评估方法

评估方法是什么？

评估方法描述了估计资产价值的过程，基于其成本、产生的收入以及与类似资产相比的公平市场价值(FMW) 等因素。由此产生的评估数字本质上是一个有根据的猜测，试图预测资产在自由市场上可能获得的价格。虽然评估通常与物品的销售一起进行，但也可能出于保险或税收目的而进行。

评估方法用于确定高价值资产的价值，例如房地产、艺术品、珠宝、车辆、油田的金融利益和其他替代资产。这些项目的价值难以量化，因为它们的易手频率不足以像公开交易的股票和其他证券那样可靠地产生当前市场价格。因此，此类物品的价值必须由称为评估师的合格人员进行估算。

仅当由获得州监管委员会认证和许可的无利害关系方进行时，评估才被视为合法。评估师必须符合专业评估实践的通用标准 (USPAP) 指南并通过相关的学术课程。评估师必须在其特定专业领域拥有专业知识。恰当的例子：钻石戒指只能由经验丰富的珠宝商评估，而不是由房地产分析师评估。

如果房地产被出售，或者业主寻求对其财产的现有抵押贷款进行再融资，则通常会对其进行评估。评估旨在确定反映其状况、年龄、位置和其他相关特征的财产的价值。这一行动有助于阻止银行向借款人提供超过房产价值的贷款。

估算房地产价值对于融资、投资分析、财产保险、销售清单和税收等多项工作都是必要的。

估价师依靠以下三种方法来确定房地产价值：

1.销售比较。这是最常见的方法，估价师根据同一社区中类似房产的近期售价来评估房产。要做到这一点，必须在去年在一个开放和竞争激烈的市场中报告至少三个可比较的房产。

1.成本法。这种做法的前提是，考虑到土地成本和建筑费用减去折旧，房产的价值应等于建造同等建筑物的成本。毕竟，购房者为房产支付的费用高于从头开始建造类似结构的费用在经济上是不合逻辑的。

1.收入法。有时被称为“收入资本化方法”，它根据其产生的收入来估计财产的价值。它的计算方法是将净营业收入（物业产生的收入减去营业费用）除以资本化率——预期回报率。

＃＃强调