Действия по выкупу

Что такое взыскание?

Термин «иск о лишении права выкупа» относится к судебному разбирательству, инициированному кредитором после того, как заемщик не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту. Кредиторы могут обеспечить соблюдение своих прав путем обращения взыскания на заложенное имущество, когда заемщики не в состоянии либо произвести платежи по ипотеке, либо выполнить обязательства, изложенные в их ипотечном соглашении.

Действия по обращению взыскания инициируются публичным уведомлением, выпущенным кредитором. Если залогодатель по- прежнему не может обновить ссуду, то ипотечная компания может провести процедуру обращения взыскания, после чего она может продать имущество, чтобы возместить причитающийся остаток.

Как работает действие по обращению взыскания

У большинства людей нет денег, чтобы купить дом или недвижимость за наличные. Для финансирования покупки потребители должны получить ипотечный кредит. Прежде чем одобрить кредит, кредитор принимает во внимание несколько соображений, включая кредитную историю и доход заемщика, а также стоимость имущества. В случае одобрения кредитор и заемщик подписывают ипотечный договор, в котором указывается частота и сумма платежей.

Но что произойдет, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства? Когда заемщик не выполняет свои обязательства — просрочка не менее четырех месяцев — или не выполняет условия контракта, его кредитор может инициировать действие по обращению взыскания после того, как все другие возможности исчерпаны, а платежи просрочены более чем на 120 дней. Первым шагом является подача публичного уведомления в офис регистрации округа (или окружное правительство с аналогичным названием). Это уведомление указывает на то, что заемщик не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту. В некоторых штатах уведомление называется уведомлением о невыполнении обязательств,. в то время как в других штатах оно называется lis pendens.

В этот момент заемщик вступает перед выкупа. Это льготный период, который позволяет домовладельцу либо найти деньги, чтобы оставаться в курсе своего кредита,. либо организовать продажу дома. Если заемщик все еще не может придумать средства или другую договоренность, то кредитор может приступить к процессу обращения взыскания.

Следующий шаг включает в себя назначение даты аукциона по обращению взыскания. Кредитор регистрирует Уведомление о продаже доверенного лица в Офисе регистратора округа, рекламирует недвижимость и уведомляет заемщика о предстоящей продаже. Аукцион обычно проводится в окружном суде, в офисе доверительного управляющего или на самой собственности.

В некоторых штатах заемщикам предоставляется право выкупа до момента, когда имущество будет продано с аукциона.

Правила действий по обращению взыскания

К обращению взыскания применяются очень конкретные и подробные законодательные процессуальные требования, которые необходимо соблюдать, чтобы избежать признания недействительной продажи взыскания. Должник и общественность должны быть должным образом уведомлены о продаже права выкупа , но точные процедуры могут различаться в зависимости от штата.

После Великой рецессии правительство США издало новые правила для кредиторов, желающих лишить собственности права выкупа. Эти новые правила, установленные Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) в 2013 году, служат домовладельцам, которые находятся на грани потери права выкупа, и защищают их от хищнического кредитования. Эти правила включают в себя:

Ограничение двойного отслеживания. Это происходит, когда кредитор приступает к обращению взыскания, одновременно работая с заемщиком, чтобы избежать взыскания. Первые уведомления могут быть поданы только после ипотечного просроченного платежа в течение 120 дней.
Предоставление залогодателю вариантов после того, как он пропустит два последовательных платежа. Эти варианты включают альтернативы обращению взыскания.
Изучение всех альтернатив обращению взыскания, прежде чем предпринимать какие-либо такие действия со стороны кредитора.

Эти правила были расширены в 2016 году. CFPB поручил кредиторам предоставлять больше защиты заемщикам более одного раза в течение срока кредита. Агентство также включило оставшихся в живых членов семьи умершего заемщика и требует, чтобы кредиторы уведомляли заемщиков, когда заявления о смягчении последствий убытков - попытки кредиторов работать с заемщиками - исчерпаны.

Типы действий при обращении взыскания

Процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата, но они бывают двух основных типов. Около половины штатов США предписывают один тип, а другой тип - в другой половине. В некоторых штатах разрешено и то, и другое.

Судебная потеря права выкупа является нормой в 22 штатах. По сути, это означает, что кредитор должен подать официальный иск и получить разрешение суда на обращение взыскания на вас. Как и в случае любого судебного иска, вы должны получить официальную письменную повестку и жалобу на иск, а также иметь возможность ответить и оспорить его.

Несудебное обращение взыскания означает, что кредитору не нужно обращаться в суд. Скорее, он может лишить вас права выкупа, сославшись на то, что называется положением о праве продажи в вашем ипотечном договоре, которое разрешает ему конфисковать и продать вашу собственность, если вы не выполнили обязательства по кредиту. Кредиторам нравится внесудебное обращение взыскания, потому что оно происходит намного быстрее и дешевле, чем обращение взыскания в судебном порядке, очевидно, но они все равно должны тщательно следовать ряду шагов, описанных в законах штата, чтобы завершить процесс.

