Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA)
Apakah Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA)?
Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) ialah gadai janji rumah yang diinsuranskan oleh kerajaan dan dikeluarkan oleh bank atau pemberi pinjaman lain yang diluluskan oleh agensi. Pinjaman FHA memerlukan bayaran muka minimum yang lebih rendah daripada kebanyakan pinjaman konvensional, dan pemohon mungkin mempunyai skor kredit yang lebih rendah daripada yang biasanya diperlukan.
Pinjaman FHA direka untuk membantu berpendapatan rendah hingga sederhana mencapai pemilikan rumah keluarga. Mereka amat popular dengan pembeli rumah kali pertama.
Memahami Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).
Jika anda mempunyai skor kredit sekurang-kurangnya 580, anda boleh meminjam sehingga 96.5% daripada nilai rumah dengan pinjaman FHA, pada 2022. Ini bermakna bayaran muka yang diperlukan hanya 3.5%.
Jika skor kredit anda jatuh antara 500 dan 579, anda masih boleh mendapatkan pinjaman FHA selagi anda boleh membuat bayaran pendahuluan 10%.
Dengan pinjaman FHA, bayaran muka boleh datang daripada simpanan, hadiah kewangan daripada ahli keluarga, atau geran untuk bantuan bayaran muka.
Peranan Bank dalam Pinjaman FHA
FHA sebenarnya tidak meminjamkan sesiapa pun wang untuk gadai janji. Pinjaman dikeluarkan oleh bank atau institusi kewangan lain yang diluluskan oleh FHA.
FHA menjamin pinjaman. Ini memudahkan untuk mendapatkan kelulusan bank kerana bank tidak menanggung risiko lalai. Sesetengah orang merujuknya sebagai pinjaman yang diinsuranskan FHA atas sebab itu.
Peminjam yang layak mendapat pinjaman FHA dikehendaki membeli insurans gadai janji,. dengan bayaran premium akan diserahkan kepada FHA.
Sejarah Pinjaman FHA
Kongres mencipta FHA pada tahun 1934 semasa Kemelesetan Besar. Pada masa itu, industri perumahan menghadapi masalah: Kadar lalai dan perampasan telah melambung tinggi, 50% bayaran pendahuluan lazimnya diperlukan, dan syarat gadai janji adalah mustahil untuk dipenuhi oleh penerima gaji biasa. Akibatnya, AS adalah terutamanya negara penyewa, dan hanya satu daripada 10 isi rumah yang memiliki rumah mereka.
Kerajaan mewujudkan FHA untuk mengurangkan risiko kepada pemberi pinjaman dan memudahkan peminjam layak mendapat pinjaman rumah.
Kadar pemilikan rumah di AS terus meningkat, mencapai paras tertinggi sepanjang masa sebanyak 69.2% pada tahun 2004, menurut penyelidikan daripada Federal Reserve Bank of St. Petersburg. Louis. Pada suku ketiga 2021, kadar itu berada pada 65.4%.
Walaupun pada asasnya direka untuk peminjam berpendapatan rendah, pinjaman FHA tersedia untuk semua orang, termasuk mereka yang mampu membayar gadai janji konvensional.
Jenis Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).
Sebagai tambahan kepada gadai janji tradisional, FHA menawarkan beberapa jenis pinjaman rumah yang lain.
Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah (HECM)
Ini ialah program gadai janji terbalik yang membantu warga emas berumur 62 tahun ke atas menukar ekuiti di rumah mereka kepada tunai sambil mengekalkan hak milik rumah. Pemilik rumah boleh mengeluarkan dana dalam jumlah bulanan tetap, garis kreditnya atau gabungan kedua-duanya.
FHA 203(k) Pinjaman Penambahbaikan
Pinjaman ini memfaktorkan kos pembaikan dan pengubahsuaian tertentu ke dalam jumlah yang dipinjam. Ia bagus untuk mereka yang sanggup membeli bahagian atas dan meletakkan sedikit ekuiti peluh ke dalam rumah mereka.
Gadai Janji Cekap Tenaga FHA
Program ini serupa dengan program pinjaman penambahbaikan FHA 203(k), tetapi ia memfokuskan pada peningkatan yang boleh mengurangkan bil utiliti anda, seperti penebat baharu atau sistem tenaga solar atau angin.
