2/28 Mutuo a tasso variabile (2/28 ARM)

Che cos'è un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM)?

Un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM) è un tipo di mutuo per la casa di 30 anni che ha un tasso di interesse fisso iniziale di due anni e periodo. Dopo questo periodo di due anni, il tasso fluttua sulla base di un tasso indice più un margine.

Il tasso iniziale di teaser è in genere inferiore al tasso medio dei mutui convenzionali, ma il tasso regolabile può successivamente aumentare in modo significativo. Dal momento che le banche non fanno molti soldi con il tasso iniziale, 2/28 ARM includono pesanti sanzioni di pagamento anticipato durante i primi due anni.

Capire 2/28 mutui a tasso variabile (2/28 ARM)

I 2/28 ARM sono diventati popolari durante il boom immobiliare dei primi anni 2000, quando l'aumento dei prezzi ha messo i pagamenti dei mutui convenzionali fuori dalla portata di molti acquirenti. Ad esempio, un mutuo convenzionale di 30 anni di $ 300.000 comporterebbe pagamenti mensili di $ 1.610. Ma un ARM 2/28 con un tasso iniziale di teaser del 3% richiederebbe pagamenti mensili di soli $ 1.265.

Esistono altre strutture ARM, come 5/1,. 5/5 e 5/6 ARM,. che prevedono un periodo introduttivo di cinque anni seguito da un adeguamento del tasso rispettivamente ogni cinque anni o ogni sei mesi. In particolare, 15/15 ARM si adeguano una volta dopo 15 anni e poi rimangono fissi per il resto del prestito.

Meno comuni sono le ARM 2/28 e 3/27. Con i primi il tasso fisso si applica solo per i primi due anni, seguiti da 28 anni di tasso variabile; con quest'ultimo il tasso fisso è triennale, con conguagli in ciascuno dei 27 anni successivi. In questi casi, le tariffe si adeguano semestralmente.

Potenziali insidie di 2/28 ARM

Il potenziale catch-22 di un ARM 2/28 è che dopo due anni, il tasso viene adeguato ogni sei mesi, in genere al rialzo, di un margine ARM al di sopra e al di sopra di un tasso dell'indice, come il tasso sui fondi federali o il finanziamento notturno garantito Tariffa (SOFR). Gli ARM 2/28 hanno alcune funzionalità di sicurezza integrate, come un limite massimo di tasso di interesse a vita e limiti su quanto il tasso può aumentare o diminuire con ogni periodo. Ma anche con i massimali, i proprietari di case possono affrontare picchi di pagamento sbalorditivi in mercati volatili.

Nell'esempio sopra riportato nel prestito ARM 2/28 al 3% a 30 anni da $ 300.000, se il SOFR è 2,7 e il margine è 1,5 dopo due anni, l'interesse aumenterebbe del 4,2%, per un totale del 7,2%. Questo tasso del 7,2% potrebbe essere ben al di sopra degli attuali tassi ipotecari convenzionali. Il pagamento mensile del proprietario della casa aumenterebbe da $ 1.265 a $ 2.036, un aumento del 61%.

Durante il boom, molti proprietari di case non sono riusciti a capire come un aumento apparentemente piccolo delle tariffe potesse aumentare notevolmente la loro rata mensile. E anche coloro che erano pienamente consapevoli dei rischi vedevano 2/28 ARM come un veicolo di finanziamento a breve termine. L'idea era quella di sfruttare il basso tasso di teaser, quindi rifinanziare dopo due anni con un mutuo convenzionale o, se il credito non era abbastanza buono per quello, con un nuovo mutuo regolabile. Dato l'aumento dei prezzi degli immobili, questo ha spinto il debito più avanti. Per molti, questo aveva un certo senso poiché, dopo tutto, il patrimonio netto del mutuatario stava crescendo rapidamente.

I problemi sono arrivati con il crollo del mercato nel 2008. I valori delle case sono crollati. Molti proprietari di 2/28 ARM si sono trovati incapaci di rifinanziare, effettuare pagamenti o vendere le loro case per il valore del prestito in sospeso. L'ondata di pignoramenti ha portato a standard di prestito più severi. Oggi, le banche valutano più attentamente la capacità di un mutuatario di effettuare pagamenti a tasso variabile.

Mette in risalto

I proprietari di abitazione generalmente godono di rate del mutuo inferiori durante il periodo introduttivo, ma in seguito sono soggetti al rischio di tasso di interesse.
Quando gli ARM si adeguano, i tassi di interesse cambiano in base ai loro tassi marginali e agli indici a cui sono legati.
2/28 mutui a tasso variabile (ARM) offrono un tasso fisso introduttivo per due anni, dopodiché il tasso di interesse si adegua semestralmente per altri 28 anni.