加速摊销

什么是加速摊销？

加速摊销是抵押人向抵押贷款本金支付额外款项的过程。通过加速摊销，贷款借款人可以在他们的抵押贷款账单上增加额外的付款，以便在贷款结算日期之前还清抵押贷款。

加速摊销的好处是它减少了借款人在贷款期限内支付的总利息。而且，当然，它会更快地偿还债务。

加速摊销不应与加速折旧混淆，加速折旧是一种会计方法，用于确认一件财产或设备在其使用寿命内的价值下降。

加速摊销如何运作

房屋抵押贷款是一种摊销贷款，这意味着借款人在一段时间内定期分期付款（通常是每月）偿还贷款。这些款项包括本金和利息。

最初，借款人的大部分付款将用于支付贷款的应计利息，每笔付款的一小部分将用于偿还本金。这个比率将随着时间的推移而逆转，借款人的大部分付款将用于偿还本金，而一小部分将用于支付利息。

当贷款被取出时，房屋抵押贷款人会向借款人提供一个摊销时间表。这张表显示了借款人每月支付的金额将用于本金，以及在还清贷款之前有多少利息。

通过加速摊销，借款人将支付超出摊销时间表所列的额外抵押贷款。借款人可以通过增加每次还款金额或还款频率来加速贷款的摊销（双周抵押贷款是一个常见的例子）。额外的加速支付直接用于减少贷款的本金，这反过来又降低了未偿余额和未来利息支付的欠款。

加速摊销示例

假设艾米有一笔原始贷款金额为 200,000 美元的抵押贷款，固定利率为 4.5%，为期 30 年。由本金和利息组成，每月支付金额为 1,013.37 美元。每月增加 100 美元的付款将导致 25 年的贷款还款期，而不是原来的 30 年，从而为 Amy 节省了 5 年的利息。

加速摊销的优势

采用加速摊销策略对借款人有几个好处。

显而易见的是，它会缩短贷款期限——这意味着您可以更快地还清债务。更具体地说，以加速方式支付抵押贷款会更快地减少贷款本金，这意味着您在房屋中的权益（所有权股份）也会更快地增加。这会增加您的净资产，并经常增强您的信用评分。

此外，加速摊销会减少借款人产生的额外利息总额。一般来说，贷款期限越长，您支付的利息就越多。虽然利率本身不会改变，但通过减少本金，您可以减少对该本金收取的总利息——从长远来看可以节省资金。

加速摊销的限制

提前偿还抵押贷款可能没有意义，这也是有原因的。最重要的原因是，根据美国税法，抵押债务的利息可以免税。任何在 2017 年 12 月 15 日至 2025 年 12 月 31 日期间申请抵押贷款的人，最多可以扣除 750,000 美元的抵押贷款利息，对于已婚纳税人单独申报，则可扣除 375,000 美元的利息。虽然选择申请扣除的美国房主比过去少，但它为一些房主节省了大量税款。通过提前偿还抵押贷款，这些房主可能会失去节税策略。

在这种情况下，房主使用他们本用于加速摊销的资金投资于退休基金或大学基金可能是有意义的。这样的基金将获得回报，同时保持抵押贷款利息扣除的税收优势。然而，已经有足够的退休基金和足够的资金进行其他投资的非常富裕的买家可能希望提前偿还抵押贷款。

在其抵押合同中包含预付罚款。如果借款人在指定时间内（通常在抵押贷款发起的前五年内）大量偿还或偿还抵押贷款，该条款会评估对借款人的罚款。

特别注意事项

美国的房主通常会购买由房产本身担保的 30 年期固定利率抵押贷款。贷款期限以及利率不变的事实意味着，美国的借款人通常比其他国家的借款人支付更高的贷款利率，比如加拿大，那里的抵押贷款利率是通常每五年重置一次。

＃＃强调

加速摊销是指借款人向其抵押贷款本金支付超出规定到期金额的额外款项。
借款人使用加速摊销策略来节省利息并更快地偿还抵押贷款。
借款人可以通过不同的方式进行加速付款，包括增加每次还款的规模或进行更频繁的还款。
加速摊销确实有缺点：它可以剥夺借款人的税收减免，一些贷方会收取提前还款的罚款。