Relación deuda-ingreso inicial (DTI)

¿Qué es la relación deuda-ingreso inicial (DTI)?

La relación deuda-ingreso inicial (DTI) es una variación de la DTI que calcula cuánto del ingreso bruto de una persona se destina a los costos de vivienda. Si un propietario tiene una hipoteca, el DTI inicial generalmente se calcula como los gastos de vivienda (como los pagos de la hipoteca, el seguro hipotecario, etc.) dividido por el ingreso bruto. La DTI de back-end, a veces denominada relación de back-end,. calcula el porcentaje de ingresos brutos que se destina a tipos de deuda adicionales,. como tarjetas de crédito y préstamos para automóviles. También puede escuchar que estas proporciones se denominan "Vivienda 1" y "Vivienda 2", o "Básica" y "Amplia", respectivamente.

Fórmula y cálculo de la relación deuda-ingreso inicial (DTI)

El DTI también se conoce como la relación hipoteca-ingreso o la relación de vivienda. Se puede contrastar con la relación de back-end. Hay una fórmula específica para calcular la relación deuda-ingreso inicial.

Para calcular el DTI inicial, sume sus gastos de vivienda esperados y divídalo por cuánto gana cada mes antes de impuestos (su ingreso bruto mensual). Multiplique el resultado por 100, y esa es su relación DTI frontal. Por ejemplo, si todos sus gastos relacionados con la vivienda suman $1,000 y su ingreso mensual es de $3,000, su DTI es del 33 %.

¿Qué es una relación DTI de front-end deseable?

Para calificar para una hipoteca, el prestatario a menudo debe tener una relación deuda-ingreso inicial inferior al nivel indicado. Pagar las cuentas a tiempo, tener un ingreso estable y tener un buen puntaje crediticio no necesariamente lo calificará para un préstamo hipotecario. En el mundo de los préstamos hipotecarios, tu DTI mide qué tan lejos estás de la ruina financiera. En pocas palabras, esta es una comparación de sus gastos de vivienda y sus obligaciones de deuda mensuales versus cuánto gana.

Las proporciones más altas tienden a aumentar la probabilidad de incumplimiento de pago de una hipoteca. Por ejemplo, en 2009, muchos propietarios de viviendas tenían DTI anticipados que eran significativamente más altos que el promedio y, en consecuencia, los incumplimientos hipotecarios comenzaron a aumentar. En 2009, el gobierno introdujo programas de modificación de préstamos en un intento por lograr que los DTI iniciales estén por debajo del 31%.

Los prestamistas generalmente prefieren un DTI inicial de no más del 28%. En realidad, dependiendo de su puntaje de crédito, ahorros y pago inicial, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas, aunque depende del tipo de préstamo hipotecario. Sin embargo, muchos profesionales financieros consideran que el DTI de back-end es más importante para las solicitudes de préstamos hipotecarios.

Nota

El DTI máximo aceptable para hipotecas calificadas es 43%.

DTI de front-end frente a DTI de back-end

La principal diferencia entre la relación deuda-ingreso inicial y la relación deuda-ingreso es cómo se calculan las dos. Con el DTI inicial, los cálculos se basan únicamente en sus gastos de vivienda. Sin embargo, el DTI de back-end tiene en cuenta otras obligaciones financieras, que incluyen:

• Pagos mensuales de deudas a plazos

• Pagos mensuales de deudas renovables, como tarjetas de crédito o líneas de crédito

• Pagos mensuales de préstamos estudiantiles

• Pagos mensuales de arrendamiento

• Pagos mensuales de pensión alimenticia y pensión alimenticia.

• Pagos mensuales por propiedades de alquiler de su propiedad

La relación deuda-ingreso final es más completa porque tiene en cuenta todos los pagos de su deuda más allá de la vivienda. Una buena relación de DTI de back-end generalmente no supera el 33% al 36%.

Importante

La relación final de deuda a ingresos se puede usar para calificar a los prestatarios para otros préstamos más allá de las hipotecas, incluidos préstamos personales, préstamos para automóviles y préstamos privados para estudiantes.

Cómo utilizan los prestamistas la relación DTI inicial

Los prestamistas utilizan las relaciones deuda-ingreso inicial y final para determinar su capacidad para pagar un préstamo hipotecario. Un DTI más alto puede indicarles a los prestamistas que es posible que tenga dificultades financieras, mientras que un DTI más bajo sugiere que tiene más ingresos disponibles cada mes que no se destinan al pago de la deuda.

Sin embargo, la relación deuda-ingreso es solo una parte del rompecabezas. Los prestamistas también pueden ver sus ingresos, activos e historial de empleo para medir su capacidad para pagar un préstamo hipotecario. La relación deuda-ingreso puede desempeñar un papel en la toma de decisiones para préstamos de compra, así como en la refinanciación de hipotecas.

Sugerencia

Pagar tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles u otras deudas puede mejorar su relación deuda-ingreso final y potencialmente aumentar la cantidad de vivienda que puede pagar.

Consideraciones Especiales

Al prepararse para una solicitud de hipoteca, la estrategia más obvia para reducir el DTI inicial es pagar la deuda. Sin embargo, la mayoría de las personas no tienen el dinero para hacerlo cuando están en el proceso de obtener una hipoteca; la mayoría de sus ahorros se destinan al pago inicial y los costos de cierre. Si cree que puede pagar la hipoteca, pero su DTI está por encima del límite, un codeudor podría ayudar. Tenga en cuenta, sin embargo, que si no puede cumplir con sus obligaciones hipotecarias, su puntaje crediticio y el de su fiador podrían verse afectados.

La línea de fondo

Los prestatarios potenciales deben hacer todo lo posible para mantener baja su relación deuda-ingreso. Esto les muestra a los posibles acreedores que el posible prestatario tiene una buena relación con la deuda y tiene un colchón monetario entre sus ingresos y la deuda para absorber gastos imprevistos, lo que reduce en gran medida la probabilidad de incumplimiento.

Reflejos

• La relación deuda-ingreso inicial (DTI, por sus siglas en inglés), o la relación de vivienda, calcula cuánto del ingreso bruto de una persona se gasta en costos de vivienda.

• Un DTI back-end calcula el porcentaje del ingreso bruto gastado en otros tipos de deuda, como tarjetas de crédito o préstamos para automóviles.

• Los prestamistas generalmente prefieren un DTI inicial de no más del 28%.

• El DTI inicial generalmente se calcula como los gastos de vivienda (como los pagos de la hipoteca, el seguro hipotecario, etc.) dividido por el ingreso bruto.

• Back-end DTI, también llamado back-end ratio, considera los gastos de vivienda como parte del cálculo.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Cómo puedo mejorar mi relación deuda-ingreso para una hipoteca?

Algunas de las mejores formas de mejorar la relación deuda-ingreso incluyen el pago de deudas renovables o a plazos, la reducción de los costos de vivienda y el aumento de los ingresos. Un DTI más bajo puede aumentar la cantidad de vivienda que puede pagar cuando califica para hipotecar una propiedad.

¿Qué es la relación deuda-ingreso inicial?

La relación deuda-ingreso inicial es una medida de cuánto del ingreso mensual se destina a los costos de vivienda. Eso incluye pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, primas de seguros de propietarios de viviendas y tarifas de la asociación de propietarios, si corresponde.

¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para comprar una casa?

Generalmente, los prestamistas buscan una relación deuda-ingreso de entre 28% y 36% cuando califican a un prestatario para una hipoteca. Los préstamos hipotecarios calificados, sin embargo, pueden permitir una DTI de hasta el 43%.