建筑和贷款协会 (B&L)

什么是建筑和贷款协会 (B&L)？

建筑和贷款协会 (B&L) 是相互持有的金融机构 (FI) ，从 1830 年代到 1930 年代极大地增加了住房贷款的可及性。在“互助自助”精神的指导下，参与者将他们的钱集中在小型的区域性提单中，进而有资格获得股息并获得抵押贷款。

从 1930 年代中期开始，B&Ls 开始演变为联邦储蓄和贷款 (S&L)机构，该机构拥有美国政府的特许状并依赖于联邦存款保险。

当一群人同意支付会员费并认购一定数量的具有预定到期价值的股票时， B&L 也被称为节俭股。然后，成员有义务每月支付一定金额，直到达到其股份的到期价值。

如果一个人取出五股，每股到期价值为 600 美元，他们将能够获得高达 3,000 美元的贷款。由于这些协会持有的资本数量有限，成员通常必须轮流——或者更具体地说，出价高于其他成员——才能获得住房贷款。如果他们仍然欠股票的钱，他们将继续偿还，直到票据被取消。

B&Ls 很大程度上依赖于股份积累模式，即成员承诺购买协会的股份，随后有权以这些股份的价值借款以购买房屋。

第一批 B&L 的结构是“终止”或封闭式计划，当其提供的所有贷款都还清时，该计划就到期了。然而，到了 1800 年代中期，出现了所谓的“系列计划”，它定期发行有自己的终止日期的新股。最终，这些让位于“永久计划”，成员可以随时加入。

B&L 受到工业革命期间在英国盛行的英国建筑协会的影响。存款银行要求的大额首付和较短的还款期（通常是五年或更短）被证明是中产阶级拥有住房的重大障碍。建筑协会绕过了传统的银行系统，允许成员在购买房屋时购买股票并按其价值借款。

1831 年，两名出生于英国的工厂工人在费城成立了第一个美国 B&L。很快，这些地方合作社将在整个东北部和大西洋中部兴起。到 1870 年代，大多数州都出现了 B&L。

大约在这个时候，技术工人收入的增长推动了提单的增长。虽然他们通常无法支付银行贷款所需的巨额首付，但他们增加的收入使得通过这种替代资金来源购买房地产成为可能。

B&L 的使用在 1927 年达到顶峰，当时有 12,804 个散布在全国各地，为超过 1100 万会员提供服务。然而，在十年之内，这种影响将大大减弱。

为应对大萧条和由此导致的 B&L 资产负债表恶化，政府开始为一种新型贷方提供特许：联邦 S&L 机构。虽然该行业起初不愿接受联邦监管，但其好处最终变得显而易见。

一方面，资金紧张的 S&L 可以向联邦住房贷款银行委员会借款，该委员会于 1932 年根据《联邦住房贷款银行法》成立，以支撑其资本。此外，联邦储蓄和贷款保险公司 (FSLIC)旨在通过保证其成员的存款来稳定储蓄机构。

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