Seksyen 245(a)
Program ini berfungsi untuk peminjam yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat. Gadai Janji Pembayaran Bergraduat (GPM) bermula dengan bayaran bulanan yang lebih rendah yang beransur-ansur meningkat dari semasa ke semasa. Gadai Janji Ekuiti Berkembang (GEM) telah menjadualkan peningkatan dalam pembayaran princ ipal bulanan. Kedua-duanya menjanjikan tempoh pinjaman yang lebih pendek.
TTT
Sumber: Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS
Keperluan Pinjaman FHA
Pemberi pinjaman anda akan menilai kelayakan anda untuk pinjaman FHA seperti mana-mana pemohon gadai janji, bermula dengan semakan untuk memastikan bahawa anda mempunyai nombor Keselamatan Sosial yang sah, menetap secara sah di AS dan mencapai umur yang sah (mengikut undang-undang negeri anda).
Kriteria pinjaman FHA kurang tegar dalam beberapa cara berbanding kriteria pinjaman bank. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa syarat yang lebih ketat.
Sama ada pinjaman yang dijamin FHA atau tidak, sejarah kewangan anda akan diperiksa apabila anda memohon gadai janji.
Skor Kredit dan Bayaran Pendahuluan
Pinjaman FHA tersedia untuk individu yang mempunyai skor kredit serendah 500. Itu adalah dalam julat "sangat teruk" untuk skor FICO.
Jika skor kredit anda adalah antara 500 dan 579, anda mungkin boleh mendapatkan pinjaman FHA, dengan andaian anda mampu membayar wang muka sebanyak 10%. Sementara itu, jika skor kredit anda adalah 580 atau lebih tinggi, anda boleh mendapatkan pinjaman FHA dengan bayaran pendahuluan serendah 3.5%.
Sebagai perbandingan, pemohon biasanya memerlukan skor kredit sekurang-kurangnya 620 untuk layak menerima gadai janji konvensional. Bayaran muka yang diperlukan oleh bank berbeza-beza antara 3% dan 20%, bergantung pada tahap keinginan mereka untuk meminjamkan wang pada masa anda memohon.
Sebagai peraturan umum, semakin rendah skor kredit dan bayaran pendahuluan anda, semakin tinggi kadar faedah yang akan anda bayar untuk gadai janji anda.
Sejarah Menghormati Hutang
Pemberi pinjaman akan melihat sejarah kerja anda selama dua tahun yang lalu serta sejarah pembayaran anda untuk bil seperti bayaran utiliti dan sewa.
Orang yang ketinggalan dalam pembayaran pinjaman pelajar feder al atau pembayaran cukai pendapatan akan ditolak melainkan mereka bersetuju dengan pelan pembayaran balik yang memuaskan. Sejarah kebankrapan atau perampasan mungkin terbukti bermasalah juga.
Biasanya, untuk melayakkan anda mendapat pinjaman FHA—atau sebarang jenis gadai janji—sekurang-kurangnya dua atau tiga tahun mesti telah berlalu sejak peminjam mengalami kebankrapan atau perampasan. Walau bagaimanapun, pengecualian boleh dibuat jika peminjam menunjukkan telah berusaha untuk mewujudkan semula kredit yang baik dan mengatur urusan kewangan mereka.
Bukti Pekerjaan Tetap
Gadai janji mesti dibayar balik, dan pemberi pinjaman yang diluluskan oleh FHA akan mahukan jaminan bahawa pemohon boleh mencapainya. Kunci untuk menentukan sama ada peminjam boleh memenuhi komitmen mereka adalah bukti pekerjaan baru-baru ini dan tetap.
Ini boleh didokumenkan melalui penyata cukai dan kunci kira-kira tahun-ke-tarikh semasa dan penyata untung-rugi.
Jika anda telah bekerja sendiri kurang daripada dua tahun tetapi lebih daripada satu tahun, anda mungkin masih layak jika anda mempunyai pekerjaan yang kukuh dan sejarah pendapatan dalam pekerjaan yang sama atau berkaitan selama dua tahun sebelum menjadi bekerja sendiri.
Pendapatan Mencukupi
Bayaran gadai janji anda, yuran HOA,. cukai harta tanah, insurans gadai janji dan insurans pemilik rumah hendaklah kurang daripada 31% daripada pendapatan kasar anda. Bank memanggil ini nisbah bahagian hadapan.
Sementara itu, nisbah bahagian belakang anda,. yang terdiri daripada pembayaran gadai janji anda dan semua hutang pengguna bulanan yang lain, hendaklah kurang daripada 43% daripada pendapatan kasar anda.
