Arviointimenetelmä
Mikä on arviointimenetelmä?
Arviointimenetelmä kuvaa omaisuuden arvon estimointiprosessia, joka perustuu sellaisiin tekijöihin kuin sen hankintahinta, sen tuottama tulo ja sen käypä markkina-arvo (FMW) verrattuna vastaavien omaisuuserien arvoon. Tuloksena oleva arvioluku on pohjimmiltaan koulutettu arvaus, joka todennäköisesti hyödyttäisi omaisuuden hinnan ennustamista vapailla markkinoilla. Vaikka arvioinnit tehdään tyypillisesti kohteen myynnin yhteydessä, niitä voidaan tehdä myös vakuutus- tai verotustarkoituksiin.
Arviointimenetelmän ymmärtäminen
Arviointimenetelmää käytetään arvokkaiden omaisuuserien, kuten kiinteistöjen, taide-esineiden, korujen, ajoneuvojen, öljykenttien taloudellisten intressien ja muiden vaihtoehtoisten omaisuuserien, arvon määrittämiseen. Näiden erien arvoa on vaikea määrittää määrällisesti, koska ne eivät vaihda omistajaa tarpeeksi usein tuottaakseen luotettavasti nykyisiä markkinahintoja,. kuten julkisesti noteeratut osakkeet ja muut arvopaperit tekevät. Tästä syystä pätevien henkilöiden, joita kutsutaan arvioijiksi,. on arvioitava tällaisten kohteiden arvo .
Arvioinnin lähestymistavan vaatimukset
Arviointeja pidetään laillisina vain, jos ne ovat asianomaisten tahojen suorittamia, jotka ovat osavaltion sääntelylautakuntien sertifioimia ja lisensoimia. Arvioijien on täytettävä USPAP (Universal Standards of Professional Appraisal Practice) -ohjeet ja läpäistävä asiaankuuluvat akateemiset kurssit. Arvioijalla tulee olla asiantuntemus omilla erikoisaloillaan. Esimerkki: timanttisormuksen saa arvioida vain kokenut kultaseppä, ei kiinteistöanalyytikko.
Kolme lähestymistapaa kiinteistöihin
Kiinteistö arvioidaan yleensä, jos se myydään tai jos omistaja haluaa jälleenrahoittaa kiinteistönsä olemassa olevan kiinnityksen. Arvioinnin tarkoituksena on määrittää kiinteistön arvo, joka kuvastaa sen kuntoa, ikää, sijaintia ja muita asiaankuuluvia ominaisuuksia. Tämä toimenpide auttaa estämään pankkeja lainaamasta lainaajille enemmän rahaa kuin kiinteistöjen arvo on.
Kiinteistöjen arvon arvioiminen on välttämätöntä useissa toimissa, mukaan lukien rahoitus, sijoitusanalyysi, kiinteistövakuutus, myyntilistaukset ja verotus.
Arvioijat luottavat seuraaviin kolmeen tapaan määrittää kiinteistöjen arvot:
Myynnin vertailu. Tämä on yleisin menetelmä, jossa arvioijat arvostavat kiinteistön samalla alueella olevien vastaavien kiinteistöjen viimeaikaisten myyntihintojen perusteella. Tämän saavuttamiseksi vähintään kolme vertailukelpoista kiinteistöä on raportoitava viimeisen vuoden aikana avoimilla ja kilpailluilla markkinoilla.
Kustannuslähestymistapa. Tämä käytäntö perustuu lähtökohtaan, että kiinteistön arvon tulee olla yhtä suuri kuin vastaavan rakennuksen rakentamiskustannukset, kun otetaan huomioon maa- ja rakennuskustannukset vähennettynä poistoilla. Olisihan asunnon ostajan taloudellisesti epäloogista maksaa kiinteistöstä enemmän kuin vastaavan rakenteen rakentaminen tyhjästä maksaisi.
Tuloihin perustuva lähestymistapa. Joskus kutsutaan "tulojen pääomitusmenetelmäksi", tämä arvioi kiinteistön arvon sen tuottamien tulojen perusteella. Se lasketaan ottamalla nettotoiminnan tuotot (kiinteistön tuotot miinus toimintakulut) ja jakamalla se kapitalisaatioasteella - odotetulla tuottoasteella.
##Kohokohdat
Arviointimenetelmä on menetelmä omaisuuserän arvon määrittämiseksi käyttämällä arviota sen sijaan, että nojattaisiin markkinahintaan.
Arvioinnit ovat pohjimmiltaan koulutettuja arvauksia siitä, minkä hintaisia omaisuuseriä saataisiin vapailla markkinoilla.
Se suoritetaan yleensä omaisuuden myynnin yhteydessä tai vakuutus- tai verotustarkoituksiin.
Dollariarvo määritetään sellaisten tekijöiden perusteella, kuten omaisuuserän hankintahinta, sen tuottama tulo ja sen käypä markkina-arvo verrattuna vastaavien omaisuuserien arvoon.
