Sentencia de deficiencia
Una sentencia de deficiencia es una sentencia judicial contra un deudor que está en mora con un préstamo garantizado, cuando la venta de la propiedad que garantizaba el préstamo no cubre la deuda en su totalidad. Le permite al prestamista cobrar dinero adicional del deudor para compensar la diferencia.
Cómo funciona un fallo por deficiencia
El principio legal de un juicio de deficiencia podría aplicarse a cualquier préstamo garantizado, como un préstamo de automóvil, donde la propiedad incautada de un deudor moroso se vende por menos de lo que todavía se le debe al prestamista. En la mayoría de los casos, sin embargo, el término se asocia con ejecuciones hipotecarias.
Las hipotecas de viviendas están diseñadas para evitar deficiencias al basar los montos de los préstamos en el valor de tasación de la propiedad y exigir a los prestatarios que realicen un pago inicial. De esa manera, el prestamista está poniendo en riesgo menos dinero de lo que vale la propiedad.
En teoría, esas garantías aseguran que el prestamista pueda vender la propiedad por suficiente dinero para recuperar su préstamo en caso de incumplimiento del prestatario. Pero en una recesión inmobiliaria, como la que ocurrió en 2008, el valor de una casa puede caer por debajo del monto del préstamo pendiente. Esto se refiere a veces como una hipoteca sumergida. Cuando un prestatario no cumple con su hipoteca en tales circunstancias, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia.
Ejemplo de una sentencia de deficiencia
Considere una casa comprada por $300,000 con un pago inicial de $30,000 y una hipoteca de $270,000 a 30 años con una tasa de interés del 4%. El prestatario deja de pagar el préstamo de $270,000 después de dos años, dejando un saldo de capital de alrededor de $260,000. El banco vende la casa por $245,000, luego gana un juicio por deficiencia contra el prestatario por los $15,000 restantes. Esa es la cantidad que el prestatario tendría que pagar.
Las leyes estatales contra las demandas de juicio por deficiencia generalmente no se aplican a las segundas hipotecas, como los préstamos con garantía hipotecaria.
¿Cómo cobran los prestamistas los fallos por deficiencia?
Muchos estados prohíben los juicios por deficiencia después de una ejecución hipotecaria. Donde están permitidos, un prestamista generalmente debe demostrar a través de listados comparables y una tasación profesional que el precio que recibió por vender la casa fue justo. Esta salvaguarda evita que un banco acepte una oferta baja y exija el saldo del prestatario.
Incluso donde están permitidos, los juicios de deficiencia no son automáticos. El prestamista debe presentar una moción para solicitar uno. Si el prestamista no presenta la moción, entonces el tribunal determinará que el dinero obtenido de la venta de la propiedad embargada es suficiente.
Si el prestamista tiene éxito en obtener un fallo de deficiencia, puede intentar cobrar el dinero de varias maneras, incluyendo gravar otros bienes que el deudor posee, embargar el salario del deudor o embargar (sacar dinero) del banco del deudor. cuenta.
Qué hacer ante una sentencia de deficiencia
Un deudor que recibe una sentencia de deficiencia puede solicitar la exención del prestamista u otros acreedores, presentar una moción para que se revoque la sentencia o, si es necesario, declararse en bancarrota.
En cualquier caso, si un deudor se libera del pago total de un préstamo, la deuda perdonada se considera ingreso por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) y está sujeta a impuestos, con ciertas excepciones según la situación.
Sentencias de Deficiencia y Ventas Cortas
La mayoría de los estados, pero no todos, permiten juicios de deficiencia después de ventas cortas,. que es cuando un banco acepta que un prestatario venda una casa a un precio inferior al monto del préstamo. Una venta corta puede ocurrir cuando los precios de los bienes raíces están cayendo y un banco busca disminuir su pérdida a través de una venta rápida en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. Esta acción puede ser buena para los prestatarios, según sus circunstancias individuales.
Del mismo modo, los juicios de deficiencia generalmente se permiten en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria,. cuando el banco acepta tomar el título de una propiedad en lugar de ejecutarla.
Reflejos
Muchos estados prohíben los juicios por deficiencia después de una ejecución hipotecaria.
Los prestamistas que obtienen una sentencia de deficiencia pueden embargar el salario del deudor, embargar otros bienes o sacar dinero de su cuenta bancaria.
Las leyes impiden que los bancos vendan una propiedad embargada por menos de lo que vale y luego exijan el saldo del prestatario en mora.
Una sentencia de deficiencia es una decisión judicial que permite a un prestamista cobrar fondos adicionales de un deudor cuando la venta de su propiedad garantizada no alcanza a pagar la deuda total.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo puedo protegerme contra una sentencia de deficiencia?
Es posible que pueda negociar otro acuerdo de pago con el prestamista o impugnar el fallo de deficiencia en el tribunal. La bancarrota personal es otra opción, aunque puede tener consecuencias a largo plazo y no se debe entrar sin sopesar seriamente los pros y los contras.
Si mi prestamista obtiene un fallo por deficiencia en mi contra, ¿qué pueden hacer para cobrarlo?
El prestamista puede embargar su salario, poner un gravamen sobre otra propiedad que posea o sacar dinero de su cuenta bancaria. En una acción de cobro de este tipo, los derechos del prestamista, así como sus derechos, pueden variar de un estado a otro.
¿Qué es un fallo por deficiencia?
Una sentencia de deficiencia es una orden judicial que permite a un prestamista cobrar dinero adicional de un deudor que ha incumplido con un préstamo si la venta de la propiedad que garantizaba el préstamo no es suficiente para pagar toda la deuda. Las sentencias de deficiencia son más comunes después de las ejecuciones hipotecarias, aunque no están permitidas en todos los estados.