TTT
Sumber: Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS
Premium Insurans Gadai Janji FHA (MIP)
Pinjaman FHA memerlukan anda membayar dua jenis premium insurans gadai janji (MIP)—MIP pendahuluan dan MIP tahunan, yang dibayar setiap bulan. Pada 2022, MIP pendahuluan adalah bersamaan dengan 1.75% daripada jumlah pinjaman asas.
Anda boleh sama ada membayar MIP pendahuluan pada masa penutupan, atau ia boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Contohnya, jika anda mengeluarkan pinjaman rumah sebanyak $350,000, anda akan membayar MIP pendahuluan sebanyak 1.75% x $350,000 = $6,125.
Bayaran ini didepositkan ke dalam akaun escrow yang diuruskan oleh Jabatan Perbendaharaan AS. Jika anda akhirnya gagal membayar pinjaman anda, dana akan pergi ke arah pembayaran balik gadai janji.
Walaupun namanya, peminjam membuat pembayaran MIP tahunan setiap bulan, dengan bayaran antara 0.45% hingga 1.05% daripada jumlah pinjaman asas. Amaun bayaran berbeza bergantung pada jumlah pinjaman, tempoh pinjaman dan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) asal.
Katakan anda mempunyai MIP tahunan sebanyak 0.85%. Dalam kes itu, pinjaman $350,000 akan menghasilkan pembayaran MIP tahunan sebanyak 0.85% x $350,000 = $2,975 (atau $247.92 bulanan). Premium bulanan ini dibayar sebagai tambahan kepada bayaran pendahuluan MIP sekali. Anda akan membuat pembayaran MIP tahunan untuk sama ada 11 tahun atau jangka hayat pinjaman, bergantung pada tempoh pinjaman dan LTV.
Anda mungkin boleh mengambil potongan cukai untuk jumlah yang anda bayar dalam premium. Anda perlu memperincikan potongan anda —dan bukannya mengambil potongan standard —untuk melakukan ini.
TTT
Sumber: Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS
Rumah yang Layak untuk Pinjaman FHA
Biasanya, harta yang dibiayai mestilah kediaman utama anda dan mesti diduduki pemilik. Dalam erti kata lain, program pinjaman FHA tidak bertujuan untuk pelaburan atau hartanah sewa.
Rumah berkembar dan berkembar, rumah bandar, rumah barisan dan kondominium dalam projek kondo yang diluluskan FHA semuanya layak untuk pembiayaan FHA.
Selain itu, anda memerlukan penilaian hartanah daripada penilai yang diluluskan oleh FHA, dan rumah tersebut mesti memenuhi piawaian minimum tertentu. Jika rumah tidak memenuhi piawaian ini dan penjual tidak bersetuju dengan pembaikan yang diperlukan, anda mesti membayar pembaikan semasa penutupan. (Dalam kes ini, dana disimpan di escrow sehingga pembaikan dibuat.)
Had Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).
Pinjaman FHA mempunyai had pada jumlah yang anda boleh pinjam. Ini ditetapkan mengikut wilayah, dengan kawasan kos rendah mempunyai had yang lebih rendah (dirujuk sebagai "lantai") daripada pinjaman FHA biasa dan kawasan kos tinggi yang mempunyai angka yang lebih tinggi (dirujuk sebagai "siling").
Terdapat wilayah "pengecualian khas"—termasuk Alaska, Hawaii, Guam dan Kepulauan Virgin AS—di mana kos pembinaan yang sangat tinggi menjadikan hadnya lebih tinggi.
Di tempat lain, had ditetapkan pada 115% daripada harga rumah median untuk daerah itu, seperti yang ditentukan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS.
Carta di bawah menyenaraikan had pinjaman 2022:
TTT
Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS
Pelepasan Pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).
Apabila anda mendapat pinjaman FHA, anda mungkin layak mendapat pelepasan pinjaman jika anda mengalami masalah kewangan yang sah seperti kehilangan pendapatan atau peningkatan dalam perbelanjaan sara hidup. Program Pengubahsuaian Mampu Milik Rumah FHA (HAMP), sebagai contoh, boleh menurunkan bayaran gadai janji bulanan anda secara kekal ke tahap yang berpatutan.
Untuk menjadi peserta penuh dalam program ini, anda mesti berjaya melengkapkan pelan pembayaran percubaan di mana anda membuat tiga pembayaran berjadual—tepat pada masanya—pada jumlah yang lebih rendah dan diubah suai.
