نهج التقييم

ما هو نهج التقييم؟

يصف نهج التقييم عملية تقدير قيمة الأصل ، بناءً على عوامل مثل تكلفته ، والدخل الذي يحققه ، وقيمته السوقية العادلة (FMW) مقارنةً بأصول مماثلة. رقم التقييم الناتج هو في الأساس تخمين مدروس يحاول التنبؤ بالسعر الذي من المحتمل أن يجلبه الأصل في السوق الحرة. بينما يتم إجراء التقييمات عادةً بالتزامن مع بيع عنصر ما ، إلا أنه قد يتم إجراؤها أيضًا لأغراض التأمين أو الضرائب.

فهم نهج التقييم

يتم استخدام نهج التقييم لتحديد قيمة الأصول عالية القيمة مثل العقارات والأشياء الفنية والمجوهرات والمركبات والمصالح المالية في حقول النفط والأصول البديلة الأخرى. من الصعب تحديد قيم هذه العناصر لأنها لا تتغير في كثير من الأحيان بما يكفي لتوليد أسعار السوق الحالية بشكل موثوق بالطريقة التي تعمل بها الأسهم المتداولة علنًا والأوراق المالية الأخرى. وبالتالي ، يجب تقدير قيمة هذه العناصر من قبل الأفراد المؤهلين المعروفين باسم المثمنين.

متطلبات نهج التقييم

التقييمات تعتبر مشروعة فقط إذا تم إجراؤها من قبل أطراف نزيهة معتمدة ومرخصة من قبل مجالس تنظيم الدولة. يجب على المثمنين تلبية المعايير العالمية لإرشادات ممارسة التقييم المهني (USPAP) واجتياز الدورات الأكاديمية ذات الصلة. يجب أن يمتلك المثمنون معرفة متخصصة في مجالات تخصصهم المحددة. مثال على ذلك: يجب أن يتم تقييم الخاتم الماسي فقط بواسطة صائغ متمرس ، وليس بواسطة محلل عقارات.

الأساليب الثلاثة لتقييم العقارات

عادة ما يتم تقييم العقارات إذا تم بيعها أو إذا كان المالك يسعى إلى إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي على ممتلكاته. يهدف التقييم إلى تحديد قيمة العقار الذي يعكس حالته وعمره وموقعه وخصائص أخرى ذات صلة. يساعد هذا الإجراء في ثني البنوك عن إقراض المزيد من الأموال للمقترضين مما تستحقه العقارات.

تقدير قيمة العقارات ضروري للعديد من المساعي ، بما في ذلك التمويل ، وتحليل الاستثمار ، والتأمين على الممتلكات ، وقوائم المبيعات ، والضرائب.

يعتمد المثمنون على الطرق الثلاثة التالية لتحديد قيم الممتلكات العقارية:

1. مقارنة المبيعات. هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا ، حيث يقيم المثمنون العقار بناءً على أسعار البيع الأخيرة للعقارات المماثلة في نفس الحي. لتحقيق ذلك ، يجب الإبلاغ عن ثلاثة عقارات قابلة للمقارنة على الأقل خلال العام الماضي ، في سوق مفتوح وتنافسي.

2. نهج التكلفة. تعمل هذه الممارسة على أساس أن قيمة العقار يجب أن تساوي تكلفة بناء مبنى معادل ، مع مراعاة تكلفة الأرض ونفقات البناء ، ناقصًا الاستهلاك. بعد كل شيء ، سيكون من غير المنطقي اقتصاديًا أن يدفع مشتري المنزل مقابل عقار أكثر مما سيكلفه بناء هيكل مماثل من الصفر.

3. نهج الدخل. يشار إليه أحيانًا باسم "نهج رسملة الدخل" ، وهذا يقدّر قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يدره. يتم حسابها بأخذ صافي الدخل التشغيلي (الإيرادات التي يولدها العقار مطروحًا منه مصاريف التشغيل) ، وتقسيمه على معدل الرسملة - معدل العائد المتوقع.

يسلط الضوء

• نهج التقييم هو إجراء لتحديد قيمة الأصل باستخدام التقييم ، بدلاً من الاعتماد على تسعير معاملات السوق.

• التقييمات هي في الأساس تخمينات مستنيرة للأصول السعرية التي ستجلبها في السوق الحرة.

• يتم إجراؤها عادة بالتزامن مع بيع أحد الأصول أو لأغراض التأمين أو الضرائب.

• يتم تخصيص القيمة بالدولار بناءً على عوامل مثل تكلفة الأصل والدخل الذي يحققه والقيمة السوقية العادلة مقارنةً بموجودات مماثلة.