Mangelurteil

Ein Mangelurteil ist ein Gerichtsurteil gegen einen Schuldner, der mit einem besicherten Darlehen in Verzug ist,. wenn der Verkauf der Immobilie, die das Darlehen besichert hat, die Schulden nicht vollständig deckt. Es ermöglicht dem Kreditgeber, zusätzliches Geld vom Schuldner einzuziehen, um die Differenz auszugleichen.

So funktioniert ein Mangelurteil

Der Rechtsgrundsatz eines Mangelurteils könnte für alle besicherten Kredite gelten, z. B. für Autokredite, bei denen von einem säumigen Schuldner beschlagnahmtes Eigentum für weniger verkauft wird, als dem Kreditgeber noch geschuldet wird. In den meisten Fällen wird der Begriff jedoch mit Hypothekenzwangsvollstreckungen in Verbindung gebracht.

Eigenheimhypotheken sollen einen Mangel vermeiden, indem die Kreditbeträge auf dem geschätzten Wert der Immobilie basieren und vom Kreditnehmer eine Anzahlung verlangt wird . Auf diese Weise setzt der Kreditgeber weniger Geld aufs Spiel, als die Immobilie wert ist.

Theoretisch stellen diese Sicherheitsvorkehrungen sicher, dass der Kreditgeber die Immobilie für genug Geld verkaufen kann, um sein Darlehen zurückzuzahlen, falls der Kreditnehmer ausfällt. Aber in einem Immobilienabschwung, wie dem im Jahr 2008, kann der Wert eines Eigenheims unter den Betrag des ausstehenden Kredits fallen. Dies wird manchmal als Unterwasserhypothek bezeichnet. Wenn ein Kreditnehmer unter solchen Umständen mit seiner Hypothek in Verzug gerät, kann der Kreditgeber ein Mangelurteil beantragen.

Beispiel eines Mangelurteils

Stellen Sie sich ein Haus vor, das für 300.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 30.000 US-Dollar und einer 30-jährigen Hypothek von 270.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 4 % gekauft wurde. Der Kreditnehmer ist nach zwei Jahren mit dem Darlehen in Höhe von 270.000 USD in Verzug, sodass ein Kapitalsaldo von etwa 260.000 USD verbleibt. Die Bank verkauft das Haus für 245.000 US-Dollar und erwirkt dann ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer für die verbleibenden 15.000 US-Dollar. Das ist der Betrag, den der Kreditnehmer zahlen müsste.

Landesgesetze gegen Ansprüche aufgrund von Mängeln gelten in der Regel nicht für Zweithypotheken wie Eigenheimkredite.

Wie holen Kreditgeber Mängelurteile ein?

Viele Staaten verbieten Mangelurteile nach einer Hausverfallserklärung. Wo sie zulässig sind, muss ein Kreditgeber im Allgemeinen durch vergleichbare Angebote und eine professionelle Bewertung nachweisen , dass der Preis,. den er durch den Verkauf des Eigenheims erhalten hat, fair war. Dieser Schutz verhindert, dass eine Bank ein niedriges Angebot annimmt und den Restbetrag vom Kreditnehmer verlangt.

Selbst dort, wo sie erlaubt sind, erfolgen Mangelurteile nicht automatisch. Der Kreditgeber muss einen Antrag stellen, um einen zu verlangen. Wenn der Kreditgeber den Antrag nicht stellt, wird das Gericht feststellen, dass das aus dem Verkauf des Zwangsvollstreckungseigentums erzielte Geld ausreichend ist.

Gelingt es dem Kreditgeber, ein Mangelurteil zu erwirken, kann er versuchen, das Geld auf verschiedene Weise einzutreiben, einschließlich der Verpfändung von anderem Eigentum des Schuldners, der Pfändung der Löhne des Schuldners oder der Erhebung ( Geldabnahme ) von der Bank des Schuldners Konto.

Was zu tun ist, wenn ein Mangelurteil vorliegt

Ein Schuldner, der ein Mangelurteil erhält, kann vom Kreditgeber oder anderen Gläubigern eine Befreiung beantragen, einen Antrag auf Aufhebung des Urteils stellen oder, falls erforderlich, Konkurs anmelden.

Wenn ein Schuldner von der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens befreit wird, werden die erlassenen Schulden in jedem Fall vom Internal Revenue Service (IRS) als Einkommen betrachtet und sind steuerpflichtig, mit bestimmten Ausnahmen je nach Situation.

Mängelurteile und Leerverkäufe

Die meisten, aber nicht alle Staaten erlauben Mängelurteile nach Leerverkäufen,. d. h. wenn eine Bank zustimmt, einen Kreditnehmer ein Haus zu einem niedrigeren Preis als dem Kreditbetrag verkaufen zu lassen. Ein Leerverkauf kann stattfinden, wenn die Immobilienpreise fallen und eine Bank versucht, ihren Verlust durch einen schnellen Verkauf zu verringern, anstatt eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Diese Maßnahme kann für Kreditnehmer je nach ihren individuellen Umständen gut sein.

Ebenso sind Mängelurteile in der Regel bei einer als Zwangsvollstreckungsurkunde bekannten Transaktion zulässig,. wenn die Bank zustimmt, das Eigentum an einer Immobilie zu übernehmen, anstatt sie zu verpfänden.

Höhepunkte

Viele Staaten verbieten Mangelurteile nach einer Hausverfallserklärung.
Kreditgeber, die ein Mangelurteil erwirken, können möglicherweise den Lohn des Schuldners pfänden, anderes Eigentum beschlagnahmen oder Geld von seinem Bankkonto abheben.
Gesetze hindern Banken daran, eine zwangsvollstreckte Immobilie unter ihrem Wert zu verkaufen und dann den Restbetrag vom säumigen Kreditnehmer zu fordern.
Ein Mangelurteil ist ein Gerichtsurteil, das es einem Kreditgeber ermöglicht, zusätzliche Gelder von einem Schuldner einzuziehen, wenn der Verkauf seines gesicherten Eigentums nicht zur vollständigen Tilgung der Schulden führt.

FAQ

Wie kann ich mich vor einem Mangelurteil schützen?

Möglicherweise können Sie mit dem Kreditgeber eine andere Rückzahlungsvereinbarung aushandeln oder das Mangelurteil vor Gericht anfechten. Eine weitere Möglichkeit ist die Privatinsolvenz, die jedoch langfristige Folgen haben kann und nicht ohne ernsthaftes Abwägen der Vor- und Nachteile eingegangen werden sollte.

Wenn mein Kreditgeber ein Mangelurteil gegen mich erhält, was kann er tun, um es einzutreiben?

Der Kreditgeber kann möglicherweise Ihren Lohn pfänden, andere Immobilien, die Sie besitzen, verpfänden oder Geld von Ihrem Bankkonto abheben. Bei einer solchen Inkassomaßnahme können die Rechte des Darlehensgebers sowie Ihre Rechte von Staat zu Staat unterschiedlich sein.

Was ist ein Mangelurteil?

Ein Mangelurteil ist eine gerichtliche Anordnung, die es einem Kreditgeber erlaubt, zusätzliches Geld von einem Schuldner einzutreiben, der mit einem Kredit in Verzug geraten ist, wenn der Verkauf der Immobilie, die den Kredit gesichert hat, nicht ausreicht, um die gesamte Schuld zu begleichen. Mangelurteile sind am häufigsten nach Zwangsversteigerungen von Hypotheken, obwohl sie nicht in jedem Bundesstaat zulässig sind.