Vaihtuvakorkoinen asuntolaina
Mikä on vaihtuvakorkoinen asuntolaina?
Vaihtuvakorkoinen asuntolaina on asuntolaina, jonka korko ei ole kiinteä. Sen sijaan korkomaksuja tarkistetaan tasolle, joka ylittää tietyn viitearvon tai viitekoron, kuten Prime Rate + 2 pistettä. Lainanantajat voivat tarjota lainanottajalle vaihtuvakorkoista korkoa asuntolainan voimassaoloajalta. He voivat myös tarjota säädettävän koron hybridilainan (ARM), joka sisältää sekä alkuperäisen kiinteän ajanjakson, jota seuraa vaihtuva korko, joka nollautuu ajoittain sen jälkeen.
Yleisiä hybridi-ARM-lajikkeita ovat 5/1 ARM,. jonka määräaika on 5 vuotta, jota seuraa vaihtuvakorkoinen lainan loppuosa (yleensä 25 vuotta lisää).
Kuinka vaihtuvakorkoinen asuntolaina toimii
Vaihtuvakorkoinen asuntolaina eroaa kiinteäkorkoisesta asuntolainasta siinä, että korot ovat tietyn osan laina-ajasta vaihtuvia eivätkä kiinteitä. Lainanantajat tarjoavat sekä vaihtuvakorkoisia että säädettäväkorkoisia asuntolainatuotteita, joissa on erilaisia vaihtuvakorkoisia rakenteita.
Yleensä lainanantajat voivat tarjota lainaajille joko täysin lyhentäviä tai lyhentämättömiä lainoja, joissa on erilaisia vaihtuvakorkoisia rakenteita. Vaihtuvakorkoisia lainoja suosivat yleensä lainanottajat, jotka uskovat korkojen laskevan ajan myötä. Laskevan koron ympäristöissä lainanottajat voivat hyödyntää korkojen laskua ilman jälleenrahoitusta, koska heidän korkonsa laskevat markkinakoron mukana.
Täysiaikainen vaihtuvakorkoinen laina perii lainanottajalta vaihtuvakorkoista korkoa koko laina-ajan. Vaihtuvakorkoisessa lainassa lainanottajan korko perustuu indeksoituun korkoon ja vaadittavaan marginaaliin. Lainan korko voi vaihdella milloin tahansa laina-ajan aikana.
Muuttuvat hinnat
Vaihtuvakorkoiset korot on rakennettu sisältämään indeksoitu korko,. johon lisätään vaihtuvakorkoinen marginaali. Jos lainanottajalta veloitetaan vaihtuvakorkoinen, hänelle määrätään marginaali vakuutusprosessissa. Useimmat vaihtuvakorkoiset asuntolainat sisältävät siten täysin indeksoidun koron, joka perustuu indeksoituun korkoon plus marginaaliin.
Säädettäväkorkoisen asuntolainan indeksoitu korko aiheuttaa sen, että täysin indeksoitu korko vaihtelee lainanottajan kannalta. Vaihtuvakorkoisissa tuotteissa, kuten ARM, lainanantaja valitsee tietyn vertailuarvon, johon peruskorko indeksoidaan. Indeksit voivat sisältää lainanantajan prime-koron ja useita erilaisia Yhdysvaltain valtion velkasaneerauksia. Vaihtuvakorkoisen tuotteen indeksoitu korko ilmoitetaan luottosopimuksessa. Kaikki indeksoidun koron muutokset aiheuttavat muutoksen lainanottajan täysin indeksoituun korkoon.
ARM-marginaali on toinen komponentti, joka liittyy lainanottajan täysin indeksoituun korkoon säädettävän koron asuntolainassa. ARM:ssa vakuutuksenantaja määrittää ARM-marginaalitason, joka lisätään indeksoituun korkoon luomaan täysin indeksoitu korko, jonka lainanottajan odotetaan maksavan. Korkealuokkaiset lainanottajat voivat odottaa saavansa alhaisemman ARM-marginaalin, mikä johtaa alhaisempaan lainan korkoon. Huonomman luottoluokan lainanottajien ARM-marginaali on korkeampi, mikä edellyttää heidän maksavan lainalleen korkeampia korkoja .
