零息抵押

什么是零息抵押？

零息抵押贷款是一种长期商业抵押贷款，将所有本金和利息的支付推迟到抵押贷款到期。贷款的结构是应计票据，这意味着到期利息将计入未偿还的借款金额。到期时，借款人要么偿还票据，要么以当前利率浮动另一笔贷款。

零息抵押贷款类似于零息债券。息票，即贷款支付的年利率，在到期日之前为零，必须一次性偿还，连同所借的全部金额。

在项目接近完成之前不太可能获得用于偿还债务的现金流时使用零息抵押贷款。这方面的一个例子是体育场。在这种情况下，在结构完成并能够举办活动之前，不会产生任何收入。

由于贷款人仅在贷款到期时才收到总利息加本金偿还，因此信用风险显着高于传统贷款。因此，贷方通常只向信用记录良好的成熟商业借款人提供这种形式的融资。他们还倾向于对零息抵押贷款收取更高的利率，以弥补缺乏即时回报。

通过零息抵押贷款，借款人可以用较小的现金流为商业项目融资，并期望在贷款期限内房产价值升值足以偿还贷款。

假设 ABC Corp. 获得了一笔 400,000 美元的零息抵押贷款，该抵押贷款在 20 年后还款。在接下来的二十年里，ABC 没有向贷方返还任何东西。与传统的抵押贷款不同，公司不需要立即开始逐步偿还本金以及获得贷款特权的利息。

当它的 20 年结束时，这一切都改变了。突然间，ABC 必须一次性归还其借入的 400,000 美元，连同贷款的复利，或按现行利率进行再融资。如果不这样做，将导致其失去财产并迫使其将钥匙交给贷方。

1984

总部位于堪萨斯州的富兰克林储蓄协会在这一年出售了第一期由抵押贷款支持的零息债券。

投资者有机会参与其中并从零息抵押贷款和债券中赚钱。这些投资在某些投资者中很受欢迎，部分原因是它们在特定房地产市场上的可用性，也因为零息债券以低于票据面值的价格出售。

投资者不会定期收到利息。但是，借款人会将利息金额添加到本金金额中，本金金额将在到期时退还给债权人。利息将每半年复利一次，随着主要价值的上升，它将产生更高的利息支付，这将回滚到总本金中。

因为他们不支付息票并且只在到期时交付资金，所以零息抵押贷款价格可能非常不稳定。他们也需要缴纳年度所得税，即使收入是归属于投资者而不是定期收到的。一个例外情况是，如果投资协议没有承诺向投资者支付特定回报，在这种情况下将没有当前的应税年收入。

另一种类似类型的投资主要针对个人退休账户(IRA) 和其他不考虑当年税收的实体。

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