Подход к оценке

Что такое подход к оценке?

Подход к оценке описывает процесс оценки стоимости актива на основе таких факторов, как его стоимость, доход, который он генерирует, и его справедливая рыночная стоимость (FMW) по сравнению с аналогичными активами. Полученная оценочная цифра, по сути, является обоснованным предположением, которое пытаются спрогнозировать цену актива, которая, вероятно, будет получена на свободном рынке. Хотя оценки обычно проводятся в связи с продажей объекта, они также могут проводиться в целях страхования или налогообложения.

Понимание подхода к оценке

Оценочный подход используется для определения стоимости ценных активов, таких как недвижимость, предметы искусства, ювелирные изделия, транспортные средства, финансовые доли в нефтяных месторождениях и другие альтернативные активы. Стоимость этих предметов трудно определить количественно, потому что они не переходят из рук в руки достаточно часто, чтобы надежно генерировать текущие рыночные цены , как это делают публично торгуемые акции и другие ценные бумаги. Следовательно, стоимость таких объектов должна оцениваться квалифицированными лицами, известными как оценщики.

Требования к подходу к оценке

Оценки считаются законными только в том случае, если они проводятся незаинтересованными сторонами, которые сертифицированы и лицензированы государственными регулирующими органами. Оценщики должны соответствовать рекомендациям Универсальных стандартов профессиональной практики оценки (USPAP) и пройти соответствующие академические курсы. Оценщики должны обладать экспертными знаниями в данной области специализации. Показательный пример: кольцо с бриллиантом должен оценивать только опытный ювелир, а не аналитик по недвижимости.

Три подхода к оценке недвижимости

Недвижимость обычно оценивается, если она продается или если владелец хочет рефинансировать существующую ипотеку на свою собственность. Оценка направлена на определение стоимости имущества, которая отражает его состояние, возраст, местоположение и другие соответствующие характеристики. Это действие помогает отговорить банки от ссуды заемщикам больше денег, чем стоит недвижимость.

Оценка стоимости недвижимости необходима для нескольких целей, включая финансирование, инвестиционный анализ, страхование имущества, списки продаж и налогообложение.

Оценщики полагаются на следующие три метода установления стоимости недвижимого имущества:

1. Сравнение продаж. Это наиболее распространенный метод, при котором оценщики оценивают недвижимость на основе недавних цен продажи аналогичной недвижимости в том же районе. Для этого за последний год на открытом и конкурентном рынке должны быть зарегистрированы не менее трех сопоставимых объектов недвижимости.

2. Затратный подход. Эта практика исходит из того, что стоимость имущества должна равняться стоимости строительства эквивалентного здания с учетом стоимости земли и расходов на строительство за вычетом амортизации. В конце концов, для покупателя дома было бы экономически нелогично платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить подобное строение с нуля.

3. Доходный подход. Иногда называемый «подходом капитализации дохода», он оценивает стоимость имущества на основе дохода, который он генерирует. Он рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (дохода от собственности за вычетом операционных расходов) на ставку капитализации — ожидаемую норму прибыли.

Особенности

• Подход к оценке представляет собой процедуру определения стоимости актива с использованием оценки, а не с опорой на рыночную цену сделки.

• Оценки, по сути, являются обоснованными предположениями о цене активов на свободном рынке.

• Обычно это выполняется в связи с продажей актива или в целях страхования или налогообложения.

• Стоимость в долларах определяется на основе таких факторов, как стоимость актива, доход, который он приносит, и его справедливая рыночная стоимость по сравнению с аналогичными активами.