mutui e obbligazioni zero coupon. Questi investimenti sono popolari tra alcuni investitori, in parte per la loro disponibilità in specifici mercati immobiliari e anche perché le obbligazioni zero coupon vengono vendute a uno sconto rispetto al valore nominale della nota.

Gli investitori non riceveranno pagamenti di interessi regolari. Tuttavia, il mutuatario aggiungerà l'importo degli interessi all'importo principale, che viene restituito ai creditori alla scadenza. Gli interessi si comporteranno semestralmente e, all'aumentare del valore primario, creeranno pagamenti di interessi più elevati, che torneranno alla somma capitale totale.

Poiché non pagano cedole e consegnano denaro solo alla scadenza, i prezzi dei mutui a cedola zero possono essere molto volatili. Sono inoltre soggetti al pagamento annuale dell'imposta sul reddito , anche se il reddito è attribuito e non regolarmente percepito dagli investitori. Un'eccezione sarebbe se l'accordo di investimento non promette di pagare agli investitori un rendimento specifico, nel qual caso non ci sarebbe alcun reddito annuo imponibile corrente.

Un altro tipo di investimento simile è gestito principalmente per i conti pensionistici individuali (IRA) e altre entità in cui la tassazione dell'anno in corso non è considerata.

Mette in risalto

• I progetti commerciali possono utilizzare mutui a cedola zero quando i flussi di cassa necessari per rimborsare il debito non sono disponibili fino al completamento del progetto.

• I prestatori di solito offrono mutui a cedola zero solo a mutuatari commerciali affermati che hanno record di credito puliti.

• I mutui zero coupon sono mutui commerciali a lungo termine che differiscono tutti i pagamenti del capitale e degli interessi fino alla scadenza.

• Gli interessi dovuti si accumulano nell'importo residuo preso in prestito, che deve essere rimborsato alla data di scadenza o rifinanziato ai tassi di interesse vigenti.