可变利率抵押贷款

什么是可变利率抵押贷款？

浮动利率抵押贷款是一种利率不固定的住房贷款。相反，利息支付将调整到高于特定基准或参考利率的水平，例如最优惠利率+ 2 个点。贷方可以在抵押贷款的整个期限内向借款人提供可变利率。他们还可以提供混合可调整利率抵押贷款(ARM)，其中包括初始固定期限和之后定期重置的可变利率。

混合 ARM 的常见品种包括5/1 ARM ，固定期限为 5 年，剩余贷款利率可变（通常为 25 年以上）。

可变利率抵押贷款如何运作

浮动利率抵押贷款与固定利率抵押贷款的不同之处在于，在贷款期限的某些部分，利率是浮动的，而不是固定的。贷方提供具有不同可变利率结构的可变利率和可调利率抵押贷款产品。

通常，贷方可以向借款人提供包含不同可变利率结构的完全摊销或非摊销贷款。浮动利率贷款通常受到认为利率会随着时间的推移而下降的借款人的青睐。在利率下降的环境中，借款人可以利用利率下降而无需再融资，因为他们的利率随着市场利率而下降。

长期浮动利率贷款将在整个贷款期限内向借款人收取浮动利率。在浮动利率贷款中，借款人的利率将基于指数利率和所需的任何保证金。贷款利率可能在贷款期限内随时波动。

可变利率

可变利率的结构包括一个添加了可变利率保证金的指数利率。如果向借款人收取浮动利率，他们将在承销过程中获得保证金。因此，大多数浮动利率抵押贷款将包括一个完全指数化的利率，该利率基于指数化利率加上保证金。

可调整利率抵押贷款的指数利率是导致借款人的完全指数利率波动的原因。在可变利率产品中，例如 ARM，贷方选择一个特定的基准来索引基本利率。指数可以包括贷方的最优惠利率，以及各种不同类型的美国国债。浮动利率产品的指数利率将在信贷协议中披露。指数利率的任何变化都会导致借款人的完全指数利率发生变化。

ARM 保证金是借款人对可调整利率抵押贷款的完全指数化利率的第二个组成部分。在 ARM 中，承销商确定 ARM 保证金水平，该水平被添加到指数利率中，以创建借款人预期支付的完全指数利率。信用质量高的借款人可能会获得较低的 ARM 保证金，从而导致贷款的整体利率较低。信用质量较低的借款人将拥有较高的 ARM 保证金，这要求他们为贷款支付更高的利率。

一些借款人可能有资格只支付指数利率，这可以通过浮动利率贷款向高信用质量借款人收取。指数利率通常以贷方的最优惠利率为基准；但是，它也可以以国债利率为基准。浮动利率贷款将向借款人收取随指数利率变化而波动的利息。

可变利率抵押贷款示例：可调整利率抵押贷款 (ARM)

可调利率抵押贷款 (ARM) 是抵押贷款人提供的一种常见的可变利率抵押贷款产品。这些贷款在贷款的头几年向借款人收取固定利率，之后收取浮动利率。

贷款条款因特定产品而异。例如，在2/28 ARM贷款中，借款人将支付两年的固定利率利息，然后支付 28 年的可变利率，该利率随时可能发生变化。

在 5/1 ARM 贷款中，借款人将在前五年支付固定利率利息，之后支付浮动利率，而在 5/1 浮动利率贷款中，借款人的浮动利率将根据完全重置日期时的指数利率。

＃＃强调

浮动利率抵押贷款在部分或全部贷款期限内采用浮动利率，而不是始终采用固定利率。
浮动利率最常使用指数利率，例如最优惠利率或联邦基金利率，然后在其之上添加贷款保证金。
最常见的例子是可调整利率抵押贷款或 ARM，它通常具有几年的初始固定利率期限，然后是其余贷款的定期可调整利率。

＃＃常问问题

浮动利率抵押贷款的优点和缺点是什么？

浮动利率抵押贷款的优点可能包括比固定利率贷款更低的初始还款额，以及在利率下降时更低的还款额。不利的一面是，如果利率上升，抵押贷款支付可能会增加。随着利率上升，这可能导致房主被困在越来越难以负担的房屋中。

当利率上升时，可变利率抵押贷款会发生什么？

当利率上升时，抵押贷款的浮动利率也会调整得更高。这意味着贷款的每月还款额也会增加。请注意，许多 ARM 和其他浮动利率贷款都有利率上限，超过该利率就不能再增加了。

为什么 ARM 抵押贷款被称为混合贷款？

ARM 有一个初始固定利率期，然后是使用可变利率的剩余贷款。例如，在 7/1 ARM 中，前七年是固定的。然后从第 8 年起，费率将根据现行费率每年调整。