Как оспорить иск о взыскании права выкупа

Возможна борьба с взысканием. Процедура варьируется в зависимости от того, является ли обращение взыскания судебным или внесудебным.

Иметь дело с обращением взыскания в судебном порядке немного проще и понятнее: поскольку кредитор должен был подать иск в суд против вас и отправить вам письменное уведомление, вы просто должны ответить на жалобу в течение определенного периода времени (повестка будет отправлена). укажите период — обычно это 20–30 дней). Вы должны сделать это в письменной форме. Хотя бремя доказывания лежит на кредиторе, вам необходимо представить подробную и изложенную защиту.

Ваш ответ должен включать ответы на каждое из требований, которые кредитор делает в своей жалобе, в том же порядке. Вы также можете выступить с утвердительной защитой, указав на любые ошибки со стороны кредитора (например, непредоставление ранее предупреждений или уведомлений) или утверждая, что иск вообще не должен был быть подан.

С внесудебной потерей права выкупа, вы должны быть более активными. Поскольку внесудебное обращение взыскания на имущество происходит вне суда, вам придется подать иск, чтобы заставить судью остановить разбирательство. И бремя доказывания будет лежать на вас, потому что право взыскания было частью ипотечного договора, который вы подписали.

Технически, при подаче иска вам потребуется две вещи: ходатайство о временном запретительном судебном приказе и предварительный судебный запрет на прекращение продажи права выкупа на время судебного разбирательства по вашему делу. Обычно домовладельцы также просят суд о постоянном судебном запрете. На слушании по предварительному судебному запрету вы представите свою сторону — аналогично аргументам, которые вы бы привели в своем ответе на судебный вызов о лишении права выкупа — с любыми подтверждающими документами.

Лишение права выкупа и пандемия

Экономический спад 2020 года, вызванный пандемией COVID-19, затронул домовладельцев по всему миру. Федеральное правительство ввело дополнительные меры защиты в Соединенных Штатах в соответствии с Законом о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), объявив мораторий на лишение права выкупа и финансовую помощь домовладельцам. Эти правила защищают домовладельцев, у которых есть ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, или те, которые поддерживаются спонсируемыми государством предприятиями (GSE),. такими как Fannie Mae и Freddie Mac.

Правительство наложило мораторий на отчуждение заложенного имущества, позволив домовладельцам оставаться в своих домах во время кризиса в области здравоохранения. Заемщики должны обратиться к своим кредиторам, чтобы узнать их варианты. Некоторые кредиторы могут предложить заемщикам отсрочку платежа, которая позволяет им удерживать или сокращать свои платежи. Другим вариантом является облегчение платежей, позволяющее залогодателям отсрочить платежи на определенный период времени. Платежи, пропущенные из-за воздержания, и те, которые отсрочены, не исключаются. Вместо этого они должны быть выплачены после окончания периода.

Вступив в должность 20 января 2021 г., президент Байден потребовал, чтобы запрет на обращение взыскания и выселения был продлен до 31 марта 2021 г., а затем продлевался несколько раз, причем последнее продление произошло 24 июня 2021 г., чтобы продлить его до 31 июля. , 2021.

Нижняя линия

Иск о взыскании права выкупа относится к судебному разбирательству, инициированному публичным уведомлением, выпущенным кредитором после того, как заемщик не выполнил свои обязательства по ипотеке. После публикации публичного уведомления кредитор предоставляет заемщику льготный период, чтобы залогодатель мог обновить ссуду. Если залогодатель по-прежнему не может обновить ссуду, то ипотечная компания может провести процедуру обращения взыскания, после чего она может продать имущество, чтобы возместить причитающийся остаток.

В ответ на экономический спад 2020 года правительство США продлило мораторий на обращение взыскания на ипотечные кредиты, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам, до 31 июля 2021 года и разрешило продлить период регистрации для отказа от ипотечных кредитов до 30 сентября 2021 года.

Особенности

В ответ на экономический спад 2020 года, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам, правительство США в последний раз продлило мораторий на отчуждение ипотечных кредитов до 31 июля 2021 года и разрешило продлить период регистрации для отказа от ипотечных кредитов до 30 сентября 2021 года.
Усиленные меры защиты заемщиков запрещают кредиторам подавать первые уведомления до истечения 120 дней с момента просрочки.
После публикации публичного уведомления кредитор предоставляет заемщику льготный период, чтобы залогодатель мог обновить ссуду.
Аукцион позволяет кредитору продать дом.
Действие переходит к предварительному обращению взыскания, если заемщик не может договориться.
Действия по обращению взыскания - это судебный процесс, инициированный кредитором после того, как заемщик не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту.