房屋抵押贷款
什么是房屋抵押贷款？
房屋抵押贷款是银行、抵押公司或其他金融机构为购买住宅（主要住宅、次要住宅或投资住宅）而提供的贷款，与商业或工业财产形成鲜明对比。在房屋抵押贷款中，财产所有者（借款人）将所有权转让给贷方，条件是一旦支付了最终贷款并满足抵押的其他条款，所有权将转移回所有者.
房屋抵押贷款是最常见的债务形式之一，也是最推荐的债务形式之一。因为它们是有担保的债务——一种资产（住宅）作为贷款的支持——抵押贷款的利率低于个人消费者可以找到的几乎任何其他类型的贷款。
家庭抵押贷款如何运作
房屋抵押贷款使更广泛的公民群体有机会拥有房地产，因为不必预先提供房屋的全部购买价格。但由于贷款人实际上在抵押贷款有效期间一直持有所有权，因此如果借款人不能按揭贷款，它就有权取消房屋的赎回权（从房主手中夺取，并在公开市场上出售）付款。
房屋抵押贷款将具有固定或浮动利率，每月支付一次，同时对本金贷款金额作出贡献。在固定利率抵押贷款中，每个时期的利率和定期付款通常相同。在可调整利率的房屋抵押贷款中，利率和定期付款会有所不同。浮动利率住房抵押贷款的利率通常低于固定利率住房抵押贷款，因为借款人承担利率上升的风险。
无论哪种方式，抵押贷款的运作方式都是一样的：随着房主随着时间的推移偿还本金，利息的计算基数较小，因此未来的抵押贷款支付更多地用于减少本金，而不仅仅是支付利息费用。
在抵押交易中，贷款人称为抵押权人，借款人称为抵押人。
抵押贷款类型
借款人可以使用不同类型的抵押贷款来购买房屋。一般来说，它们可以分为三大类：常规贷款、联邦家庭管理局 (FHA) 贷款和特殊贷款。
常规贷款
传统的抵押贷款不属于特定的政府贷款计划。这些贷款可以是合规的，这意味着它们遵守房利美和房地美制定的抵押贷款规则，也可以是不合规的。当借款人首付少于 20% 时，传统贷款可能需要私人抵押贷款保险。
FHA 贷款
FHA 贷款是由私人贷方发行并由联邦政府支持的抵押贷款。 FHA 贷款的主要特征包括较低的信用评分要求和较低的首付要求。有可能获得信用评分低至 580 且首付为 3.5% 或信用评分低至 500 且首付为 10% 的 FHA 贷款。
专业贷款
特殊抵押贷款是不属于传统或 FHA 贷款类别的贷款。这包括为退伍军人及其家人设计的美国退伍军人事务部 (VA) 贷款和美国农业部 (USDA) 贷款，该贷款允许符合条件的农村地区的借款人无需首付即可购买房屋。
注意
VA 贷款计划和 USDA 贷款计划没有指定最低信用评分要求，但一般来说，贷款人会寻找 620 或更高的分数。
按揭付款包括什么？
典型的抵押贷款付款可能包括四项费用：
**本金。**本金是您借入并必须偿还给贷方的金额。
利息。 利息是您为借钱买房而支付给贷方的主要成本。
**抵押保险。**抵押保险旨在在您拖欠贷款的情况下保护贷方。您是否支付这笔费用取决于贷款的类型和您的首付金额。
房产税和房主保险。 贷方经常将您的房产税和房主保险计入您的抵押贷款付款。您每月付款的一部分将转入托管账户以支付这些费用。
这些费用与您购买房屋可能需要支付的前期费用是分开的。其中包括您的定金、首付、评估和检查费、预付费用和成交费用。
提示
如果您必须支付房主协会费用或公寓业主协会费用，这些费用也可能会被托管到您的每月抵押贷款付款中。
抵押条款示例
您的抵押条款是您同意向贷方偿还贷款的条款。典型的抵押贷款期限为 30 年，但某些抵押贷款的期限可能为 10 至 25 年不等。例如，用于提取您的资产的房屋净值贷款可能有 10 年的还款期限。
抵押条款还包括您为贷款支付的利率。假设您借了 300,000 美元买房。您选择传统的 30 年期贷款。根据您的信用评分和其他财务细节，您的贷方会为您提供 3.5% 的贷款利率。您首付 60,000 美元，每月支付 200 美元的财产税和 100 美元的房主保险。
利率和还款期限决定了您将为房屋支付的总金额。使用此示例，您将每月支付 1,377.71 美元的贷款。在 30 年期间，您将支付 147,974.61 美元的利息、72,000 美元的税款和 36,000 美元的保险费，总费用为 495,974.61 美元（不包括首付）。
提示
使用在线抵押贷款计算器可以帮助您估算每月和一生的购房成本。
如何获得房屋抵押贷款
要获得抵押贷款，寻求贷款的人必须向贷方提交申请和有关其财务历史的信息，以证明借款人有能力偿还贷款。有时，借款人在选择贷款人时会向抵押贷款经纪人寻求帮助。
该过程有几个步骤。首先，借款人可能会寻求获得资格预审。获得资格预审涉及向银行或贷方提供您的整体财务状况，包括您的债务、收入和资产。贷方会审查所有内容，并估计您可以期望借多少钱。资格预审可以通过电话或在线完成，通常不涉及任何费用。
获得预先批准是下一步。您必须完成正式的抵押贷款申请才能获得预先批准，并且您必须向贷方提供所有必要的文件，以对您的财务背景和当前信用评级进行广泛检查。您将收到一份有条件的书面承诺，要求提供确切的贷款金额，让您可以在该价格水平或低于该价格水平时寻找房屋。
在您找到您想要的住所后，该过程的最后一步是贷款承诺，该承诺仅在银行批准您为借款人以及相关房屋时才由银行签发 - 意味着该物业估价等于或高于售价。
当借款人和贷款人就房屋抵押贷款的条款达成一致时，贷款人将留置权作为贷款的抵押品。如果借款人拖欠还款，该留置权使贷方有权占有房屋。
底线
房屋抵押贷款可能是您获得的最大一笔贷款，但如果您想购买房屋或出租物业，这可能是必需品。了解不同类型的按揭贷款、每月按揭付款如何分解、房屋贷款条款以及如何申请贷款可以使购房过程更容易。
＃＃ 强调
延长房屋抵押贷款的贷方保留对财产的所有权，在还清抵押贷款时将其授予借款人。
房屋抵押贷款将采用固定利率或浮动利率，期限为 3 至 30 年。
房屋抵押贷款是银行、抵押贷款公司或其他金融机构为购买住宅而提供的贷款。
＃＃ 常问问题
###抵押贷款与房屋贷款相同吗？
“抵押贷款”和“房屋贷款”这两个术语经常互换使用，但它们的含义并不完全相同。抵押贷款是用于购买由房产本身担保的房产的贷款。房屋贷款是一种专门用于购买房屋的抵押贷款。
###什么是房屋抵押贷款？
房屋抵押贷款是用于购买房屋的抵押贷款。房子作为贷款的抵押品。如果买方拖欠贷款，贷方可以启动止赎程序以占有该财产。
###买房需要多少信用评分？
购买房屋所需信用评分的确切答案可能取决于贷款类型和贷方的要求。例如，可以获得信用评分低至 500 的联邦住房管理局 (FHA) 贷款，但如果您申请的是常规贷款，贷方可能要求信用评分为 620 或更高。
