الإطفاء المعجل
ما هو تسريع الاستهلاك؟
الاستهلاك المعجل هو عملية يقوم من خلالها القائم بالرهن بدفع مبالغ إضافية تجاه أصل الرهن العقاري . مع تسريع الاستهلاك ، يُسمح لمقترض القرض بإضافة مدفوعات إضافية إلى فاتورة الرهن العقاري لسداد الرهن العقاري قبل تاريخ تسوية القرض.
تتمثل فائدة تسريع الاستهلاك في أنه يقلل من مدفوعات الفائدة الإجمالية التي يدفعها المقترض على مدى فترة القرض. وبطبيعة الحال ، فإنه يسحب الديون عاجلاً.
لا ينبغي الخلط بين الاستهلاك المعجل والاستهلاك المتسارع ، وهي طريقة محاسبية للتعرف على الانخفاض في قيمة قطعة من الممتلكات أو المعدات على مدار عمرها الإنتاجي.
كيف يعمل تسريع الاستهلاك
الرهن العقاري هو نوع من القروض المطفأة ، مما يعني أن المقترض يسدد القرض على أقساط منتظمة (عادة ما تكون شهرية) على مدى فترة زمنية. تتكون هذه المدفوعات من كل من أصل الدين والفائدة .
في البداية ، سيتم توجيه معظم مدفوعات المقترض لدفع الفائدة المتراكمة للقرض ، مع توجيه جزء أصغر من كل دفعة لسداد أصل القرض. سيتم عكس هذه النسبة بمرور الوقت ، وسيذهب جزء أكبر من مدفوعات المقترض إلى سداد أصل الدين وسيذهب جزء أصغر نحو الفائدة.
عندما يتم الحصول على قرض ، يقوم مقرض الرهن العقاري بتزويد المقترض بجدول إطفاء. يوضح هذا الجدول مقدار دفعة المقترض كل شهر التي سيتم تطبيقها على رأس المال ومقدار الفائدة حتى يتم سداد القرض.
مع تسريع الاستهلاك ، سيقوم المقترض بسداد مدفوعات الرهن العقاري الإضافية بما يتجاوز ما هو مدرج في جدول الإطفاء. يمكن للمقترض تسريع استهلاك قرضه عن طريق زيادة إما مبلغ كل دفعة أو تكرار المدفوعات ( الرهون العقارية نصف الشهرية مثال شائع). تذهب المدفوعات الإضافية المتسارعة بشكل مباشر نحو تخفيض أصل القرض ، مما يؤدي بدوره إلى خفض الرصيد المستحق والمبلغ المستحق على مدفوعات الفائدة المستقبلية.
مثال على تسريع الاستهلاك
لنفترض أن إيمي لديها قرض عقاري بمبلغ قرض أصلي قدره 200000 دولار بفائدة 4.5٪ بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا. تتكون الدفعة الشهرية من رأس المال والفائدة ، وتبلغ 1،013.37 دولارًا. ستؤدي زيادة السداد بمقدار 100 دولار شهريًا إلى فترة سداد قرض تبلغ 25 عامًا بدلاً من 30 عامًا الأصلي ، مما يوفر فائدة تبلغ خمس سنوات على إيمي.
مزايا تسريع الاستهلاك
إن تبني إستراتيجية إطفاء متسارعة له مزايا عديدة للمقترضين.
والشيء الواضح هو أنه يقصر عمر القرض - مما يعني أنك ستخرج من الديون في وقت أقرب. وبشكل أكثر تحديدًا ، فإن دفع الرهن العقاري بطريقة سريعة يقلل من أصل القرض بشكل أسرع ، مما يعني زيادة حصتك (حصة الملكية) في المنزل بشكل أسرع أيضًا. يؤدي هذا إلى زيادة صافي ثروتك وغالبًا ما يقوي درجة الائتمان الخاصة بك.
كما أن تسريع الاستهلاك يقلل من المبلغ الإجمالي للفائدة الإضافية التي يتكبدها المقترض. بشكل عام ، كلما طالت مدة القرض ، زادت الفائدة التي تدفعها. على الرغم من أن معدل الفائدة نفسه لا يتغير ، عن طريق تخفيض رأس المال ، فإنك تقلل إجمالي الفائدة المفروضة على ذلك الأصل - مما يوفر المال على المدى الطويل.
قيود تسريع الاستهلاك
هناك أيضًا أسباب تجعل من غير المنطقي سداد ديون الرهن العقاري مبكرًا. السبب الأكثر أهمية هو أن الفائدة في ديون الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي ، وفقًا لقانون الضرائب الأمريكي. يمكن لأي شخص يحصل على رهن عقاري من 15 ديسمبر 2017 إلى 31 ديسمبر 2025 أن يقتطع فائدة على رهن عقاري يصل إلى 750 ألف دولار أو 375 ألف دولار لدافعي الضرائب المتزوجين الذين يقدمون بشكل منفصل. في حين أن عددًا أقل من مالكي المنازل الأمريكيين يختارون المطالبة بالخصم مقارنة بالماضي ، إلا أنه يوفر وفورات ضريبية كبيرة لبعض مالكي المنازل. من خلال سداد الرهن العقاري في وقت مبكر ، يمكن لأصحاب المنازل هؤلاء أن يخسروا استراتيجية الادخار الضريبي.
.
في مثل هذا السيناريو ، قد يكون من المنطقي لأصحاب المنازل استخدام الأموال التي كانوا سيستخدمونها للإطفاء المعجل للاستثمار في صندوق التقاعد أو الكلية. مثل هذا الصندوق سيكسب عائدًا مع الحفاظ على الميزة الضريبية لخصم فائدة الرهن العقاري. ومع ذلك ، قد يرغب المشترون الأثرياء ، الذين لديهم بالفعل أموال تقاعد كافية ورأس مال كافٍ للقيام باستثمارات أخرى ، في سداد قروضهم العقارية مبكرًا.
يقوم بعض المقرضين بتضمين غرامة الدفع المسبق في عقود الرهن العقاري الخاصة بهم. هذا هو البند الذي يقيم عقوبة للمقترض إذا قام بسداد أو سداد الرهن العقاري بشكل كبير خلال فترة زمنية محددة (عادةً خلال السنوات الخمس الأولى من إنشاء الرهن العقاري).
إعتبارات خاصة
بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا ، بضمان العقار نفسه. طول القرض ، وحقيقة أن سعر الفائدة ليس متغيرًا ، يعني أن المقترضين في الولايات المتحدة يدفعون عادةً سعر فائدة أعلى على قروضهم من المقترضين في البلدان الأخرى ، مثل كندا ، حيث يكون سعر الفائدة على الرهن العقاري هو إعادة تعيين عادة كل خمس سنوات.
يسلط الضوء
تسريع الاستهلاك هو عندما يقوم المقترض بسداد مدفوعات إضافية تجاه أصل الرهن العقاري بما يتجاوز المبلغ المحدد المستحق.
يستخدم المقترضون إستراتيجية إطفاء معجلة لتوفير المال على الفوائد وسداد الرهن العقاري بشكل أسرع.
هناك طرق مختلفة يمكن للمقترض أن يقوم بها بتسريع المدفوعات ، بما في ذلك زيادة حجم كل دفعة أو إجراء دفعات أكثر تكرارًا.
تسريع الاستهلاك ليس له عيوب: يمكن أن يحرم المقترض من خصم ضريبي ، وبعض المقرضين يفرضون غرامات على الدفع المسبق.
