Podejście do oceny

Jakie jest podejście do oceny?

Podejście wyceny opisuje proces szacowania wartości składnika aktywów w oparciu o takie czynniki, jak jego koszt, generowany dochód oraz jego godziwą wartość rynkową (FMW) w porównaniu z podobnymi aktywami. Wynikająca z tego liczba szacunkowa jest zasadniczo wykształconym przypuszczeniem, że próby prognozowania ceny aktywów prawdopodobnie przyniosą korzyści na wolnym rynku. Chociaż wyceny są zwykle przeprowadzane w związku ze sprzedażą przedmiotu, mogą być również przeprowadzane dla celów ubezpieczeniowych lub podatkowych.

Zrozumienie podejścia do oceny

Podejście wyceny służy do określenia wartości aktywów o wysokiej wartości, takich jak nieruchomości, przedmioty sztuki, biżuteria, pojazdy, udziały finansowe na polach naftowych i inne alternatywne aktywa. Wartości tych pozycji są trudne do oszacowania, ponieważ nie zmieniają właściciela wystarczająco często, aby wiarygodnie generować bieżące ceny rynkowe,. tak jak robią to akcje notowane na giełdzie i inne papiery wartościowe. w konsekwencji wartość takich przedmiotów musi być oszacowana przez wykwalifikowane osoby zwane rzeczoznawcami.

Wymagania podejścia do oceny

Oceny są uznawane za uzasadnione tylko wtedy, gdy są przeprowadzane przez bezinteresowne strony, które są certyfikowane i licencjonowane przez państwowe organy regulacyjne. Rzeczoznawcy muszą spełniać wytyczne Universal Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) i przejść odpowiednie kursy akademickie. Rzeczoznawcy muszą posiadać wiedzę ekspercką w swoich dziedzinach specjalizacji. Przykład: pierścionek z brylantem powinien być oceniany tylko przez doświadczonego jubilera, a nie przez analityka nieruchomości.

Trzy podejścia do nieruchomości

Nieruchomość jest zazwyczaj wyceniana, jeśli jest sprzedawana lub jeśli właściciel stara się refinansować istniejącą hipotekę na swojej nieruchomości. Wycena ma na celu określenie wartości nieruchomości, która odzwierciedla jej stan, wiek, lokalizację i inne istotne cechy. To działanie pomaga zniechęcić banki do pożyczania pożyczkobiorcom większej ilości pieniędzy niż są warte nieruchomości.

Oszacowanie wartości nieruchomości jest konieczne w przypadku kilku przedsięwzięć, w tym finansowania, analizy inwestycji, ubezpieczenia nieruchomości, wystawiania ofert sprzedaży i opodatkowania.

Rzeczoznawcy opierają się na trzech metodach ustalania wartości nieruchomości:

1. Porównanie sprzedaży. Jest to najczęstsza metoda, w której rzeczoznawcy wyceniają nieruchomość na podstawie ostatnich cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Aby to osiągnąć, co najmniej trzy porównywalne nieruchomości muszą zostać zgłoszone w ciągu ostatniego roku na otwartym i konkurencyjnym rynku.

2. Podejście kosztowe. Praktyka ta opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości powinna być równa kosztowi wybudowania równoważnego budynku, z uwzględnieniem kosztu gruntu i kosztów budowy, pomniejszonej o amortyzację. Przecież byłoby ekonomicznie nielogiczne, gdyby nabywca domu płacił za nieruchomość więcej, niż kosztowałoby wybudowanie podobnej konstrukcji od podstaw.

3. Podejście dochodowe. Czasami określane jako „podejście oparte na kapitalizacji dochodu”, polega na oszacowaniu wartości nieruchomości na podstawie generowanego przez nią dochodu. Oblicza się go, biorąc dochód operacyjny netto (przychody generowane przez nieruchomość minus koszty operacyjne) i dzieląc go przez stopę kapitalizacji — oczekiwaną stopę zwrotu.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Podejście wyceny to procedura ustalania wartości aktywów za pomocą wyceny, a nie poleganie na wycenie transakcji rynkowych.

• Wyceny to zasadniczo wykształcone domysły co do cen aktywów, jakie przyniosłyby korzyści na wolnym rynku.

• Zwykle odbywa się w połączeniu ze sprzedażą składnika aktywów lub dla celów ubezpieczeniowych lub podatkowych.

• Wartość w dolarach jest przypisywana na podstawie takich czynników, jak koszt składnika aktywów, generowany przez niego dochód oraz jego godziwa wartość rynkowa w porównaniu z podobnymi aktywami.