Garisan bawah
Pinjaman FHA adalah laluan kepada pemilikan rumah untuk orang yang mungkin ditolak oleh bank. Mereka mungkin mempunyai sedikit wang tunai untuk bayaran muka atau penarafan kredit yang kurang cemerlang. Mereka mungkin tidak layak tanpa jaminan kerajaan bahawa bank akan mendapatkan kembali wangnya.
Walau bagaimanapun, mereka yang mampu membayar wang muka yang banyak mungkin lebih baik menggunakan gadai janji konvensional. Mereka mungkin boleh mengelakkan pembayaran insurans gadai janji bulanan dan mendapat kadar faedah yang lebih rendah ke atas pinjaman.
Pinjaman FHA tidak dicipta untuk membantu bakal pemilik rumah yang membeli-belah pada hujung spektrum harga yang lebih tinggi. Sebaliknya, program pinjaman FHA diwujudkan untuk menyokong pembeli rumah berpendapatan rendah dan sederhana, terutamanya mereka yang mempunyai wang tunai terhad yang disimpan untuk bayaran muka.
##Sorotan
Kerajaan persekutuan menginsuranskan pinjaman FHA.
Kerana mereka diinsuranskan, bank lebih bersedia untuk meminjamkan wang kepada pembeli rumah dengan skor kredit yang agak rendah dan sedikit wang tunai untuk meletakkan pembelian.
Pembeli rumah kali pertama mungkin mendapati bahawa pinjaman FHA adalah pilihan gadai janji yang paling berpatutan.
##Soalan Lazim
Bagaimana Saya Menyingkirkan Insurans Gadai Janji FHA Saya?
Insurans gadai janji FHA bertahan sepanjang hayat pinjaman atau selama 11 tahun, bergantung pada tempoh pinjaman. Pinjaman FHA anda kemudiannya akan dibayar sepenuhnya. Dengan mengandaikan anda memiliki sekurang-kurangnya 20% ekuiti di rumah, anda tidak perlu lagi mempunyai insurans gadai janji.
Bagaimana Saya Memohon Pinjaman FHA?
Anda memohon pinjaman FHA terus dengan bank atau pemberi pinjaman lain yang anda pilih. Kebanyakan bank dan pemberi pinjaman gadai janji diluluskan untuk pinjaman FHA. Anda boleh memohon pra-kelulusan pinjaman FHA dengan pemberi pinjaman yang anda pilih. Pemberi pinjaman akan mengumpulkan maklumat kewangan yang mencukupi untuk mengeluarkan (atau menafikan) pra-kelulusan dalam masa sehari atau lebih. Itu akan memberi anda gambaran tentang jumlah yang anda boleh pinjam sambil tidak memberi komitmen kepada apa-apa. Semua perkara di atas adalah benar untuk mana-mana permohonan gadai janji. Jika anda mahukan pinjaman FHA, anda harus mengatakannya terlebih dahulu.
Berapakah Amaun Maks Yang Anda Boleh Dapatkan Daripada Pinjaman FHA?
Itu bergantung pada tempat tinggal anda serta keupayaan anda untuk membayar balik pinjaman. Amaun maksimum yang anda boleh pinjam adalah berdasarkan keadaan kewangan anda. Amaun maksimum yang boleh dipinjam oleh sesiapa sahaja daripada FHA berbeza-beza mengikut wilayah. Pada tahun 2022, had pinjaman adalah antara $420,680 untuk hartanah satu unit di kawasan kos lebih rendah kepada $2,800,900 untuk rumah empat unit di bandar paling mahal di negara ini.
Berapakah Kos Insurans Gadai Janji FHA?
Pinjaman FHA termasuk kedua-dua yuran premium pendahuluan, yang boleh dimasukkan ke dalam gadai janji, dan caj bulanan, yang ditambahkan pada pembayaran gadai janji anda dan pergi terus ke FHA. - Yuran pendahuluan ialah 1.75% daripada jumlah pinjaman.- Yuran bulanan adalah berdasarkan nilai rumah. Untuk menganggarkan kos, palamkan nombor dalam Kalkulator Pinjaman FHA. Sebagai contoh, ia akan menunjukkan bahawa pinjaman FHA 30 tahun pada kadar faedah 3.955% pada rumah bernilai $250,000 akan mempunyai bayaran pinjaman bulanan $1,166 ditambah dengan bayaran insurans gadai janji bulanan $174. Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan peminjam mempunyai insurans gadai janji jika mereka meletakkan kurang daripada 20% ke atas pinjaman. Sebaik sahaja peminjam melunaskan pinjaman yang mencukupi untuk mencapai 20% pemilikan, insurans boleh digugurkan.