Jotkut lainanottajat voivat olla oikeutettuja maksamaan vain indeksoitua korkoa, joka voidaan veloittaa korkealuokkaisilta lainanottajilta vaihtuvakorkoisena lainana. Indeksoidut korot verrataan yleensä lainanantajan prime-korkoon ; Se voidaan kuitenkin myös verrata valtion korkoihin. Vaihtuvakorkoinen laina veloittaa lainanottajalta korkoa, joka vaihtelee indeksikoron muutosten mukaan.
Esimerkki vaihtuvakorkoisista asuntolainoista: säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM)
Säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM) ovat yleinen vaihtuvakorkoinen asuntolainatuote, jota asuntolainanantajat tarjoavat. Nämä lainat veloittavat lainanottajalta kiinteää korkoa lainan ensimmäisten vuosien aikana ja sen jälkeen vaihtuvaa korkoa.
Lainaehdot vaihtelevat tuotevalikoiman mukaan. Esimerkiksi 2/28 ARM- lainassa lainanottaja maksaisi kahden vuoden kiinteäkorkoista korkoa ja sen jälkeen 28 vuoden vaihtuvaa korkoa, joka voi muuttua milloin tahansa.
5/1 ARM lainassa lainanottaja maksaisi kiinteäkorkoista korkoa ensimmäiset viisi vuotta ja sen jälkeen vaihtuvakorkoinen korko, kun taas 5/1 vaihtuvakorkoisessa lainassa lainanottajan vaihtuvakorkoinen korko nollautuu joka vuosi perustuen indeksoitu korko nollauspäivän aikana.
Kohokohdat
Vaihtuvakorkoisessa asuntolainassa käytetään vaihtuvaa korkoa osan tai koko laina-ajasta sen sijaan, että korko olisi kiinteä.
Vaihtuvakorko käyttää useimmiten indeksikorkoa, kuten Prime Ratea tai Fed Funds -korkoa, ja lisää sitten lainamarginaalin sen päälle.
Yleisin tapaus on säädettävä korkoinen asuntolaina tai ARM, jonka alussa on tyypillisesti muutaman vuoden kiinteä korkojakso, jota seuraa säännöllinen säädettävä korko lainan lopulle.
UKK
Mitä etuja ja haittoja vaihtuvakorkoisista asuntolainoista on?
Vaihtuvakorkoisten asuntolainojen etuja voivat olla pienemmät alkumaksut kuin kiinteäkorkoisen lainan ja pienemmät maksut, jos korot laskevat. Haittapuolena on, että asuntolainan maksut voivat nousta, jos korot nousevat. Tämä voi johtaa siihen, että asunnonomistajat jäävät loukkuun yhä kohtuuhintaisempaan kotiin koronnousun myötä.
Mitä tapahtuu vaihtuvakorkoisille asuntolainoille, kun korot nousevat?
Kun korot nousevat, myös asuntolainan vaihtuva korko mukautuu korkeammalle. Tämä tarkoittaa, että myös lainan kuukausierät kasvavat. Huomaa, että monissa ARM-lainoissa ja muissa vaihtuvakorkoisissa lainoissa on korkokatto,. jonka yläpuolella korko ei voi nousta enää.
Miksi ARM-kiinnelainoja kutsutaan hybridilainoiksi?
ARM:illa on alkuperäinen kiinteä korkojakso, jota seuraa loput lainasta vaihtuvalla korolla. Esimerkiksi 7/1 ARM:ssa ensimmäiset seitsemän vuotta olisivat kiinteät. Sitten 8. vuodesta alkaen korkoa mukautettaisiin vuosittain vallitsevien korkojen mukaan.
